Đất quy hoạch treo có bán được không? Quy định của pháp luật về đất nằm trong quy hoạch treo

Khái niệm quy hoạch treo

Để hiểu rõ về khái niệm quy hoạch treo thì bạn cần phải nắm được thế nào là quy hoạch và quy hoạch sử dụng đất. Có thể xem quy hoạch sử dụng đất chính là một bức tranh tổng thể, thực hiện trong thời gian dài. Còn kế hoạch sử dụng đất hàng năm là mảnh ghép nhỏ và chi tiết hơn.

Căn cứ Khoản 2, Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì:

“2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

3. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.”

Vậy thế nào là quy hoạch treo?

Hiểu theo cách thông thường thì quy hoạch treo (quy hoạch sử dụng đất treo) chính là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hay nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố là sẽ tiến hành thu hồi nhằm thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện được theo đúng tiến độ và kế hoạch đặt ra nên được gọi là quy hoạch treo.

Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013, bổ sung 2019 đã quy định: ”Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.” 

Phân loại quy hoạch treo

Sẽ tùy thuộc vào từng loại quy hoạch hoặc những nội dung sử dụng đất, mà dự án có thể chia thành các loại quy hoạch treo khác nhau, liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp tới đất:

• Quy hoạch sử dụng đất
• Quy hoạch chung xây dựng đô thị
• Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội
• Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
• Quy hoạch dân cư nông thôn
• Quy hoạch giao thông và thủy lợi
• Quy hoạch theo ngành: thể thao, du lịch, thương mại, công nghiệp, QPAN,...

Đây là những quy hoạch được lên kế hoạch nhưng lại không được thực hiện do nhiều nguyên nhân, gây ra không ít những bức xúc trong việc sử dụng đất.

Đất quy hoạch treo có bán được không? Quy định của pháp luật về quy hoạch treo

Quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Chương 4, Luật Đất đai 2013 đã quy định đầy đủ, chi tiết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. Tổng cộng có 16 điều, trong số đó, trình tự, thủ tục thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp đã được quy định tại điều 44,45,48. Đại ý của các điều luật như sau:

Đầu tiên là thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Sau đó, Hội đồng sẽ tiến hành thẩm định và gửi thông báo kết quả về cơ quan có thẩm quyền. Bước tiếp theo, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ được quyết định, thông qua và phê duyệt. Sau cùng thì phê duyệt và công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm (Căn cứ Điều 48, luật đất đai 2013).

Vậy nên một điều cần lưu ý khi mua nhà, mua đất thì một trong những bước quan trọng là kiểm tra, tra cứu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mảnh đất, ngôi nhà mà bạn đang có nhu cầu cần xem xét.

Thời hạn quy hoạch treo tiến hành đến bao lâu thì kết thúc, bãi bỏ?

Luật Đất đai không quy định rõ về thời hạn của "dự án treo" là bao lâu thì bị hủy bỏ. Mà Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi chỉ quy định thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu như sau 3 năm mà không có quyết định thu hồi đất, chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất kể từ ngày tiến hành công bố quy hoạch treo.

Có được cấp Sổ đỏ cho đất quy hoạch treo?

Câu hỏi này là thắc mắc chung của rất nhiều người. Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 2019 quy định: Nếu trong thời gian 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì cấp huyện phải điều chỉnh, hủy bỏ hay có công văn trong việc hủy bỏ thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch.
Chỉ có thể làm sổ đỏ đối với đất dính quy hoạch treo khi đã có quyết định hủy bỏ việc thu hồi đất

Trả lời liên quan đến vấn đề có được làm sổ đỏ đối với diện đất quy hoạch treo không thì căn cứ theo Khoản 6 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: trong trường hợp phần diện tích đó được công bố quyết định thu hồi hay chuyển đổi mục đích sử dụng ở trong bản kế hoạch, thì phần diện tích thuộc quy hoạch sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay bất kì một loại tài sản nào gắn liền với đất.

Vậy nên, đối với đất quy hoạch treo, thì người dân chỉ có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất khi có công văn công bố hủy bỏ thu hồi hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Có được xây nhà trên đất quy hoạch treo?

Nếu như đã có quy định thu hồi và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người dân buộc phải sử dụng đất và thu hồi theo kế hoạch đã được đề ra trước đó. Người sử dụng vẫn được thực hiện những quyền của người sử dụng, song không được phép xây dựng nhà ở, công trình mới. Nếu như có mong muốn sửa chữa, cải tạo thì phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.

Đất quy hoạch treo có nhận được bồi thường?

Việc có nhận được bồi thường đối với quy hoạch treo hay không sẽ phụ thuộc vào 2 trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Những diện tích đất đã có quyết định thu hồi hay chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng vẫn chưa được công bố thì khi có kế hoạch sử dụng đất của nhà nước sẽ nhận được bồi thường theo như quy định của pháp luật.
• Trường hợp 2: Tài sản trên đất quy hoạch đã có quy định được công bố và có kế hoạch thu hồi hàng năm thì sẽ không nhận được bồi thường thiệt hại tài sản có trên đất theo như luật định.

Hiện, pháp luật vẫn chưa có quy định bồi thường thiệt hại cho những người dân có phần đất bị dính quy hoạch treo/dự án treo.

Những trường hợp giao dịch đất quy hoạch treo 

Đất quy hoạch treo có bán được không?

Đất thuộc diện quy hoạch treo vẫn có thể bán được nếu như thuộc một số trường hợp sau theo quy định tại Khoản 2, Điều 49 Luật đất đai:

• Trường hợp 1: Có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng 

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Từ điều khoản trên có thể hiểu rằng, dù đất đã thuộc diện quy hoạch, song khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (tức chưa có kế hoạch thu hồi đất) thì người sử dụng vẫn có quyền được bán (chuyển nhượng) miếng đất đó. Nhưng, người mua đất sẽ gặp phải sự rủi ro khi mua đất trong thời điểm đó.

• Trường hợp 2: Có kế hoạch nhưng vẫn chưa có quyết định thu hồi đất

Khoản 3, Điều 49 Luật Đất đai cũng có quy định:

“3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.”

Thứ nhất, khi quyết định thu hồi đất đã có thì người sử dụng đất không có quyền được chuyển nhượng đất

Thứ hai, như quy định đã đặt ra thì nếu như quy hoạch bị treo, thì sau 3 năm kể từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa có quyết định thu hồi và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có công bố về việc điều chỉnh, hủy bỏ thu hồi đất thì khi đó, người sử dụng đất mới có thể chuyển nhượng và mua bán.

Có nên mua đất quy hoạch treo không?

Thực tế thì diễn ra việc mua bán đất nằm trong quy hoạch treo đôi khi vẫn được diễn ra dưới hình thức giao dịch tiến hành bằng giấy viết tay. Và giao dịch bằng giấy viết tay không có giá trị về mặt pháp lý và không nhận được sự bảo vệ của pháp luật. Tức là khi có tranh chấp xảy ra thì bạn sẽ không thể dùng mảnh giấy viết tay mang đi để kiện tụng được.

Thế nhưng, vẫn còn có nhiều trường hợp vẫn có người mua đất dính phải quy hoạch treo, và họ vẫn giữ hy vọng về việc đất sẽ không bị thu hồi. Sau một thời gian, quy hoạch bị hủy bỏ, đất sẽ lại được cấp sổ đỏ và có giá trị trở lại. Thế nên, đối với trường hợp nếu như bạn "lỡ" mua phải miếng đất hay ngôi nhà dính quy hoạch thì vẫn có xác suất không bị thu hồi.

Mảnh đất dính quy hoạch treo sẽ gặp phải nhiều bất lợi và rủi ro. Lý do là vì:

• Mảnh đất dính quy hoạch treo thì không thể đăng ký được sổ đỏ.
• Không có ngôi nhà nào được phép xây trên mảnh đất quy hoạch treo. Từ đó, không thể đăng ký được sổ hộ khẩu (thường trú) trên đó.
• Nếu như không có sổ hộ khẩu, đăng ký thường trú thì bạn sẽ phải đối mặt với nhiều bất lợi trong việc đăng ký thủ tục đi học cho con cái, khó chứng minh nơi mình đã từng ở (đối với trường hợp mua nhà ở xã hội),...
• Và sự thật không đáng mong muốn nữa là khi ở trên mảnh đất đã có quyết định thu hồi là khi bạn đang ở trên một mảnh đất bất hợp pháp.

Ở những mảnh đất quy hoạch treo, đã có kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa thực hiện, bạn không thể tiến hành mua bán (chuyển nhượng), cũng không thể xây nhà, không thể sinh sống ổn định và hạn chế nhiều quyền lợi. Thế nên, bạn cần phải kiểm tra kỹ lưỡng quy hoạch khi mua bán nhà đất, tránh tiền mất tật mang.

Bài viết trên đây đã gửi đến bạn những thông tin về đất quy hoạch treo, và câu trả lời cho "đất quy hoạch treo có bán được không?". Mong rằng bạn đã có cho mình những giải đáp cụ thể và tường tận liên quan đến vấn đề được đặt ra, từ đó có cho mình một lựa chọn đầu tư đất hợp lý. Và bài học cho bạn trước khi "xuống tiền" thực hiện một giao dịch về đất đai nào đó thì nên kiểm tra thật kỹ quy hoạch của nó cũng như cân nhắc kỹ tránh "tiền mất, tật mang".