KTS. Phạm Thanh Tùng: Cần phải bổ sung hình phạt thật nặng để giải quyết quy hoạch treo

Trên thực tế, quá trình này không diễn ra chỉ trong vài ngày hay vài tuần. Có những quy hoạch lập dự án nhưng 10 năm, 20 năm, thậm chí còn lâu hơn nhưng vẫn chưa triển khai thực hiện. Việc này làm hạn chế quyền khai thác sử dụng đất, kìm hãm phát triển kinh tế xã hội, người dân trong vùng quy hoạch rơi vào khốn đốn, nhà nước thì thất thu ngân sách, còn bộ mặt đô thị nơi có quy hoạch, dự án treo trở nên nhếch nhác.

Người mua có thể phải thấp thỏm tới nhiều năm trời mới biết được số phận của dự án. Nếu lựa chọn nhà đất quy hoạch treo làm kênh đầu tư, điều này đồng nghĩa với tình trạng chôn vốn.

Bên cạnh đó, nếu mua phải nhà đất quy hoạch “treo” đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, người mua sẽ bị hạn chế về việc khai thác sử dụng, thi công, cải tạo và sửa chữa nhà.

Ngoài ra, với trường hợp trót “xuống tiền” cho những sản phẩm địa ốc thuộc quy hoạch “treo” và mong muốn thoái vốn, người mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm được đối tượng chuyển nhượng, giao dịch. Bởi lẽ, xét về tâm lý chung, hầu hết khách hàng đều e ngại nhà đất quy hoạch.

Vậy làm sao có thể tìm hiểu được về mặt pháp lý của bất động sản cũng như tránh mua phải đất “dính” quy hoạch.

Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với KTS. Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này.

QUY HOẠCH TREO ĐANG TRỞ THÀNH VẤN NẠN

• Thưa ông, thực tế cho thấy, chỉ riêng trên địa bàn Hà Nội, đã có hàng trăm khu vực “treo” quy hoạch hàng chục năm, con số này tính trên cả nước còn lớn hơn rất nhiều. Thậm chí có những khu đất có tới 4-5 quy hoạch nhưng đến nay mọi thứ vẫn đang dở dang. Ông đánh giá như thế nào về hiện trạng này?

Quy hoạch là do Nhà nước và chính quyền địa phương lập ra. Nói tới quy hoạch treo là tình trạng không được thực hiện hoặc chậm tiến độ của các kế hoạch có nội dung sử dụng đất đai. Theo đó, toàn bộ nhà đất trong khu vực mà cơ quan Nhà nước đã công bố thu hồi để phục vụ mục đích nào đó nhưng không thực hiện đúng kế hoạch, chính là sản phẩm bất động sản dính quy hoạch “treo”.

Theo khoản 8 Điều 49 Luật đất đai 2013, sửa đổi bổ sung năm 2019 thời hạn để xác định một dự án có phải quy hoạch “treo” hay không "treo" được quy định rõ. Cụ thể, sau khi công bố thu hồi được đưa ra tối đa 3 năm, nếu không có quyết định giải tỏa hay chuyển đổi mục đích sử dụng chính thức, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sẽ phải tiến hành điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch.

Tuy nhiên, hiện nay, một trong những lý do dẫn đến tình trạng quy hoạch "treo" là bởi pháp luật hiện hành chưa quy định rõ dự án đã được quy hoạch nếu không triển khai thực hiện thì trong thời gian bao lâu thì sẽ bị hủy.

Điều này dẫn đến người dân sống trong vùng quy hoạch rất bức xúc, không phát huy được nguồn lực đất đai và làm giảm niềm tin của người dân với chính quyền, dễ phát sinh điểm “nóng” không đáng có.

Tuy nhiên, hiện nay, không chỉ riêng Hà Nội mà cả nước đều xảy ra tình trạng này, gây lãng phí nguồn lực rất lớn.

Theo số liệu tổng hợp chưa đầy đủ các bộ, ngành, địa phương của Bộ Tài chính, giai đoạn 2016 - 2021 vẫn còn 74.378,7 ha đất sử dụng sai mục đích, bỏ hoang hóa, có vi phạm pháp luật, gây lãng phí đất hoặc sử dụng sai mục đích.

• Vậy nguyên nhân của việc còn nhiều quy hoạch bị treo là gì, thưa ông?

Thứ nhất, những quy hoạch này nằm trong những quy hoạch chung nhưng do tầm nhìn, năng lực của người làm quy hoạch kém, dự báo phát triển không phù hợp với sự phát triển của cuộc sống. Trong Nghị quyết 06 của Bộ Chính trị cũng chỉ rõ công tác quy hoạch đô thị của chúng ta chậm đổi mới, thiếu tầm nhìn, chất lượng thấp; việc triển khai thực hiện còn nhiều hạn chế, nhiều nơi việc điều chỉnh quy hoạch còn tùy tiện, năng lực lập quy hoạch kém.

Thứ hai, khi lập quy hoạch không phù hợp với khả năng thực hiện, chồng chéo với các quy hoạch khác, không có đủ nguồn lực, kết nối hạ tầng giao thông tốt, sự xung đột lợi ích của người dân, Nhà nước và nhà đầu tư.

Thứ ba, thiếu tính kết hợp giữa nguồn lực tài chính, môi trường, hạ tầng giao thông.

Thứ tư, công tác quản lý sau quy hoạch yếu kém.

Thứ năm, có tình trạng lợi ích nhóm, trục lợi, muốn kéo dài quy hoạch để tìm lợi ích.

• Nếu tình trạng “treo” còn kéo dài, hệ lụy sẽ là gì, thưa ông?

Quy hoạch treo gây tác hại rất lớn đó là lãng phí đất đai, nguồn lực đất đai. Theo quy định sau 3 năm không thực hiện thì phải thu hồi quy hoạch đó. Nhưng chúng ta không làm, thậm chí có quy hoạch treo đến 20-30 năm, ảnh hưởng rất lớn tới người dân sống trong vùng quy hoạch đó.

Đất đai nằm trong quy hoạch thì không được làm chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu quy hoạch đất trồng rừng thì không thể chuyển đổi thành đất ở, quy hoạch phát triển nhà máy thì không thể xây nhà hay chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở được.

Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình này không diễn ra chỉ trong vài ngày hay vài tuần. Rõ ràng, đây là một bất cập, người dân sống tại các khu vực này không thể sửa nhà, không được cấp giấy phép tu bổ, tu sửa, xây dựng, thậm chí các thế hệ sau này, con cái lớn lên cũng không thể có chỗ an cư. Điều này gây bất ổn trong xã hội, gây bức xúc và đẩy mâu thuẫn giữa người dân với chính quyền địa phương, là mầm mống của sự đối kháng, bắt đầu của sự phân tầng xã hội người giàu – người nghèo.

CẦN BIỆN PHÁP MẠNH VỚI QUY HOẠCH "TREO"

• Hậu quả của quy hoạch “treo” thì đã rõ, nhưng câu chuyện xử lý các dự án bỏ hoang, chậm tiến độ, gây bức xúc trong dân vẫn đang là vấn đề nan giải nhiều năm nay khi số liệu về những dự án này trong báo cáo của cơ quan chức năng qua các năm không mấy thuyên giảm. Đối với người dân, họ sẽ chịu những hệ lụy như thế nào, thưa ông?

Sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 2013, khoản 2, điều 49 có nêu: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Khi sửa đổi Luật Đất đai 2013, đã có quy định về việc cho phép người dân ở vùng quy hoạch treo được cấp giấy phép xây dựng tạm thời để người dân có thể được sửa sang nhà cửa sinh sống, tới khi quy hoạch được thực hiện thì phải di dời. Và các diện tích đất nằm trong quy hoạch này không được quyền chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất,…

 Người mua có thể phải thấp thỏm tới nhiều năm trời mới biết được số phận của dự án. Nếu lựa chọn nhà đất quy hoạch treo làm kênh đầu tư, điều này đồng nghĩa với tình trạng chôn vốn.

Bên cạnh đó, nếu mua phải nhà đất quy hoạch “treo” đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, người mua sẽ bị hạn chế về việc khai thác sử dụng, thi công, cải tạo và sửa chữa nhà.

Ngoài ra, với trường hợp trót “xuống tiền” cho những sản phẩm địa ốc thuộc quy hoạch “treo” và mong muốn thoái vốn, người mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm được đối tượng chuyển nhượng, giao dịch. Bởi lẽ, xét về tâm lý chung, hầu hết khách hàng đều e ngại nhà đất “dính” quy hoạch.

• Hiện nay, chúng ta cứ "vầy vò" chuyện quy hoạch treo, dự án treo tuy nhiên, vấn đề xử phạt như thế nào với các dự án chậm tiến độ, dự án treo vẫn chưa rõ ràng. Theo ông phải tiến hành như thế nào để đất đai ở các quy hoạch treo được phát huy hiệu quả?

Trước khi làm quy hoạch, các nhà tư vấn và nhà quản lý phải kiểm tra xem xét thật kỹ về nội dung quy hoạch, phải làm sao sát với thực tế, quy hoạch phải sát, phải có tầm nhìn xa.

Bên cạnh đó, chúng ta cần phải nâng cao năng lực cán bộ quy hoạch.

Thứ hai, quy hoạch phải có tầm nhìn, sát với thực tế cuộc sống, phù hợp với sự phát triển của xã hội.

Thứ ba, việc thực hiện quy hoạch phải giải quyết bằng được hài hòa lợi ích người dân – chính quyền và nhà đầu tư.

Thứ tư là nguồn lực, nếu không đủ nguồn lực thì không lập quy hoạch.

• Đó là giải pháp lâu dài, vậy giải pháp trước mắt với các quy hoạch treo là gì, thưa ông?

Tôi cho rằng điều đầu tiên đó là phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Quá thời gian 3 năm thì tiến hành thu hồi. Điều chúng ta cần làm lúc này đó là quyết liệt rà soát và ra quyết định thu hồi đối với những quy hoạch treo.

Các bộ, ngành, địa phương rà soát toàn bộ các dự án hiện nay để có phương án kiểm tra, đôn đốc tiến độ và kiên quyết thu hồi đối với những dự án chậm tiến độ quá 5 năm. Đồng thời, chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương nâng cao chất lượng công tác thẩm định, phê duyệt quy hoạch, dự án nhằm phát huy hiệu quả, giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Đã có luật, có quy định rồi, dự án đã được phê duyệt, được giao đất nhưng trong một thời gian không triển khai sẽ bị thu hồi lại, nhưng theo tôi cần phải bổ sung hình phạt thật nặng đủ sức răn đe, như vậy mới có thể giải quyết được tình trạng quy hoạch treo như hiện nay

Và hiện nay, chúng ta đang có quy hoạch tích hợp. Trước đây, chúng ta phân ra từng loại như quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy hoạch đê điều,.... Nhưng nay, chúng ta sẽ có quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch chung các tỉnh, địa phương và trong đó lồng ghép các quy hoạch về xây dựng, giao thông,… vào trong đó. Như vậy sẽ giúp hạn chế tình trạng quy hoạch treo và các quy hoạch phải hướng đến phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội.

• Vậy với người dân, làm thế nào để nhận biết đất có dính quy hoạch, thưa ông?

Hiện nay, thông tin mua bán đất đai rất nhiều, giống như một cái “chợ”, đất đai như một mặt hàng và sẽ có mặt hàng tốt, mặt hàng xấu, có hàng thật cũng có hàng giả, hàng nhái. Mạng xã hội cũng có hai mặt nên người dân, nhà đầu tư phải hết sức tỉnh táo để lựa chọn cho đúng. Nếu không sẽ rơi vào “bẫy”, nhất là mua đất không chính chủ, không có chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ qua trao tay.

Có một số kênh người dân có thể tìm kiếm các thông tin quy hoạch như: Kiểm tra thông tin quy hoạch trên sổ đỏ khi giao dịch mua bán.  Theo Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin quy hoạch sẽ được ghi trực tiếp tại phần Ghi chú trong sổ đỏ, trong đó thể hiện rõ phần đất (diện tích bao nhiêu m2) thuộc diện quy hoạch gì, khi bị thu hồi có được đền bù không...

Ví dụ, nếu một phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì trong mục Ghi chú của sổ đỏ sẽ ghi rõ "Thửa đất có ...m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình... (ghi rõ tên công trình)".

Cách thứ hai chúng ta có thể liên hệ cơ quan chức năng có thẩm quyền để hỏi thông tin quy hoạch. Người dân có thể đến trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện nơi có đất để hỏi cụ thể về thông tin quy hoạch. Dựa trên thông tin nhà đất mà người dân cung cấp, cán bộ chức năng sẽ tra cứu bản đồ quy hoạch và giải đáp cho họ biết mảnh đất đó có nằm trong khu quy hoạch nào hay không.

Đây là cách kiểm tra quy hoạch đất an toàn và có độ chính xác cao, tuy nhiên sẽ hơi tốn thời gian và công sức, nhất là khi người dân không ở gần trung tâm hành chính. Trường hợp số lượng người có nhu cầu kiểm tra đất quy hoạch quá đông cũng có thể dẫn đến tình trạng quá tải, mất thời gian chờ đợi bởi cơ quan nhà nước không thể phản hồi kịp hết những thắc mắc.

Ngoài ra, người dân có thể nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai. Theo Điều 11 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, để xin được cung cấp thông tin đất đai (bao gồm thông tin quy hoạch), người dân cần nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đến Trung tâm Dữ liệu và Thông tin đất đai thuộc Tổng cục Quản lý đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

Hiện nay, sự phát triển của công nghệ thông tin, chúng ta cũng có thể tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến để "check" quy hoạch đất cũng là một cách làm hiệu quả và tiết kiệm thời gian.

Cách kiểm tra quy hoạch đất online rất đơn giản, nếu đang không biết xem bản đồ quy hoạch ở đâu, bạn chỉ cần truy cập cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất và xem hướng dẫn được đăng tải. Hoặc có thể sử dụng các app tra cứu quy hoạch để tham khảo trước khi tới các cơ quan chức năng để trực tiếp xem dữ liệu đất đai mà mình đang quan tâm.

Bên cạnh đó, chính quyền cần phải minh bạch thông tin đặc biệt là các khu vực có quy hoạch treo, có chủ trương thu hồi, quy hoạch nào sẽ thực hiện cần phải được công bố rộng rãi. Việc minh bạch thông tin giúp người dân tiệm cận với chính quyền, minh bạch quy hoạch và cũng phục vụ công tác chuyển đổi số của Chính phủ.