Đấu giá đất ngoại thành, giá trúng cao bất thường: Có phải nhằm tạo sóng "lùa gà"?

Thông tin về việc 68 lô đất ở khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai , TP Hà Nội có giá trúng đấu giá cao gấp 7-8 giá khởi điểm khiến dư luận bất ngờ. Cụ thể, các lô đất đấu giá có diện tích từ 60 - 85m2/lô, giá khởi điểm của các lô đất đấu giá từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nhiều ô đất đã có giá trúng từ 52-100 triệu đồng/m2. Nhiều nhà đầu tư tỏ ra ngạc nhiên khi hàng ngàn lô đất các huyện vùng ven, cách trung tâm thành phố gần 40km đều được chốt giá “trên trời”.

Đại diện UBND huyện Thanh Oai cho biết, quy trình tổ chức đấu giá an toàn tuyệt đối, một vài khách hàng có thắc mắc nhưng không xảy ra vấn đề gì, mọi việc đều đã được kiểm soát. Phiên đấu giá có sự tham gia của 1.600 người, với tổng số hồ sơ nộp đăng ký tham gia đấu giá lên tới 7.000 bộ. Đây là kỷ lục về lượng hồ sơ tham gia một phiên đấu giá đất ở huyện Thanh Oai từ trước tới nay.

Vị đại diện cho rằng, giá khởi điểm không phải là giá tham chiếu để người tham gia đấu giá quyết định bỏ giá mà chỉ có ý nghĩa là cơ sở để tính 20% tiền đặt cọc. “Tôi cho rằng, người tham gia đấu giá cũng đã tham chiếu giá cả thị trường”, vị này nói.

Trong tháng 8, hàng loạt huyện ngoại thành Hà Nội tổ chức đấu giá đất, trong đó huyện Hoài Đức sẽ tổ chức đấu giá 19 lô đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên vào ngày 19/8, giá khởi điểm khoảng 7,3 triệu đồng/m2. Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Sóc Sơn đang chuẩn bị đấu giá 16 thửa đất ở khu Đầm Ngái, xã Xuân Thu. Cuối tháng 8, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ chuẩn bị tổ chức đấu giá 30 lô đất tại khu Dộc Tranh, xã Trạch Mỹ Lộc; và 9 thửa TT8 khu Đồng Phươm, xã Thọ Lộc.

Không chỉ tại huyện Thanh Oai, giá đất đấu giá ở nhiều huyện khác cũng rất cao. Ngày 28/7, 85 thửa đất tại huyện Đan Phượng giá trúng đấu giá cũng gần 100 triệu đồng/m2 tùy từng lô, vị trí. Trước đó, huyện Đông Anh tổ chức đấu giá đất, giá trúng đấu giá nhiều lô đất cũng vọt lên hơn 100 triệu đồng/m2.

Cao hơn nhiều so với mặt bằng chung 

Ngay sau khi huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá thành công, nhiều ô đất đã được chào bán công khai trên các diễn đàn bất động sản . Giá bán chênh so với giá trúng đấu giá 400-500 triệu đồng/lô. Như lô LK03-9 có mức giá khởi điểm 955 triệu đồng, giá trúng đấu giá là 6,9 tỷ đồng (81,8 triệu đồng/m2), người trúng đấu giá đang chào bán chênh 500 triệu đồng, nếu giao dịch thành công, lô đất đến tay người chủ đích thực là 7,4 tỷ đồng (87 triệu đồng/m2).

Theo khảo sát của PV, đất tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai dao động 25 - 39 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí. Đối chiếu giá trúng đấu giá với giá đất đang chào bán trên thị trường tại xã Thanh Cao cho thấy, giá trúng đấu giá đất cao gấp 3-4 lần mặt bằng chung.

Anh Nguyễn Thanh Bình (một nhà đầu tư) cho biết, đợt đấu giá vừa rồi đa số là nhà đầu tư ở nơi khác về, rất ít người dân địa phương. Anh Bình bày tỏ lo ngại có hiện tượng đẩy mức đấu giá đất lên cao nhằm tạo mặt bằng “ảo”. Khi mặt bằng “ảo” được thiết lập, lực lượng “cò” đất sẽ “đẩy hàng” các ô đất vị trí xung quanh đã mua trước đó.

Về lý do giá đất khởi điểm tại huyện Thanh Oai thấp, chỉ từ 8,5-12,6 triệu đồng/m2, theo tìm hiểu của PV Tiền Phong, trước đây các lô đất từng được đơn vị tư vấn xác định giá khởi điểm từ 40-45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, Nghị định 71 mới nhất quy định giá đất đã bỏ quy định cho thuê tư vấn. Nghị định quy định xác định giá khởi điểm bằng nhân hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) của địa phương nhân với giá trong bảng giá đất. Bảng giá đất ở địa phương thấp nên giá khởi điểm thấp. Theo khảo sát của PV Tiền Phong, nhiều dự án đất đấu giá tại Đông Anh, Mê Linh, Hoài Đức nhiều năm qua có tỷ lệ bỏ hoang khá lớn. Nhiều lô đất đã đấu giá 6-7 năm trước đến nay vẫn không có người xây dựng nhà để ở. Nhiều văn phòng môi giới nói rằng, đấu giá đất đầu cơ chiếm tỷ lệ khá lớn.

Lãnh đạo Trung tâm Phát triển quỹ đất một huyện ngoại thành Hà Nội nói rằng, ông rất quan tâm giá đất của huyện Thanh Oai vừa qua. Theo vị này, giá đất khởi điểm của huyện Thanh Oai được Phòng TN&MT huyện xác định là đúng theo nghị định mới, tuy nhiên giá khởi điểm thấp rất dễ xảy ra tình trạng bỏ cọc. “Tôi thấy có người trúng hàng chục lô, vậy nên việc bỏ cọc 1 - 2 lô 100 triệu không vấn đề”, vị này nhận định.

Chia sẻ về cơ chế định giá tại huyện mình, vị đại diện UBND huyện Thanh Oai cho biết, đợt đấu giá vừa qua, huyện vẫn thuê tư vấn. Sau đó đề nghị liên ngành Sở TN&MT, Sở Tài chính, Sở Tư pháp có ý kiến và báo cáo UBND TP Hà Nội. Cuối cùng, UBND TP Hà Nội sẽ ban hành quyết định cho phép điều chỉnh hệ số với các khu đất đấu giá. “Tuy việc này mất nhiều thời gian (khoảng 1 tháng - PV) nhưng giá khởi điểm cao nên tiền cọc cao lên đến 500-600 triệu/lô khiến cho các nhà đầu tư khó bỏ cọc hơn”, vị này nói.

Trao đổi với báo chí, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định, lý do “hét” giá cao rồi bỏ cọc có thể là vì khi trúng đấu giá đất cao vượt mức, “cò” đất đã mua rất nhiều mảnh đất xung quanh khu vực có những lô đất “vàng” đem ra đấu giá trên. Sau đó, những đối tượng này tìm cách đẩy giá lên để có khoảng thời gian bán ra thu lợi. Vị chuyên gia nhận định trả giá cao bất thường là phá giá, lũng đoạn thị trường và cần có cơ chế hoặc quy định để kiểm soát giá trần.