Cẩn trọng “mất cả chì lẫn chài” với nhà đất vướng quy hoạch

Theo anh Thành Trung, một môi giới lâu năm tại Hà Nội, thời gian gần đây, không ít người tìm mua nhà đất dạng dính quy hoạch, có những lô khoảng 2/3 diện tích, nhưng có lô 100% vẫn mạnh tay “xuống tiền” để đón đầu quy hoạch. 

Giá rẻ hơn cả tỉ đồng

Chị Thanh Lan, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, vừa xuống tiền mua một lô đất dính 100% quy hoạch mở đường, có mặt tiền rộng 4m2 trong ngõ rộng 4,5m được chủ nhà rao bán hơn 130 triệu đồng/m2. So với những lô khác cùng vị trí lại có mức giá lên tới 160 – 170 triệu đồng/m2, tính tổng số tiền chị bỏ ra để mua lô đất này rẻ hơn tới hơn 1 tỉ đồng.

Cùng chung “khẩu vị”, chị Hồng Vân (Hà Nội)  chia sẻ, vừa mua  1 căn nhà diện tích 56m2 tại khu vực quận Hai Bà Trưng với giá 6,5 tỷ mặc dù biết căn nhà dính 1/3 quy hoạch. Tuy nhiên, căn nhà này lại nằm trong ngõ đường ô tô đi qua nên có thể kinh doanh hoặc cho thuê lại tầng 1.

Chị Vân cho rằng, việc mua hay không mua nhà đất dính quy hoạch là tùy quan điểm của từng người nhưng giá nhà đất tại Hà Nội hiện nay đang ở mức quá cao. Chỉ có những căn nhà, lô đất không sổ đỏ hoặc nằm trong quy hoạch mới có mức giá rẻ phù hợp với thu nhập của nhiều người.

Không chỉ thu hút sự quan tâm của người có nhu cầu ở, mà nhà đất dạng này còn hấp dẫn cả giới đầu tư. Theo anh Phạm Văn Hùng, một nhà đầu tư chuyên “săn” đất vướng quy hoạch, năm 2022, anh kiếm được tiền tỉ nhờ buôn bán sản phẩm này.

Cụ thể, anh mua 3 căn hộ tại Định Công (quận Hoàng Mai, Hà Nội), mỗi căn có diện tích 35m2, xây 5 tầng nhưng giá chỉ khoảng 4,6 tỷ đồng/căn do dính quy hoạch 100%. Trong khi những lô đất cùng vị trí, giá khoảng 150 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 5,3 tỷ đồng/căn. Sau đó anh bán lại với giá 5 tỉ đồng/căn, tính ra thương vụ này anh lãi hơn 1 tỉ đồng.

Mới đây, anh cũng vừa mua thêm khu đất vườn rộng 500m2 tại quận Long Biên, theo quy hoạch khu đất này sẽ thành công viên cây xanh. Anh cho biết, khu vực này được phê duyệt quy hoạch cách đây gần 15 năm, hiện nay nhà cửa tại đây được xây dựng rất nhiều nên khả năng điều chỉnh khu đất này thành đất ở rất cao.

Nếu được xóa quy hoạch, chuyển đổi thành đất thổ cư thì anh có thể lãi được khoản tiền lớn. Ngay cả khi Nhà nước thu hồi thì cũng phải một vài năm tới, trong khi Luật Đất đai mới có quy định sẽ bỏ hệ số điều chỉnh, các địa phương lập bảng giá đất mới tiệm cận với thị trường thì khoản đến bù cũng có thể là một “món hời” bởi giá nhà đất hiện nay khó giảm.

Sở dĩ nhiều người tự tin “xuống tiền” ở phân khúc nhà đất vướng quy hoạch là bởi, nếu dính 100% quy hoạch đất nằm ở mặt đường lớn hoặc nằm ở khu dân cư sinh sống lâu năm vẫn có thể mua để ở hoặc xây nhà phân lô để bán; quy hoạch 1/2000 thì vẫn có thể xây dựng nhà ở nên không ảnh hưởng đến an cư.

Cẩn trọng “mất cả chì lẫn chài”

Như chị Thanh Lan, một nhà đầu tư tại Hà Nội lý giải, nhà đất quy hoạch ở khu vực đường lớn có nguy cơ giải phóng cao nhưng đối với những vị trí nằm sâu trong ngõ, nhiều nơi quy hoạch đã được vạch ra gần chục năm không thực hiện thì đã thành quy hoạch treo và rất có thể phải xóa bỏ nên nhiều khách hàng vẫn quan tâm.

Chị Lan chia sẻ, thực tế có nhiều người đã mua nhà đất quy hoạch, có những người sống ổn định cả chục năm dù biết vướng quy hoạch làm đường. Xu hướng đầu tư “lướt sóng” những căn nhà dạng này đã bắt đầu từ nhiều năm trước, nhưng gần đây lại rộ trở lại bởi giá nhà đất tại Hà Nội đã quá cao, người mua nhà tìm đến những sản phẩm trong khả năng chi trả, giá đền bù cũng đã khác bởi quy định của luật mới. Do đó, nếu giao dịch thành công đây sẽ là một khoản đầu tư có lợi nhuận cao.

Tuy nhiên, theo bà Thu Nhung – Giám đốc một công ty môi giới cho rằng, việc mua bán nhà đất thuộc diện quy hoạch treo diễn ra khá sôi động ở nhiều địa phương nhờ giá rẻ bằng một nửa thị trường, giới đầu tư xem đây là một kênh đầu tư may rủi, nếu thành công lợi nhuận rất cao nhưng không thành công thì “mấy cả chì lẫn chài” là chuyện đương nhiên.

Bà Nhung cho biết, có 2 sản phẩm đất dính quy hoạch treo là nhà đất có sổ và đất không sổ. Với trường hợp đất có sổ đỏ nhưng đã bị thu hồi sau khi có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, sau 3 năm vẫn chưa thực hiện nhà đầu tư có thể tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định.

Với trường hợp đất không sổ, đất lấn chiếm, ngay cả trường hợp dính quy hoạch treo đều rất rủi ro. Tất cả trường hợp này sẽ không được đền bù theo quy định của Luật Đất đai, giao dịch là giất viết tay không được công chứng. Nếu xảy ra khiếu nại, khiếu kiện người mua sẽ chịu thiệt.

Đồng quan điểm, ông Lại Đức Vượng – Giám đốc sàn bất động sản Vượng Phát cho biết, việc mua đất bị quy hoạch lợi nhuận nhiều nhưng nguy cơ rủi ro cũng rất cao. Nếu quy hoạch được thực hiện, toàn bộ nhà đất sẽ bị thu hồi và đền bù với giá không thể cao bằng giao dịch mua bán, nhưng phân khúc này lại rất “kén” khách và khó thanh khoản.

Ngay cả với những người mua để ở, thực tế cho thấy, tại Hà Nội không ít những khu vực dính quy hoạch treo mà người dân phải “sống mòn” tại đây. Chẳng hạn trường hợp, 370 hộ gia đình với 1.500 nhân khẩu tại Tổ dân phố Nhuệ Giang (Nam Từ Liêm, Hà Nội sống mòn mỏi trong những căn nhà tập thể cấp 4 xuống cấp, dột nát mà không dám sửa chữa, cải tạo.a