Phiên đấu giá kỷ lục 19 tiếng tại Hoài Đức: Giá trúng gấp 18 lần khởi điểm, khó xác định do "thổi" giá

Ngày 19/8, huyện Hoài Đức tổ chức buổi đấu giá 19 thửa đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên với diện tích từ 754 – 118m2, giá khởi điểm từ 7,3 triệu đồng/m2. Trải qua 10 vòng đấu giá, lô đất cuối cùng đã tìm được chủ nhân lúc 4h30 sáng ngày 20/8.

Tính từ lúc bắt đầu đến khi kết thúc, phiên đấu giá của huyện Hoài Đức đã kéo dài 19 tiếng, số lượng người tham dự từ hơn 400 người tham gia, đến vòng cuối còn khoảng 20 - 30 người. Theo kết quả sơ bộ, tất cả các lô đất đều bán đấu giá thành công.

Mức giá trúng cao nhất đạt hơn 133 triệu đồng/m2

Trong đó, lô đất kí hiệu LK03-12 nằm ở vị trí góc với 2 mặt thoáng, diện tích trên 113 m2 có mức giá trung cao nhất với 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm, tương đương tổng giá trị 15,1 tỉ đồng.

Bên cạnh lô đất trên, 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, các lô kí hiệu LK03-6, LK03-7 (rộng 91,67 m2) và LK04-6 (rộng 115,95 m2) trúng giá 127,3 triệu đồng/m2. Hai lô đất có giá trúng thấp nhất tại phiên này là 91,3 triệu đồng/m2 nhưng vẫn cao gấp 12, 5 lần so với giá khởi điểm.

Theo các nhà đầu tư, mức giá 90 – 100 triệu đồng/m2 cho các thửa đất này không gây bất ngờ bởi đã được dự đoán từ trước cuộc đấu giá diễn ra. Mức giá này cũng hoàn toàn có cơ sở bởi khu vực này đã được đầu tư đồng bộ hạ tầng đường giao thông, điện, thoát nước. Đồng thời có thể hưởng lợi từ dự án vành đai 4 hoàn thành khi chỉ cách khoảng 100m.

Mặc dù buổi đấu giá kết thúc lúc gần sáng, nhiều môi giới vẫn chờ đợi trước cửa hội trường Trung tâm văn hóa thông tin huyện Hoài Đức để xin thông tin lô đất, số điện thoại những người trúng. Mục đích nhằm liên hệ lại ngay khi có khách hàng quan tâm, cũng như nắm bắt mức giá mà nhà đầu tư mong muốn lướt cọc.

Theo ông Nguyễn Chí Hiệu – Phó giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức, 19 lô đất vừa đấu giá là 1 trong dự án được quy hoạch tốt nhất trên địa bàn huyện, gần như lô đất nào cũng có 2 mặt tiền, mặt trước là đường giao thông và mặt sau là đường nội bộ. Nêu só mức giá trúng vừa xong với mặt bằng khu vực xung quanh như An Thượng, An Khánh, Vân Canh, Kim Chung thì cũng chưa phải cao.

Cũng theo ông Hiệu, trong quá trình xây dựng quy trình đấu giá, huyện Hoài Đức đã đặt tiêu chí đầu tiên là thực hiện theo đúng Nghị định 12 của Chính phủ về định giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất, dân chủ, công khai, minh bạch, đúng giá trị. Do đó, để sở hữu lô đất, nhà đầu tư phải trải qua 6 vòng đấu giá bắt buộc, với mỗi bước giá tối thiếu 6 triệu đồng/m2.

Sau khi trúng đấu giá, người trúng cần nộp số tiền còn lại, chậm nhất 30 ngày từ khi trúng đấu giá cùng các khoản lệ phí, thuế liên quan như phí công chứng, thuế trước bạ và một số chi phí khác. Nếu không nộp tiền đúng hạn, người trúng có thể mất tiền đặt cọc và quyền sở hữu đất. Hoài Đức dự kiến thu hơn 186 tỷ đồng từ phiên đấu giá.

Khó nhận định do thổi giá

Từ những diễn biến từ trước đó của huyện Thanh Oai, Đan Phượng, thêm huyện Hoài Đức vừa qua, nhiều người đã nhìn nhận các cuộc đấu giá như những “chảo lửa”, là môi trường cho các hội nhóm đầu cơ, “cò” đất “thổi” giá, làm mất mục tiêu ban đầu là tạo cơ hội cho người dân chưa có nhà ở tiếp cận đất đai.

Thực tế, một mẫu số chung cho các cuộc đấu giá là giá trúng luôn cao hơn giá thị trường xung quanh chính địa điểm đấu giá. Chẳng hạn, tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên cũng đang có nhiều khu đô thị hiện hữu với quy mô lớn, đầy đủ cơ sở hạ tầng, giá biệt thự, liệt kề hoàn thành mới chỉ dao động 90 – 120 triệu đồng/m2 tùy vị trí; đất thổ cư tại xã Tiền Yên có vị trí ô tô tránh nhau đang rao bán với giá 70 – 80 triệu đồng/m2, còn các lô trong ngõ nhỏ hơn giá từ 40 triệu đồng/m2.

Nói về vấn đề này, bà Đỗ Thị Hồng Hạnh – Tổng giám đốc Công ty đấu giá hợp danh Lạc Việt, có một số nguyên nhân dẫn đến việc giá đất đấu giá tăng cao như giá khởi điểm và tiền đặt cọc thấp, và cũng có thể đặt nghi vấn có chiêu trò.

Phân tích rõ hơn, bà Hạnh cho biết, việc chính sách đất đai thay đổi khiến việc phân lô, bán nền trở nên khó khăn khăn hơn dẫn đến nguồn cung khan hiếm. Cùng với đó, việc áp dụng bảng giá đất mới theo giá thị trường mà thị trường chính là xuất phát từ những cuộc đấu giá này.

“Đâu đó, những người quan tâm, nhạy cảm với giá thị trường, họ sẽ nhận thấy rằng, với đà này giá đất sẽ tăng cao và có tâm lý đón trước cơ hội”, bà Hạnh nhận định.

Một sự kích cầu khác là mức giá khởi điểm thấp, kéo theo nhiều người tham gia, ai cũng mang một suy nghĩ cứ tham gia biết đâu lại có thể trúng. Bên cạnh đó, mức tiền đặt trước chỉ hơn 100 triệu – 200 triệu đồng, thậm chí có địa phương chỉ 60 – 70 triệu đồng, không đủ răn đe cho sức trả giá nếu không có nhu cầu thật. Đặc biệt, khác với Thanh Oai chỉ trả giá 1 vòng, tại Hoài Đức lại phải trải qua 6 vòng đấu giá, nhiều người sẽ trả giá đến khi nào không còn ai đấu nữa. Nếu may mắn có thể bán chênh ngay, còn không họ cũng sẽ cân đo đong đếm sao cho không bị lỗ, bởi có đến 60 - 70% người tham dự là thuộc các hội nhóm làm "nghề đấu giá đất".

Dù vậy, câu chuyện họ kết hợp với nhau để đấy giá đất khu vực xung quanh lên là điều khó có thể xảy ra. Mức giá mới chỉ được thiết lập khi người ta nộp đủ số tiền của các khu đất đấu giá và đến ở. Tất cả ở đây là hiệu ứng đám đông, không thể xác định là chiêu trò thổi giá.

Liên quan đến vấn đề mức giá khởi điểm thấp, bà Phan Vân Hà – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam cho biết, theo tinh thần của Nghị định 12 là xác định giá khởi điểm bằng bảng giá đất nhân với hệ số. Tuy nhiên, hiện nay tất cả các tỉnh đều chưa đáp ứng được việc điều chỉnh bảng giá đất để sát giá thị trường, dẫn đến việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất ở mức thấp. Trong khi số tiền đặt trước phiên đấu giá chỉ tối đa 20% tổng giá trị nên số tiền phải nộp cũng ở mức thấp, khiến nhiều người "dễ dãi" trong trả giá.