TS. Nguyễn Văn Đính: Sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản vẫn rất suy yếu

Doanh nghiệp bất động sản vẫn khó khăn

Năm 2023, bất động sản là lĩnh vực duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi. Các báo cáo thống kê ghi nhận mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản phá sản. Rất nhiều doanh nghiệp thoát cảnh đóng cửa thì buộc phải thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, nhân sự, tái cấu trúc…

Trải qua 2 năm khó khăn triền miên, thị trường bất động sản nói chung dù có những tín hiệu tích cực, nhưng các doanh nghiệp nhìn chung vẫn chưa hết khó. Những doanh nghiệp may mắn còn tồn tại đa phần xác định lợi nhuận có thể giảm tới 90% hoặc lỗ.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, đại bộ phận các doanh nghiệp hiện nay đang rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn.

“Thực tế hiện nay, 70-80% doanh nghiệp bất động sản đang phải “đứng im” vì không đủ điều kiện tiếp cận với ngân hàng để tiếp tục triển khai dự án. Mặc dù tài sản rất lớn nhưng không đủ điều kiện để vay ngân hàng và vay ngân hàng phải đảm bảo điều kiện là một doanh nghiệp kinh doanh, phải thu hồi được vốn ngân hàng mới cho vay”, ông Điệp nói.

Theo ông Điệp, nếu như vẫn theo hình thức ngân hàng thẩm định và phải đủ những điều kiện mới cho vay thì nhiều doanh nghiệp sẽ không tiếp cận được ngân hàng và không triển khai được những dự án.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng chia sẻ một thực tế khá đau xót là việc thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự khiến hàng triệu lao động thất nghiệp.

“Tính đến thời điểm 6 tháng đầu năm 2023, có đến 30-40% môi giới phải nghỉ việc (cả chủ động và thụ động). Đến thời điểm cuối năm, tình trạng này cơ bản đã ổn định hơn, nhưng vẫn có tới 15-25% môi giới tiếp tục phải bỏ nghề. Quý 4/2023 thị trường ghi nhận sự “quay trở lại” của một lượng doanh nghiệp và môi giới bất động sản. Tuy nhiên, con số này cũng chỉ bằng khoảng 10% so với số lượng môi giới đã rời thị trường trước đó”, ông Đính nêu.

Theo ông Đính, tình trạng khó khăn về nguồn vốn không chỉ mang tính cục bộ mà là phổ biến trong mọi nhóm đối tượng tham gia thị trường bất động sản. Từ chủ đầu tư, các sàn giao dịch, môi giới đến khách hàng/nhà đầu tư.

“Có thể nói 2022, 2023 cũng là thời điểm ghi nhận nhiều nhất tình trạng chậm thậm chí là “bùng hoa hồng” của các chủ đầu tư đối với các sàn giao dịch. Đã có rất nhiều cuộc tranh luận, khiếu kiện liên quan đến vấn đề này. Bên cạnh các khó khăn, vướng mắc về pháp lý, thì “thiếu vốn” là nguyên nhân chính yếu khiến các doanh nghiệp lâm vào tình trạng “kiệt quệ””, ông Đính nêu và nhấn mạnh sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay có thể nói rất suy yếu.

Vướng mắc pháp lý khiến hàng nghìn dự án “nằm im”

Theo ông Nguyễn Văn Đính, các doanh nghiệp đầu tư đưa sản phẩm vào thị trường nhưng hiện nay trên cả nước có trên 1.000 dự án bất động sản đang “nằm”, không thể triển khai. “Mặc dù chúng ta đã nghe từ truyền thông có dấu hiệu thị trường đang sôi động, đặc biệt là giá cả tăng tốc, đó là câu chuyện rất nghịch lý nhưng lại là thực tế”, ông Đính nói.

Thống kê từ Hiệp hội Bất động sản cho thấy trong sự sôi động của 6 tháng đầu năm 2024, tổng số có 27.361 sản phẩm bất động sản mới được tung ra thị trường, tương đương với khoảng 15% so với năm 2018-2019. Mặc dù nguồn cung có tăng tốc nhưng mới đạt con số khá nhỏ.

Ngoài ra, lượng giao dịch đạt 22.399 sản phảm, lượng hấp thụ rất mạnh, tương đương 80% nguồn cung ra thị trường. Tuy nhiên con số chỉ đạt khoảng 20% so với giai đoạn 2018-2019, cho thấy lực cầu của thị trường sụt giảm khoảng 80%.

“Lực cầu sụt giảm thì các doanh nghiệp làm sao sống được?”, ông Đính nói.

Ngoài ra, ông Đính cho rằng, giá bất động sản tại thời điểm hiện tại vẫn tăng 2 lần so với năm 2018 trong bối cảnh vừa trải qua 3-4 năm khủng hoảng kinh tế, dịch bệnh lẫn khó khăn kinh tế. Đây là điều bất hợp lý.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, đã có rất nhiều đổi mới, quyết tâm của Chính phủ trong việc đẩy mạnh tháo gỡ thể chế, khẩn trương đưa các luật sớm có hiệu lực, hỗ trợ cho doanh nghiệp. Tuy nhiên “chúng tôi vẫn rất băn khoăn trong quá trình thực thi, nếu các nghị định ban hành ra vẫn còn các nội dung chưa thực sự tháo gỡ vướng mắc thì vẫn còn điểm nghẽn”.

Đơn cử như vấn đề tính giá đất, đây là vấn đề chiếm 80% vướng mắc đối với các dự án, nếu không xử lý triệt để được thì vẫn vướng. Các doanh nghiệp vừa mừng vừa lo, mừng vì Chính phủ đã quyết liệt đẩy nhanh việc tháo gỡ, nhưng lo vì đâu đó vẫn còn những vướng mắc và mong muốn quy định khi ban hành phải rất triệt để.

Đối với nhà ở xã hội, ông Đính cho biết, tỷ lệ hiện nay đang rất thấp, Chính phủ đang thúc đẩy rất mạnh nhưng nhà ở xã hội có nhiều vấn đề liên quan đến quyền lợi. Doanh nghiệp có lợi nhuận thấp nhưng lại có nhiều quy trình, chi phí đội lên, nuốt hết lợi nhuận...

Như vậy, nguồn vốn đã, đang và sẽ còn là “áp lực” đối với hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy các nút thắt về pháp lý đã có hướng giải quyết theo các bộ luật mới được thông qua, nhưng nếu vấn đề về “nguồn vốn” không được giải quyết sớm thì chắc chắn nhịp phục hồi của thị trường sẽ bị ảnh hưởng./.