Khu vực nào tại Hà Nội lại sắp “nóng" đấu giá đất?

Ngày 19/8 tới đây, huyện Hoài Đức dự kiến sẽ đưa 19 thửa đất với diện tích từ 74 – 118m2 tại khu Lòng Khúc (xã Tiền Yên) ra đấu giá với mức giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2. Tiếp đến, ngày 29/8 huyện Phúc Thọ sẽ tổ chức buổi đấu giá 30 thửa đất thuộc khu Dộc Tranh (xã Trạch Mỹ Lộc) và 9 thửa tại khu Đồng Phươm (xã Thọ Lộc).

Đồng loạt lên “sàn”

Diện tích các thửa đất tại khu Dộc Tranh từ 96 – 148m2 mức giá khởi điểm từ 23,4 triệu đồng/m2; còn tại khu Đồng Phươm, diện tích các khu đất đều dao động trong khoảng 134m2 với mức giá khởi điểm là 19,8 triệu đồng/m2.

Tương tự, UBND huyện Sóc Sơn cũng mới ban hành quyết định về việc đấu giá quyền sử dụng 16 thửa đất tại khu Đầm Ngái (thôn Xuân Lai, xã Xuân Thu), các lô đất có diện tích từ 110 – 220m2. Hiện, Trung tâm phát triển quỹ đất của huyện vẫn đang trong quá trình xác định mức giá khởi điểm và bước giá, buổi đấu giá dự kiến được tiến hành trong tháng 8/2024.

Những phiên đấu giá này dự kiến sẽ "nóng bỏng tay". Bởi lẽ, từ đầu năm đến nay, các phiên đấu giá đất tại huyện vùng ven Hà Nội thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư khi các phiên trước đó đều đưa ra mức giá trúng cao “ngất ngưởng”. Đơn cử, phiên đấu giá tại huyện Thanh Oai vừa diễn ra đã có mức giá trúng trung bình cao hơn 5 – 6 lần giá khởi điểm, cá biệt có lô đạt 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm.

Tháng trước đó, phiên đấu giá 85 lô đất ở huyện Đan Phượng cũng gây “sốt” khi lô trúng giá cao nhất cũng lên tới 99,2 triệu đồng/m2, gấp đôi giá khởi điểm. Hiện, vẫn còn nhiều tranh cãi về việc “giá thật, giá ảo” xung quanh các cuộc đấu giá này.

Tuy nhiên, theo góc nhìn của một nhà đầu tư lâu năm, việc các cuộc đấu giá trở nên “nóng bỏng” trong thời gian qua có thể đến từ động thái “đón đầu” thị trường khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực với nhiều quy định mới theo hướng hạn chế phân lô, bán nền.

Trong khi đó, đất đấu giá có nhiều ưu điểm như pháp lý đảm bảo, hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện, nằm ở khu vực có vị trí thuận lợi nên được các nhà đầu tư quan tâm. Điều này đồng thời cũng đã thể hiện nhu cầu đầu tư, kinh doanh của thị trường đang lớn nhưng lại ít nguồn cung, nhất là những sản phẩm tốt, đầy đủ pháp lý, tạo áp lực đẩy giá đất thị trường.

Thế nhưng, cũng có một thực tế là trong số hàng nghìn người tham gia các phiên đấu giá, bên cạnh những người có nhu cầu thực, các nhà đầu cơ cũng xuất hiện không ít. Những người này đến với mục đích đẩy giá các thửa đất lên cao để “lướt cọc, ăn chênh” hoặc nâng giá đất khu vực xung quanh nhằm trục lợi, thậm chí lợi dụng tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) để “thoát hàng”.

Có một minh chứng rất rõ ràng cho động thái này là hầu như sau tất cả các cuộc đấu giá, trên các hội nhóm về mua bán đất trên mạng xã hội đều xuất hiện những bài rao bán lô đất vừa trúng, với mức giá chênh từ 100 đến vài trăm triệu đồng tùy vị trí. Cùng với đó, các lô đất ở gần khu đấu giá cũng được tranh thủ rao bán rầm rộ.

Bên cạnh đó, giới môi giới cũng cho biết, giao dịch đất nền ở Hà Nội bắt đầu nhích nhẹ nhưng tình trạng bán cắt lỗ đất nền vẫn diễn ra ở nhiều nơi, có những khu vực phải giảm giá bán xuống 30% mới có thể thanh khoản. Lượng đất nền bán cắt lỗ chủ yếu tập trung ở những khu vực xa trung tâm, tỉnh lẻ.

Nhiều tồn tại đáng lo ngại

Từ những diễn biến thị trường thời gian qua, giới chuyên gia cho rằng, hoạt động đấu giá đất vẫn còn nhiều tồn tại như xác định giá khởi điểm còn chưa hợp lý, chênh lệch lớn so với thị trường. Chẳng hạn như phiên đấu giá tại Thanh Oai, ngay trước thềm diễn ra, mức giá khởi điểm đã hạ từ 45 triệu đồng xuống còn dưới 10 triệu đồng/m2, thấp hơn 1 nửa so với thị trường vì…không được thuê tư vấn.

Dù Luật Đất đai 2024 vừa có hiệu lực đã quy định chi tiết hơn về điều kiện đấu giá đất, gắn trách nhiệm với UBND cấp tỉnh và huyện nhưng tình trạng tham gia đấu giá trả giá cao nhưng không có nhu cầu sử dụng thực tế vẫn xảy ra. Nhiều trường hợp tham gia trả giá rất cao sau đó bỏ cọc nhằm mục đích trục lợi vẫn luôn hiện hữu.

Do vậy, việc có những khu vực đất nền vùng ven “nóng” lên, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế vẫn còn khó khăn, nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng. Nhiều khu vực nhìn vào thấy khá tấp nập nhưng người mua bán không phải nhà đầu tư mà có thể là “chiêu trò” của “cò” đất.

Đánh giá chung về thị trường đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn dự báo, từ quý II/2025 trở đi, phân khúc này mới bắt đầu đi vào xu hướng chính của phục hồi, các đợt sóng hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực.

Đặc biệt, sau giai đoạn thị trường khó khăn, tâm lý chung của người mua và nhà đầu tư bất động sản sẽ thận trọng hơn so với thời điểm trước đó. Chính vì vậy, ông Quốc Anh khuyến nghị nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng, tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan như công cụ lịch sử giá trước khi quyết định xuống tiền với bất cứ sản phẩm nào.