Tiếp tục đấu giá các lô "đất vàng" Thủ Thiêm: Băn khoăn mức giá khởi điểm

Bà Trần Mai Phương – Phó giám đốc Sở Tài chính TP.HCM vừa cho biết, đến hết tháng 6/2024, số tiền sử dụng đất trên địa bàn ghi nhận gần 3.580 tỉ đồng, đạt 11% dự toán được giao. Từ nay đến cuối năm, thành phố sẽ đẩy tiến độ thẩm định phương án giá đất nhằm khai thác nguồn thu từ nhà đất thông qua bán đấu giá các khu đất, thu nghĩa vụ tài chính.

“Đất vàng” sắp nóng

Trong đó, đang hoàn thiện kế hoạch tổ chức đấu giá các lô đất tại các dự án thuộc Khu đô thị Thủ Thiêm. Việc đẩy nguồn thu từ đấu giá các khu đất tại khu vực này là một trong những giải pháp để TP.HCM có thể hoàn thành ở mức cao nhất nhiệm vụ thu ngân sách năm nay.

Cũng theo bà Phương, tổng thu ngân sách của thành phố 6 tháng đầu năm đạt gần 267.400 tỉ đồng. Trong khi, chi ngân sách hơn 31.700 tỉ đồng; dự toán năm 2024 là 149.900 tỉ đồng, chi cho đầu tư phát triển gần 75.600 tỉ đồng. Với nguồn chi này, thành phố phải tăng số thu từ sử dụng đất 33.960 tỉ đồng để đạt kế hoạch thu ngân sách.

Tháng 4 vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có báo cáo gửi UBND TP.HCM về việc bán đấu giá 19 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trong đó, cơ quan này dự kiện bán đấu giá các lô “đất vàng” theo thứ tự. Cụ thể, sau khi có kết quả đấu giá thành công của 3 lô đất (lô 1-2, lô 1-3 và lô 3-5), thành phố sẽ rút kinh nghiệm và triển khai đấu giá tiếp 16 lô đất còn lại.

Theo kế hoạch, từ tháng 4 đến tháng 9, các cơ quan chức năng sẽ hoàn thiện hồ sơ pháp lý lô đất 3-5. Trước tháng 10, TP.HCM sẽ lựa chọn và thuê đơn vị thực hiện đấu giá, thời gian tổ chức dự kiến trước ngày 2/12.

Kế hoạch đấu giá đất Thủ Thiêm giai đoạn mới nhận được sự quan tâm lớn từ cộng đồng doanh nghiệp và nhà đầu tư, bởi khu vực này được định hướng trở thành khu đô thị hiện đại với hệ thống hạ tầng đồng bộ, đa dạng tiện ích.

Giới chuyên gia cho rằng, mức giá trúng đấu giá của các khu đất nà có thể là tham chiếu để các dự án bất động sản ở TP.HCM định vị lại giá bán và có thể dẫn đến mặt bằng giá bất động sản cao hơn.

Hơn nữa, nếu diễn ra thành công, lần đấu giá này sẽ là tiền đề cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn TP.HCM như Bình Quới - Thanh Đa, khu tái định cư Thủ Thiêm, khu Nam Sài Gòn, khu Tây Bắc, các khu chế xuất, khu công nghiệp.

Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, kết quả đấu giá đất ở Thủ Thiêm sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản TP.HCM bởi thị trường này được ví như “chiếc bình thông nhau” giá ở phân khúc này lên sẽ kéo khu vực, phân khúc khác lên theo.

Tránh đi vào “vết xe đổ” 

Trong 3 lô “đất vàng” được dự kiến đưa ra bán đấu giá trong năm nay, có lô đất 3-5 là một trong 4 lô đất đã đấu giá thành công vào tháng 11/2021. Đơn vị trúng đấu giá là Công ty CP Dream Republic với mức giá 3.820 tỉ đồng, cao gấp 7 lần giá khởi điểm nhưng sau đó đã bỏ tiền đặt cọc và rút lui.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, lô đất 3-5 có diện tích 6.446m2, được quy hoạch là khu nhà ở chung cư sử dụng hỗn hợp có bố trí kết hợp chức năng thương mại. Để đấu giá lại, trước tiên cơ quan chức năng sẽ chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đối với Dream Republic, sau đó sẽ hoàn thiện các khâu quy trình khác như phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm...

Trong đó, mức giá khởi điểm được nhiều người quan tâm. Bởi lẽ, cả 4 khu đất đấu giá thành công trong năm 2021 đều gấp 7-8 lần giá khởi điểm, chỉ tính riêng lô đất 3-5 đã có múc trúng giá gần 600 triệu đồng/m2, gây chú ý nhất là lô 3-12 có giá lên đến 2,4 tỉ đồng/m2.

Trong một lần trả lời báo chí, đại diện một trong những đơn vị trúng đấu giá những khu đất này đã lý giải nguyên nhân trả mức giá cao cho các khu đất này bởi sẽ phát triển các căn hộ hàng hiệu tại đây, là khu vực dành cho giới siêu giàu, những tỷ phú trong và ngoài nước. Tại thời điểm đó, các chuyên gia ước tính sơ bộ, để kinh doanh có lãi các căn hộ tại đây sẽ có giá từ 400-500 triệu đồng/m2 trở lên

Tuy nhiên, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, nếu người trúng đấu giá đơn phương chấm dứt hợp đồng, chính quyền sẽ tiếp tục thực hiện đấu giá lại, còn số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên bán, tức là nộp ngân sách Nhà nước.

Đồng thời, kết quả đấu giá cũ sẽ không dùng làm căn cứ cho cuộc đấu giá này. Phương pháp định giá sẽ lấy 3 mức giá để tính, phải áp dụng mức giá thường xuyên, chứ không phải mức giá bất thường. Mức giá trước đó có tính đột biến nhưng chưa phản ánh giá thực tế.

Để tránh đi vào “vết xe đổ” nhà đầu tư trả giá cao rồi bỏ cọc, cần sàng lọc trước sức khỏe tài chính doanh nghiệp, có quy trình kiểm soát chặt chẽ với tổ chức thắng thầu. Mức giá khởi điểm thấp, số tiền đặt cọc thấp dẫn đến doanh nghiệp bỏ cọc sau khi trúng thầu.

Theo quy định mới tại Luật Đấu giá tài sản, mức tiền cọc tối thiểu khi đấu giá đất, đấu giá khoáng sản đã tăng lên 10% thay vì 5% như hiện nay và giữ nguyên mức tối đa là 20%. Tuy nhiên, vẫn cần có cơ chế, phương pháp đánh giá đất, giá khởi điểm phù hợp khi giá đất trên thị trường tăng lên từng ngày.

Hiện giá mặt bằng chung của thị trường nhà ở tại TP.HCM cũng đã ở mức khá cao, căn hộ có giá đến 500 triệu đồng/m2 đã xuất hiện, thậm chí có căn biệt thự được chủ đầu tư ra giá tới 750 tỉ đồng/căn.