Nhiều điểm bất thường, đấu giá đất ven đô vào “tầm ngắm”

Kể từ cuối tháng 7 đến nay, thị trường đất nền Hà Nội liên tiếp đón “sóng” từ những buổi đấu giá do chính quyền địa phương tổ chức. Theo đó, 3 phiên đấu giá với tổng số 172 lô đất ở 3 huyện ngoại thành là Đan Phượng, Thanh Oai và Hoài Đức ghi nhận hơn 4.000 hồ sơ đăng ký và người tham gia.

Sở Tài nguyên và Môi trường lên tiếng

Cụ thể, tại huyện Đan Phượng, phiên đấu giá 85 thửa đất tại các xã Hạ Mỗ và Phương Đình tổ chức vào ngày 28/7, trong đó có thửa ghi nhận mức giá trúng là 99,2 triệu đồng/m2. Tiếp đến phiên đấu giá huyện Thanh Oai tổ chức vào ngày 10/8 với 68 lô, lô trúng giá cao nhất lên tới 100,5 triệu đồng/m2 – thiết lập thêm kỷ lục của thị trường đất nền ngoại thành Hà Nội.

Tuy nhiên, mọi kỷ lục đã hoàn toàn bị “xô đổ” với phiên đấu giá tại huyện Hoài Đức vừa diễn ra. Theo đó, phiên đấu giá 19 lô đất kéo dài hơn 19 tiếng ở khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên ghi nhận kỷ lục mới khi có lô đất trúng giá lên tới hơn 133 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm; lô có mức giá trúng thấp nhất cũng ghi nhận 91,3 triệu đồng/m2, gấp 12 lần giá khởi điểm.

Trước tình trạng này, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Hà Nội nhận định, một số lô đất được trả giá cao vọt lên gấp nhiều lần, phiên sau cao hơn phiên trước. Do đó, Sở đang phối hợp với cơ quan công an xác minh nhóm đối tượng “kích sóng” đất nền thông qua hoạt động đấu giá.

Một lãnh đạo của Sở TN&MT cho biết, đợi đến hạn nộp tiền trúng đất đấu giá để xem xét hơn rõ tình hình, dấu hiệu liên kết hội nhóm vì động cơ không lành mạnh. Tình trạng giá trúng đấu giá đất qua các phiên liên tục bị đẩy lên sẽ có tác động khiến đất vùng ven ngoại thành Hà Nội bị đẩy lên, tiềm ẩn bất ổn định cho thị trường bất động sản.

Là người tham giá đấu 2 lô đất ở huyện Hoài Đức, nhà đầu tư Nguyễn Bình Minh (huyện Hoài Đức, Hà Nội) cho biết, ông đấu đến vòng thứ 6 thì phải bỏ cuộc vì giá quá cao, “không thể theo được”.

Cũng theo nhà đầu tư này, giá đất nền xung quanh khu vực đấu giá chỉ ở mức hơn 40 triệu đồng/m2, thế nhưng mới chỉ ở vòng thứ 4,5 giá đã được “thổi” lên mức trung bình 80 – 100 triệu đồng/m2; đến vòng thứ 7 các lô đất đã lên đến 91,3 – 127,3 triệu đồng/m2.

Đồng tình, một nhà đầu tư khác cũng nhận định, mức giá trúng này là “phi thực tế”. Bởi lẽ khu vực đấu giá là “đồng không mông quạnh” đầu tư cả trăm triệu đồng cho một m2 thì không thể có lãi. Chưa kể, ngay sau đó đã có hoạt động bán chênh lên thêm vài trăm triệu đồng/lô.

“Mức giá cao như vậy sẽ tác động rất xấu đến thị trường tại địa phương, “giá ảo” sẽ tạo sóng ở khu vực đó. Sau này người trúng đấu giá bỏ cọc thì các lô đất xung quanh cũng đã được đẩy lên mức giá cao rồi”, nhà đầu tư này phân tích.

Liệu có bàn tay “kích sóng”?

Có kinh nghiệm tham dự nhiều cuộc đấu giá đất, chị Trang Nhung (Hà Nội) nhận định, đa số người tham gia đấu giá các đội nhóm và đều quen biết nhau chứ người có nhu cầu thực không nhiều, chỉ chiếm chưa đến 30%. Có một điểm chung giữa các phiên đấu giá gần đây là đều gần tuyến đường vành đai 4 đang được xây dựng.

Theo đó, các nhà đầu tư “tay to” đã gom đất hai bên đường, khi phiên đấu giá diễn ra những người này sẽ tham gia. Trong bối cảnh nhu cầu lớn, nguồn cung lại “nhỏ giọt”, những người này sẵn sàng trả giá tăng theo cấp số nhân so với giá khởi điểm, giá trúng sẽ cao hơn mặt bằng chung khoảng 30 – 40%, thậm chí gấp 2 – 3 lần. Từ đó, khi đường vành đai hoàn thành vào năm 2027 thì mặt bằng giá mới xung quanh tuyến đường đã được thiết lập.

Bên cạnh mức giá trúng cao bất thường, nhà đầu tư tham gia đấu giá còn chỉ ra điểm bất hợp lý khác tại phiên đấu giá của huyện Hoài Đức chính là thời gian phiên đấu giá quá dài. Trong khi phiên đấu giá tại huyện Thanh Oai trước đó, có số lượng người tham dự gấp 3 lần nhưng chỉ mất khoảng 5 giờ để hoàn thành.

Tại huyện Thanh Oai, tất cả nhà đầu tư sẽ viết phiếu trả giá trong một lần và xác định giá trúng cao nhất cho mỗi m2 đất. Còn ở Hoài Đức, phiên đấu giá phải trải qua 6 vòng bắt buộc và sẽ kết thúc khi không còn ai tham gia trả giá. Thời gian đấu giá dài, cùng cảnh dòng người xếp hàng chờ đợi thông tin bên ngoài đã phần nào tạo hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ) từ đó “dễ dãi” trong quá trình trả giá.

Đại diện của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức cho biết, so với trả giá một lần, phương thức nhiều vòng đấu giá này sẽ giúp thu ngân sách tốt hơn. Ước tính, nếu 19 chủ lô đất đều nộp đủ tiền, huyện có thể thu về khoảng 186 tỷ đồng.

Nói về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc đưa đất ra thị trường cần phải nhằm phục vụ cho quá trình đầu tư và phát triển, chứ không chỉ đơn thuần để thu tiền. Đấu giá đất phải dựa trên kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương.

Cũng theo GS. Đặng Hùng Võ, sau mỗi phiên đấu giá, các địa phương cần nhanh chóng tổng kết kết quả, bao gồm số tiền thu được, tỷ lệ đóng góp vào ngân sách địa phương và việc sử dụng số tiền này. Đồng thời, cần phải xem xét rõ ràng bao nhiêu lô đất đã được đấu giá nhưng chưa được đưa vào sử dụng.