Thông tin sắp được cấp sổ đỏ không ngăn được “cơn lốc” bán cắt lỗ Condotel

Rầm rộ rao bán

“Bán biệt thự nghỉ dưỡng cắt lỗ”, “bán căn hộ nghỉ dưỡng view biển cắt lỗ”…đó là những dòng trạng thái xuất hiện khá nhiều ở các diễn đàn địa ốc. Các lý do đưa ra để bán hàng là muôn hình vạn trạng nhưng có một điểm chung, đó là những căn hộ này đều có giá bán rẻ hơn trước khá nhiều.

Cách đây chỉ khoảng 3-4 năm trước, Condotel được xem là phân khúc bất động sản hái ra tiền của nhiều người. Bởi những căn hộ, biệt thự này thường nằm ở vị trí đẹp, giao thông thuận lợi, vừa có khả năng sinh lời từ bất động sản, vừa có thể cho thuê kiếm tiền. Vì thế, có một giai đoạn, Condotel trở thành một xu thế đầu tư của nhiều người. Tuy nhiên, sau đó, phân khúc này nằm trong một vòng xoáy pháp lý trước câu hỏi, làm sao để cấp được sổ đỏ, sổ hồng cho những căn hộ kiểu này? Suốt nhiều năm, phân khúc căn hộ này nằm giữa rằn ranh của ý kiến trái chiều về việc có nên cấp “định danh” (sổ đỏ) cho chúng.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Trong đó, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Nghị định này bổ sung khoản 5 Điều 32 như sau: “5. Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Hiểu nôm na có nghĩa là, đối với condotel sẽ được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng được các điều kiện.

Thông tin Condotel được cấp sổ đỏ được xem là rất tích cực đối với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, trên thị trường, các sản phẩm của phân khúc này vẫn bị rao bán rầm rộ.

Chỉ cần lên công cụ tìm kiếm gõ cụm từ “bán condotel”, chỉ trong 0,37 giây, google trả lại hơn 3,7 triệu kết quả. Trong đó, có rất nhiều kết quả được cập nhật trong tháng 4. Hầu hết các căn hộ bán đều được chủ nhân của nó khẳng định là “bán cắt lỗ”.

Cụ thể, một tài khoản đăng ngày 8/4 với nôi dung bán cắt lỗ căn hộ Condotel Intercontinental Phú Quốc. Theo đó, căn hộ này nằm ở xã Dương Tơ, huyện đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang có diện tích 45m2, tầng 18, giá gốc hợp đồng là 3,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, nay chỉ bán với giá 2,5 tỷ đồng, chấp nhận lỗ 800 triệu đồng.

Tương tự, một người khác bán căn hộ Condotel tại Vinpearl Lê Thánh Tôn, Nha Trang có diện tích 38m2 với giá 1.65 tỷ đồng. Người này cho biết, anh mua thời kỳ cao điểm từ một người khác có giá gần 2,2 tỷ đồng/căn. Đây chỉ là hai trong số rất nhiều căn hộ condotel được rao bán trên mạng. Theo khảo sát của phóng viên, có nhiều căn hộ lớn còn được rao bán cắt lỗ lên đến cả tỷ đồng. Thậm chí, có nhiều căn hộ rao bán từ cuối năm 2022 đến nay, đăng đến lần thứ 5 mà vẫn chưa thể tìm được khách mau.

Nhà đầu tư nói gì?

Anh Nguyễn Trọng Luân, một nhà đầu tư bất động sản cho biết, từ cuối năm 2022 đến nay, anh đã 4 lần rao bán 4 căn condotel tại Bãi Cháy (Quảng Ninh) nhưng vẫn chưa thể thoát được hàng. Mặc dù anh Luân đã đưa giá về ngang bằng mức giá anh mua từ chủ đầu tư. “Tôi chấp nhận lỗ phần tiền lãi suất ngân hàng khi mua 4 căn hộ này. Tuy nhiên, có một số người vào hỏi mua vẫn chê giá cao”, anh Luân chia sẻ.

Khi phóng viên đặt câu hỏi, hiện nay đã có Nghị định gỡ vướng về việc cấp sổ đỏ cho condotel, tại sao không chờ đến khi có sổ đỏ bán sẽ dễ dàng và giá cao hơn, anh Luân cho biết do không thể trụ được nữa. Trước đây, khi anh mua 4 căn hộ này sử dụng đòn bẩy tài chính khoảng 55%. Đến nay, mỗi tháng anh phải đóng khoảng hơn 100 triệu đồng, riêng tiền lãi, chưa kể gốc. Thậm chí, anh đã phải bán 1 đất nền ở Hà Nội để lấy tiền duy trì gốc và lãi hàng tháng. Tuy nhiên, đến thời điểm này, số tiền bán được từ đất nền kia chuẩn bị “bay” hết nhưng vẫn chưa thể bán được condotel.

Anh Luân than thở: “Tôi mua condotel Bãi Cháy với mục đích là bán lại kiếm tiền chênh lệch chứ không phải đầu tư cho thuê. Vì thế, giờ đây không bán được nên hàng tháng phải gánh lãi ngân hàng. Đợt tới, có khi tôi phải bán cắt lỗ căn hộ xuống thấp hơn giá chủ đầu tư, chấp nhận lỗ cả chì lẫn chài”.

Giống như anh Luân, anh Hồ Minh Tân (42 tuổi, ngụ Cầu Giấy, Hà Nội) cũng đang rao bán căn Condotel trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn (TP.Đà Nẵng). Anh Tân cho biết, đã giảm đến mức lỗ 150 triệu đồng so với giá bán của chủ đầu tư nhưng vẫn không ai hỏi mua. Nguyên nhân anh Tân phải bán bằng mọi giá là do vấn đề tài chính.

Trao đổi về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, nhiều nguyên nhân dẫn đến làn sóng bán ồ ạt condotel. Thứ nhất là do vấn đề tiềm lực tài chính của các nhà đầu tư. Nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính để mua, giờ đây công việc không thuận lợi nên không có khả năng chi trả dẫn đến phải bán căn hộ của mình đi để trả nợ.

Trường hợp thứ hai là khi mua condotel, người ta muốn mỗi tháng, tỷ suất lợi nhuận khi cho thuê phòng phải cao. Tuy nhiên, khi doanh thu, lợi nhuận của dự án không như kỳ vọng. Vì thế, chủ đầu tư và khách hàng đương nhiên phải cùng nhau gánh vác. Nhiều trường hợp, kinh doanh không hiệu quả, không có khách thuê, chi phí cho thuê không đủ bù chi phí quản lý dẫn đến thua lỗ thì nhà đầu tư không những không được chia lợi nhuận, mà còn phải "bù lỗ" cho chi phí quản lý vận hành.