Quy hoạch treo là gì? Đất trong dự án quy hoạch treo có được làm sổ đỏ không?

Hỏi:

Tôi đang chuẩn bị mua một mảnh đất có diện tích 1000m2, tuy nhiên khi tìm hiểu tôi nghe được thông tin đất này nằm trong quy hoạch treo đã lâu. Vậy tôi muốn hỏi, quy hoạch treo là gì? Đất nằm trong khu vực quy hoạch treo có làm được sổ đỏ hay không?

Xin cảm ơn.

(Chị Nguyễn Thúy Hiền, Hòa Bình).

Trả lời:

Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề chị quan tâm luật sư Nguyễn Huy An - Đoàn Luật sư TP Hà Nội xin giải đáp như sau:

1. Quy hoạch treo là gì?

Hiện nay theo pháp luật hiện hành không quy định cụ thể về khái niệm quy hoạch treo.

Tuy nhiên căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) có quy định như sau:

Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

...

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

...

Đồng thời, trên thực tế quy hoạch treo được hiểu là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch.

2. Những quy định cần biết về đất quy hoạch treo năm 2022?

Căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định về vấn đề xử lý đất quy hoạch treo như sau :

Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

...

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở , công trình, trồng cây lâu năm , nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh , hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.

...

Theo quy định trên không nêu rõ thời hạn dự án treo bao lâu thì hủy mà chỉ có thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nếu sau 3 năm không có quyết định thu hồi đất, chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất kể từ ngày công bố quy hoạch theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013.

Việc bồi thường thiệt hại về công trình nhà ở… hay không sẽ phụ thuộc vào thời điểm tồn tại, xây dựng nhà trên đất quy hoạch.

3. Đất trong dự án quy hoạch treo có được làm sổ đỏ không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) như sau:

- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định định về trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018): nếu trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải có điều chỉnh, hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất trong quy quy hoạch sử dụng đất.

Như vậy, đối với đất quy hoạch treo chỉ có thể làm sổ đỏ khi có công bố hủy bỏ thu hồi đất. Lúc đó người sử dụng đất mới có thể làm thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Nếu như dự án quy hoạch treo không được công bố hủy, bỏ thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018).