"Chiêu trò" đấu giá đất cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực đối với thị trường bất động sản

Sau một thời gian trầm lắng, vừa qua, đất đấu giá “nổi sóng” với mặt bằng giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Ví dụ, vụ đấu giá đất tại Thanh Oai, Hà Nội có lô đất gần 65 m2 có giá trúng cao nhất 100,5 triệu đồng/m2, cao hơn giá khởi điểm 88 triệu đồng, có lô đất khởi điểm 1 tỷ nhưng được trả lên tới 7 tỷ đồng.

Tiếp đó, sau cuộc đấu giá kéo dài 18 giờ với 10 vòng trả giá, 19 thửa đất xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã được bán thành công, cao nhất 133,3 triệu đồng mỗi m2 (gấp 18 lần giá khởi điểm). Ngay sau khi kết thúc phiên đấu giá, có môi giới đã báo giá chênh lô trúng cao nhất 133,3 triệu đồng/m2 là 800 triệu đồng.

Bên cạnh những ý kiến cho rằng mức giá cao do tâm lý thị trường đang “khát” sau thời gian dài đóng băng thì cũng nhiều ý kiến lo ngại về giá trúng cao bất thường này. Phóng viên Đô Thị Mới đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật Sblaw xoay quanh vấn đề này.

Ông nhìn nhận thế nào về việc đấu giá đất nổi sóng vừa qua? Bằng góc nhìn của mình, ông có thấy đây là điều bất thường?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Câu chuyện về đấu giá đất tại Thanh Oai, Hoài Đức (Hà Nội) đang gây xôn xao trên thị trường những ngày vừa qua, từ giá khởi điểm 8,6-12,5 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, thậm chí ở Hoài Đức mức giá còn lên tới 133,3 triệu đồng/m2.

Tôi thấy đang có vấn đề ở chỗ, người dân và nhà đầu tư cho rằng khi áp dụng giá đất mới từ năm 2026, giá đất sẽ được tính theo giá thị trường, vì vậy, sẽ rất cao so với giá hiện tại. Chính vì thế, nhà đầu tư muốn "găm"đất đấu giá để đầu tư.

Bên cạnh đó, trong một cuộc đấu giá, việc nhiều người tham gia và trả giá cao cũng là một yếu tố tâm lý để nhà đầu tư đặt bước giá cao hơn giá khởi điểm.

Cũng có một yếu tố khác, đó là yếu tố đầu cơ, rất có thể các đối tượng đã cố tình đấu giá cao để đẩy giá đất ở quanh khu vực có đất đấu giá lên cao rồi họ bán những lô đất ở xung quanh khu vực đó. Họ chấp nhận mất cọc nhưng tiền chênh lệch từ những lô đất được đẩy giá lên sẽ cao hơn gấp nhiều lần số tiền cọc.

Việc các đối tượng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá cũng gây rất nhiều khó khăn cho các địa phương và cơ quan chức năng trong việc tổ chức bán đấu giá, tăng nguồn thu cho ngân sách; làm mất thời gian, công sức của các đơn vị quản lý, tổ chức và ảnh hưởng đến cá nhân có nhu cầu thực sự.

Nhiều người sẽ căn cứ vào giá này để tính giá chuyển nhượng lên cao, đồng thời, việc này sẽ gây khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và đây cũng như nguyên nhân phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo. Theo đó, việc cố tình đấu giá cao sẽ gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đối với thị trường bất động sản.

Thực tế, việc trả giá cao trong các phiên đấu giá để "thổi" giá bất động sản không hiếm trong thời gian vừa qua, không ít trường hợp người tham gia đấu giá (thường là nhóm các nhà đầu cơ) trả giá cao để tạo ra mặt bằng giá mới rồi sau đó "lướt cọc" hoặc "bỏ cọc", thoát hàng ra để chốt lời. Theo ông, giải pháp nào để ngăn chặn tình trạng này?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Tình trạng trả giá cao trong các phiên đấu giá để “thổi” giá bất động sản đã tồn tại từ rất lâu và luôn là một thách thức khó giải quyết ở Việt Nam. Nạn nhân của tình trạng này là những người thật sự cần mua đất, vì giá đất lúc này đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế.

Để khắc phục vấn đề này chính phủ cần thiết phải có các giải pháp ngăn chặn hành vi trả giá rồi “lướt cọc” hay “bỏ cọc” nhằm mục đích đầu cơ.

Theo khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 mức tiền đặt trước người tham gia đấu giá phải nộp là 5-20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Luật Đấu giá sửa đổi 2024 (sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) đã sửa đổi đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước là 10-20% giá khởi điểm.

Bên cạnh đó, Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo Điều 70 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức có liên quan có hành vi vi phạm quy định tại khoản 5 Điều 9 hoặc quy định khác của Luật này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Về mức xử phạt hành chính áp dụng theo quy định tại Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP thì mức xử phạt hành chính đối với hành vi không ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chỉ từ 07 đến 10 triệu đồng.

Như vậy, pháp luật hiện hành quy định chế tài xử phạt cho hành vi bỏ cọc, lướt cọc đang khá nhẹ, chưa đủ tính răn đe. Theo đó, để giải quyết tình trạng “thổi” giá rồi bỏ cọc, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần nghiên cứu và ban hành dự luật chống đầu cơ đất đai với những quy định như: xử phạt tiền đối với những trường hợp trúng đấu giá nhưng bỏ cọc mà không có lý do chính đáng; cấm chuyển nhượng quyền sở hữu mảnh đất đã trúng đấu giá trong một thời hạn nhất định; xử phạt các cá nhân đã trốn cọc hoặc không tham gia đấu giá trong một khoảng thời gian nhất định để răn đe và bảo vệ thị trường.

Ngoài ra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng có thể xem xét xây dựng hệ thống đánh giá độ tín nhiệm của các cá nhân và doanh nghiệp dựa trên lịch sử tham gia đấu giá, trong đó các đối tượng từng có hành vi “lướt cọc” hoặc “bỏ cọc” sẽ bị đưa vào danh sách đen và không được phép tham gia đấu giá.

Theo ông, xác định giá trị thật của đất đấu giá bằng cách nào?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm được xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định.

Giá trị của đất đấu giá có thể được xác định thông qua một số phương pháp như: xem xét giá thị trường thông qua việc tham khảo các giao dịch bất động sản tương tự; thẩm định giá đất bởi các tổ chức thẩm định chuyên nghiệp; tính toán dựa trên thu nhập từ đất; áp dụng phương pháp chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất; sử dụng phương pháp thặng dư cho các thửa đất trống có tiềm năng phát triển. Ngoài ra, việc xác định giá trị đất cũng cần dựa trên khung giá đất do nhà nước ban hành, áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất, và điều chỉnh giá theo lãi suất ngân hàng cũng như quan hệ cung cầu trong quá trình đấu giá, nhằm đảm bảo tính hợp lý và công bằng trong việc xác định giá trị thực tế của đất.

Có ý kiến cho rằng cần nhanh chóng đánh thuế đối với bất động sản, nhất là bất động sản không đưa vào sử dụng để ngăn chặn đầu cơ, quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào? 

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Việc tăng thuế nhà đất là giải pháp hữu hiệu và khuyến khích sử dụng bất động sản một cách hiệu quả. Các nước trên thế giới đánh thuế nhà đất rất cao, nhà đất càng không được sử dụng càng bị đánh thuế cao.

Bên cạnh đó, với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao nhằm triệt tiêu ý chí "găm giữ" đất, chống đầu cơ đất đai. Điều này có thể giúp tăng cường nguồn cung trên thị trường, góp phần làm ổn định giá cả. Tuy nhiên, để phát huy tốt chính sách này thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xem xét các tiêu chí để xác định thời điểm nào, đối tượng nào, trường hợp nào sẽ bị đánh thuế bất động sản.

Đánh thuế tài sản đối với người có nhiều nhà, đất là hợp lý. Việc tách bạch tài sản trên đất và quyền sử dụng đất khi tính thuế cũng sẽ đảm bảo tính chính xác khi tính thuế. Hiện các địa phương đều có quy định hạn mức sử dụng đất ở và các loại đất khác để tính các nghĩa vụ tài chính, có thể sử dụng các hạn mức này để tính thuế tài sản hợp lý cho người dân.

Thêm nữa, Nhà nước cũng nên xem xét việc áp thuế theo thời gian mua bán bất động sản, ví dụ nếu bán nhà trong những năm đầu, năm hai sau khi mua nhà sẽ bị áp mức thuế cao hơn so với những năm sau đó. Từ đó, người dân sẽ hạn chế đầu cơ, bán nhà để kiếm lời trong các năm đầu.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, chính sách thuế cần được thiết kế một cách cẩn thận để tránh gây ra những tác động tiêu cực không mong muốn. Ví dụ, cần có các quy định rõ ràng về các trường hợp miễn giảm thuế cho những người sở hữu đất nhưng chưa thể sử dụng vì những lý do chính đáng, chẳng hạn như đang chờ phê duyệt quy hoạch hoặc đang trong quá trình xây dựng.

Xin cảm ơn ông!