TS Lê Xuân Nghĩa: Chúng ta không thể trách khi các doanh nghiệp cứ lao vào bất động sản

Thị trường bất động sản cơ bản vẫn… nghẽn

Tín hiệu tích cực, lạc quan… là những cụm từ được các đơn vị nghiên cứu sử dụng nhiều trong đánh giá về thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024. Có thể thấy dòng vốn vào thị trường bất động sản có nhiều cải thiện, lượng giao dịch, chỉ số tâm lý thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 cũng tăng so với nửa cuối năm 2023…

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản của người tiêu dùng đã tăng trưởng trở lại trong quý 1/2024, 62% số người tham gia khảo sát sẵn sàng tận dụng cơ hội để mua bất động sản giảm giá hoặc có chính sách tốt.

Thị trường ấm dần lên biểu hiện rõ nhất khi nguồn cung mới tung ra thị trường có sự tăng trưởng đáng kể, tỷ lệ giao dịch ổn định, một loạt chủ đầu tư chuẩn bị tung hàng ra thị trường.

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh giáp ranh do DKRA Group thực hiện, quý 1/2024 trên thị trường phân khúc căn hộ có nguồn cung sơ cấp khoảng 12.967 căn và mức tiêu thụ được khoảng gần 2.000 căn. Với loại hình nhà phố biệt thự, quý 1/2024 nguồn cung sơ cấp của TP.HCM và các tỉnh lân cận ở mức khoảng 4.345 căn, lượng tiêu thụ trên nguồn cung này tăng 43%.

Cùng với đó, giá bất động sản cũng tiếp tục đà tăng, mạnh nhất là phân khúc chung cư. Theo batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư tại Hà Nội đạt gần đến mức của TP.HCM khi chạm ngưỡng trung bình 46 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2024, tiệm cận mốc 48 triệu đồng/m2 của TP.HCM.

Tuy vậy, trên bình diện chung, thị trường bất động sản vẫn còn không ít khó khăn và sự hồi phục chưa thực sự mạnh mẽ.

TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản của Việt Nam vẫn đang tắc. Trong khi đây là thị trường có giá trị rất lớn trong nền kinh tế Việt Nam.

“Khả năng chiến đấu của doanh nghiệp Việt ở bên ngoài không cao. Trên thị trường bất động sản trong nước ai đang chiến đấu và chiến đấu với ai? Có doanh nghiệp bất động sản, đối tác thứ hai là chính quyền, đối tác thứ ba là người dân. Đất trong tay chính quyền, tiền trong tay ngân hàng, nhu cầu nằm ở người dân, nhưng chúng ta vẫn chưa khơi thông được thị trường này”, ông Nghĩa nói.

Theo ông Lê Xuân Nghĩa, nếu không gỡ được nút thắt thể chế, khơi thông được thị trường bất động sản thì nền kinh tế khó có thể đi lên một cách vững chắc, vì tiền không ra được nền kinh tế. Tiền ra lớn nhất có thể nói là vào bất động sản, nếu tính chính xác có thể lên đến 3 triệu tỷ đồng (từ phát triển dự án và cho vay mua nhà).

Ông Nghĩa nhấn mạnh, Chính phủ cần tìm mọi cách để khơi thông thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội. Thậm chí, cần những giải pháp rất mạnh mẽ từ ngân sách để hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi nhanh hơn, tăng trưởng vững vàng hơn.

“Chúng ta không thể trách các doanh nghiệp Việt rằng tại sao cứ lao vào bất động sản, bởi họ làm ăn thì phải có lời, trong khi bất động sản giúp họ có khả năng tích sản nhanh nhất để họ có thể làm điều gì đó lớn hơn. Ví dụ ông Phạm Nhật Vượng đi từ bất động sản rồi đầu tư vào ô tô, dù nó rủi ro nhưng cũng là một con đường”, ông Nghĩa nói.

Sự phục hồi khác nhau theo từng giai đoạn

Đánh giá về sự phục hồi của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, mỗi giai đoạn thuộc chu kì phát triển của thị trường bất động sản có những đặc điểm khác nhau, tương ứng với diễn biến của từng loại hình bất động sản.

Ở giai đoạn điểm đảo chiều, thị trường bắt đầu có dấu hiệu tích cực. Với giai đoạn thăm dò, thanh khoản của thị trường bắt đầu diễn ra nhỏ lẻ ở một số phân khúc nhất định. Với giai đoạn củng cố, thị trường ghi nhận những diễn biến tích cực của nguồn tiền, pháp lý và chính sách tiền tệ. Ở giai đoạn khởi sắc, thị trường có sự đi lên của phát triển kinh tế và đầu tư, nguồn cung bất động sản được khôi phục và có sự tăng trưởng về giá…

Ông Quốc Anh cho biết, ở giai đoạn đảo chiều và thăm dò, loại hình bất động sản chung cư hồi phục sớm nhất khi đáp ứng nhiều tiêu chí của người mua. Năm 2013 - giai đoạn của cuộc khủng hoảng trước, thị trường ghi nhận sự hồi phục diễn ra trước tiên với chung cư.

Một số chính sách hỗ trợ chung cư trong thời kì này có thể kể đến như gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng, nghị định 188/CP về nhà ở xã hội, trong đó quy định nhà ở xã hội được bán sau 5 năm, thay vì 10 năm như trước đó.

“Trên thực tế, ở cuộc khủng hoảng hiện tại, đến đầu năm 2024, thị trường cũng ghi nhận các tín hiệu phục hồi rõ nét với căn hộ chung cư khi đây là phân khúc có tốc độ tăng giá và thanh khoản tốt nhất trên thị trường”, ông Quốc Anh nêu.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cũng dự báo ở giai đoạn củng cố, yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình bất động sản chi phí cao như nhà riêng, nhà phố dần có lợi thế. Ở chu kì trước của thị trường, đến nửa đầu năm 2014, loại hình bất động sản nhà riêng, nhà phố bắt đầu ghi nhận cải thiện về giao dịch và tin đăng. Đây cũng là 2 phân khúc có lượng tin đăng phục hồi rõ rệt đầu năm 2014.

Ông Quốc Anh nhận định, giai đoạn củng cố của thị trường bất động sản ở chu kì hiện tại sẽ rơi vào quý 4/2024 đến đầu quý 2/2025 với sự tăng trưởng của nhà riêng, nhà phố.

Ở giai đoạn khởi sắc của chu kì thị trường trước, tâm lý tự tin vào kinh tế và mức lợi suất khiến loại hình bất động sản đất nền, biệt thự được quan tâm. Đầu năm 2015, thị trường đón nhận nhiều dự án biệt thự, đất nền mới được chào bán với lượng tin đăng có sự hồi phục tương ứng. Ở chu kì hiện tại, giai đoạn khởi sắc, tương ứng với sự đi lên của đất nền, biệt thự sẽ diễn ra vào quý 2/2025 đến quý 4/2025.

“Ở thời điểm hiện tại, các loại hình hầu như vẫn duy trì đặc điểm như trước đây. Do đó, không khó hiểu khi các mốc tăng trưởng của nhiều loại hình bất động sản sẽ lặp lại có tính quy luật như chu kì trước đó”, ông Quốc Anh nhấn mạnh./.