TS. Cấn Văn Lực: Nhà đầu tư nhiều khi phải chấp nhận “thà cắt lỗ còn hơn mất hết”

“Thị trường bất động không phải suy thoái, mà là đang suy giảm…”

Mới đây, TS. Cấn Văn Lực đã tham gia buổi Tọa đàm “Dự báo thông tin thị trường bất động sản 2023” được tổ chức bởi Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Tại đây, ông đã có những đánh giá tổng quan đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong năm nay. Cụ thể, TS. Cấn Văn Lực cho biết: “Xét về thị trường bất động sản, có nhiều ý kiến cho rằng thị trường này đang suy thoái. Tuy nhiên tôi cho rằng, quý 4 năm nay nếu so với quý 2 và quý 3 nếu giảm liên tục sẽ tạm thời gọi là suy thoái kỹ thuật, tuy nhiên nếu gọi là suy giảm thì đúng hơn…”.

Cũng theo vị chuyên gia này, nếu như nhìn về thị trường bất động sản năm nay có thể nói vui rằng: “Đầu năm hưng phấn, song giữa và cuối năm lại trầm lắng”. Thời điểm hiện tại, nguồn cung và cầu đều đang giảm mạnh. Trong khi đó, vấn đề cấp phép cũng như xin phê duyệt đều giảm theo. Giá bất động sản đang đi ngang, giá đất nền giảm nhẹ và giá căn hộ lại tăng lên. 

Liên quan đến vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực cũng chia sẻ thêm rằng: “Nhà đầu tư và giới đầu tư đều không muốn bị lỗ, thế nên đa số mọi người đều đang nằm chờ. Ngoài ra, chi phí bỏ ra để đầu tư lại không hề nhỏ, nếu như cắt lỗ bây giờ sẽ rất nguy hiểm. Tuy nhiên, tôi nghĩ rằng có những lúc chúng ta cần phải chấp nhận thà cắt lỗ còn hơn là mất hết”. 

TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết, lượng giao dịch cùng với khả năng hấp thụ trên thị trường đang lao dốc, điều này khiến doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản sụt giảm mạnh mẽ. Trong thời gian qua, những hoạt động tái cấu trúc, sàng lọc và cả M&A đang diễn ra khá sôi động. Vị chuyên gia này cũng đã có những chia sẻ về nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản sụt giảm. Cụ thể, theo TS. Cấn Văn Lực có 6 thành tố chi phối cũng như tác động đến thị trường bất động sản, bao gồm: Tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; mối quan hệ cung - cầu và giá; thông tin, dữ liệu và tính minh bạch; và cuối cùng là kinh tế vĩ mô. 

Trong một diễn biến khác, vị chuyên gia này cũng đặt hi vọng đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản năm 2023. Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực để thị trường có thể phục hồi thì cần phải gỡ nút thắt về pháp lý. Tiếp đến, phải giải quyết được vấn đề về vốn, bao gồm cả trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, điều quan trọng khác cần làm là tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản; đồng thời phải kiểm soát rủi ro hệ thống và liên thông giữa tài chính, bất động sản hoặc các vấn đề khác. Vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, điều quan trọng là phải khéo léo khoanh vùng, nguyên nhân bởi bất động sản vốn là ngành chủ lực về vốn hóa, đang ở vị trí thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường. Điều cuối cùng đó là cần phải tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng dành cho tương lai. 

Thông qua số liệu về nguồn vốn bất động sản trong 10 tháng đầu năm nay cho thấy, tín dụng bất động sản đang chiếm khoảng 70%; trong khi đó cổ phiếu chiếm khoảng 2%; vốn tự có chiếm khoảng 10%; trái phiếu doanh nghiệp chiếm khoảng 10% còn vốn FDI chiếm khoảng 7%. Theo ông Cấn Văn Lực, cấu trúc vốn này vẫn chưa phản ánh hết được sự phát triển bền vững của bất động sản và buộc phải thay đổi. Theo đó, hệ thống ngân hàng chỉ nên chiếm khoảng 50%. Vì thế, doanh nghiệp bất động sản mới không cần nghĩ nhiều đến vốn ngân hàng và cũng không phụ thuộc quá nhiều vào vốn ngân hàng. 

Giải pháp nào “gỡ rối” cho các doanh nghiệp địa ốc

Liên quan đến những giải pháp dành cho những doanh nghiệp bất động sản, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị rằng, các doanh nghiệp cần phải cơ cấu cũng như kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất và tỷ giá. Đồng thời, các doanh nghiệp cần có những phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong vòng 2 năm, giữ vững lời hứa trả nợ đúng hạn để xây dựng niềm tin. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần phải chủ động tìm hiểu và tiếp cận chương trình phục hồi, đó chính là chương trình phục hồi xanh và tăng trưởng xanh. Bất động sản xanh đang là xu thế của hiện tại. 

Đáng chú ý, cũng theo nhận định của chuyên gia Cấn Văn Lực, các doanh nghiệp bất động sản cần phải chuyển đổi số một cách nhanh chóng, kịp thời đón đầu được xu hướng mới. Trong đó, điều tất yếu là phải thích ứng kịp thời để có thể quản lý thay đổi cũng như quản lý rủi ro.  

Liên quan đến vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực cũng chia sẻ thêm rằng, các doanh nghiệp hiện tại cũng cần phải có phương án cụ thể và khả thi đối với trái phiếu doanh nghiệp có thể đáo hạn trong giai đoạn 2023 - 2024. Từ nay đến hết năm 2022 và năm 2023 sẽ cần phải vững tâm vượt khó để tạo nền tảng trong tương lai.

Dẫu thị trường bất động sản vẫn đang có rất nhiều khó khăn, thế nhưng giới chuyên gia cùng với nhiều nhà đầu tư vẫn luôn kỳ vọng rằng, thị trường này sẽ sớm phục hồi khi bước sang năm 2023. Theo các chuyên gia và các nhà đầu tư, sự khó của thị trường trong năm 2022 đã kéo dài trong gần một năm qua. Chính vì thế, điều quan trọng nhất chính là sự can thiệp và điều hành của Chính phủ, vốn đang đưa thị trường vào quỹ đạo. Điều chỉnh cùng với sàng lọc – đó là cách mà giới chuyên gia cùng với nhà đầu tư đang nhận định về bức tranh thị trường bất động sản thời điểm hiện tại. Chính vì thế, họ vẫn luôn lạc quan chờ đợi thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trong năm 2023.

Cụ thể, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh rằng: “Ngoài tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản cần phải lưu tâm và linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu và chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính... Các doanh nghiệp bất động sản cũng cần hướng đến sự minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn cần phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể, đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cuối cùng, các doanh nghiệp cần phải vững tâm để có thể vượt qua khó khăn”.