Những tín hiệu giúp thị trường bất động sản hồi phục vào năm 2023

Cả cung và cầu tiếp tục giảm

Hiện tại, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với những yếu tố tiêu cực như dòng tiền bị siết chặt, lãi suất cho vay mua nhà tăng cao… Nguồn vốn vào bất động sản suy yếu đã khiến giá bán giảm xuống, thanh khoản “tụt dốc không phanh”. 

Báo cáo trong quý III/2022 của một số đơn vị phân tích thị trường cho hay, mức độ quan tâm đến bất động sản trong quý giảm mạnh. Cụ thể, thị trường Hà Nội giảm 1%, Hải Phòng giảm tới 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm  14% so với quý trước. 

Đồng thời, mức độ quan tâm sản phẩm đất nền Hà Nội giảm 18%, kéo theo giá bán cũng giảm mạnh tại một số quận, huyện so với quý II. Theo đó, mức độ quan tâm ghi nhận tại Quốc Oai giảm mạnh 39%, Sóc Sơn giảm 30%, Gia Lâm giảm 28%, Thanh Trì giảm 24%; Long Biên giảm 21%, Hà Đông giảm 18%, Hoài Đức giảm 17%, Đông Anh giảm 8%. 

Diễn biến ngày càng ảm đạm cũng xảy ra với thị trường miền Nam. Báo cáo về thị trường TP. HCM và vùng phụ cận trong quý III/2022 của DKRA Việt Nam cho thấy, thanh khoản đất nền có diễn biến xấu đi. Sức cầu trên thị trường đang giảm dần, tỷ lệ tiêu thụ chỉ 52% - đây là mức thấp nhất kể từ đầu năm. Tuy giá bán trên thị trường thứ cấp tăng 2 - 4% so với quý trước nhưng thanh khoản vẫn rất thấp. 

Theo Bộ Xây dựng, trong quý III, giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ và đất nền có xu hướng giảm nhẹ từ 2 - 3% so với quý trước đó. Ngoài ra, lượng giao dịch đất nền trong quý cũng giảm mạnh. Toàn quốc chỉ có 115.129 giao dịch thành công, bằng khoảng 54% so với quý trước đó. Cụ thể, miền Bắc ghi nhận 21.806 giao dịch thành công, miền Trung có 18.789 giao dịch và miền Nam có 74.534 giao dịch.

Thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn nhưng sang năm 2023 sẽ có thêm nhiều tín hiệu tích cực. Các chuyên gia trong ngành nhận định, cuối năm nay và đầu năm sau, thị trường vẫn tiếp tục khó khăn, ảm đạm, giao dịch chững, giá giảm mạnh tại những khu vực xa trung tâm. Những yếu tố như tín dụng và trái phiếu bị siết, lãi suất tăng cao… đều vẫn tác động mạnh lên thị trường. Nhà đầu tư cần sớm cơ cấu lại các khoản đầu tư của mình. 

Bên cạnh đó, những khu vực mang tính đầu cơ, từng nhiều đợt sốt đất thì giao dịch sẽ chậm lại, giá bán theo xu hướng giảm. Nếu có nhu cầu thì người mua nên lựa chọn phân khúc sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân nhằm đảm bảo tính thanh khoản tốt trước những biến động trên thị trường. 

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết, sang năm 2023, sau khi đã vượt được đỉnh thì thị trường bất động sản sẽ rơi xuống đáy, tuy nhiên vẫn chưa thể xác định được sẽ là đáy nào. Nhưng chuyên gia chắc chắn đã có đáy thì sẽ có đỉnh mới. Song đỉnh mới cũng không thể bằng đỉnh cũ, và đáy mới thì không sâu bằng đáy cũ.

“Những nhà đầu tư muốn xuống tiền ở giai đoạn này phải hết sức cẩn thận, cần vừa dò đáy vừa trèo lên đỉnh. Dự kiến tới đầu quý III năm sau mới có thể xác định được chính xác là thị trường sẽ ổn định theo kiểu từ từ xuống hay từ từ lên” - Ông Quang cho hay. 

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra nhận định, sang năm 2023, khi Ngân hàng Nhà nước cấp thêm room tín dụng mới thì thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng sôi động lên. Dòng tiền từ room mới tuy không có nhiều những vẫn giúp thị trường có thêm nhiều giao dịch từ người mua nhà thực cùng các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

“Hiện tại vẫn đang trong quá trình sửa đổi những điều luật liên quan tới bất động sản nên nhiều nhà đầu tư trong giai đoạn này sẽ ngại xuống tiền. Nhưng tới khi sửa xong và hoàn thiện luật, khi mọi thứ đã rõ ràng thì mới biết được thị trường sẽ phát triển theo hướng nào” - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản chia sẻ. 

Đối với PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, vị chuyên gia kinh tế này cho rằng, nhà đầu tư đã trải qua thời gian dài chờ vốn từ ngân hàng. Tuy nhiên, hiện tại thì việc nới room tín dụng gần như không thể giải quyết được vấn đề vốn trên thị trường. Để thị trường bất động sản duy trì và hồi phục tăng trưởng là nhờ tâm lý của người dân vẫn xem bất động sản là một kênh đầu tư tích trữ an toàn trước những biến động của nền kinh tế. 

“Cuối năm 2022 và sang năm 2023, thị trường có thể phục hồi và tăng trưởng trở lại nhờ quá trình sàng lọc của giai đoạn này. Từ đó, các nhà đầu tư yếu kém, vốn không vững, chưa đủ kinh nghiệm sẽ bị loại khỏi cuộc chơi” - Ông Thịnh nhìn nhận. 

Theo đánh giá của chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, trong năm 2023, thị trường bất động sản sẽ có thêm hy vọng. Sau những chính sách gây tác động mạnh lên thị trường của Nhà nước, có thể kỳ vọng vào một thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch, chất lượng hơn trong năm sau. Với thị trường bất động sản hiện tại, việc đầu tư hay kinh doanh trên tài sản sẽ có những tín hiệu tích cực hơn trong các phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp và thị trường bán lẻ. 

“Sự kỳ vọng đối với kinh tế Việt Nam sẽ có những bước phát triển mạnh mẽ với tầm nhìn đầu tư trung và dài hạn. Một điểm tích cực cho việc này là điều chỉnh và hoàn thiện pháp luật, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, luật liên quan tới xây dựng nhà ở sẽ là nền tảng thuận lợi hơn để thị trường phát triển. Khi thị trường biến động sẽ có nhiều rủi ro, nhưng đối với các nhà đầu tư có tài chính mạnh thì là thời cơ” - Ông Thành nhận xét.