CEO bất động sản: “Thị trường BĐS không có khái niệm “đáy”, nhà đầu tư nên cẩn trọng

Nhà đầu tư sốt sắng “mò đáy”

Thị trường bất động sản đang rơi vào tình cảnh vô cùng khó khăn khi thanh khoản đang ở mức thấp kỷ lục. Trong năm 2022, đất nền được coi là phân khúc bi thảm nhất của thị trường khi nguồn cầu luôn tỏ ra yếu ớt. Nhiều nhà đầu tư rao bán cắt lỗ để thoát hàng, lấy tiền trả nợ ngân hàng nhưng cũng không ai ngó ngàng. Ở phân khúc chung cư, sau một thời gian tăng giá đến mức phi lý, giá chung cư cũng đang có dấu hiệu chững lại. Thậm chí, tại một số dự án, nhiều người đã hạ giá căn hộ chung cư đến cả trăm triệu đồng để bán hàng.

Nhận thấy thị trường bất động sản đang chững lại, nhiều nhà đầu tư bắt đầu lao vào “bắt đáy”. Họ cho rằng, đây là thời điểm không thể tốt hơn để mua được những sản phẩm bất động sản vị trí đẹp, giá rẻ. Tuy nhiên, nhiều người vẫn e ngại trong việc xuống tiền khi cho rằng giá bất động sản thời gian qua đang bị đẩy lên quá cao, và giờ đây khi xuống giá cũng chưa thể về giá trị thực.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc xuống tiền đầu tư bất động sản thời điểm này các nhà đầu tư cần hết thức thận trọng.

Anh Vũ Hoàng, giám đốc một công ty xuất bản kể: “Hơn 1 tháng qua, nhiều người bắt đầu rủ tôi đi về những khu vực trước đât rất sốt như Quốc Oai, Thạch Thất, Hòa Bình để mua bất động sản. Vì sau thời gian tăng nóng, những sản phẩm đất nền ở đây giảm một cách chóng mặt. Theo tôi tìm hiểu, có những sản phẩm đất nền giảm đến 500-600 triệu đồng so với thời đỉnh điểm đang cần bán. Tôi cũng đã đi xem một vài mảnh đất tại huyện Thạch Thất và Cao Phong (Hòa Bình) nhưng chưa xuống tiền”.

Anh Hoàng nói thêm, cách đây 1 tuần, anh lên Cao Phong xem mảnh đất có vị thế “tựa núi nhìn hồ” khá đẹp. Và mảnh đất đó đang có khoảng 6 người cùng xem. Tuy nhiên, đến nay, vẫn chưa có nhà đầu tư nào đặt cọc. Bởi tất cả mọi người đều muốn có mức giá tốt hơn.

“Sở dĩ tôi chưa xuống tiền cho mảnh đất này là có 3 nguyên nhân. Thứ nhất, mức giá 1,2 tỷ đồng mà công ty môi giới bất động sản đưa ra chỉ là tương đối hợp lý chứ chưa phải là quá tốt trong thời điểm này. Thứ hai, mới mức giá đó, tôi có thể sở hữu được nhiều mảnh đất tương tự và tôi muốn đi xem thêm. Thứ ba, các nhà đầu tư đang đi bắt đáy bất động sản nhưng không biết đây đã phải là đáy hay chưa”,  anh Hoàng tâm sự.

Giống như anh Hoàng, anh Hồ Dũng, nhân viên văn phòng của một công ty nội thất tại quận Cầu Giấy, Hà Nội đang có ý định mua đất tại tỉnh Hòa Bình. Anh Dũng nói rằng, nhiều người khẳng định đây là thời điểm được xem là đáy của thị trường bất động sản và không có nhiều cơ hội để mua được những mảnh đất giá rẻ như bây giờ. Tuy nhiên, anh Hoàng lo lắng, xuống tiền lức này có thể bắt được đáy bất động sản nhưng phía trước lại là “vực thẳm”.

Anh Dũng nhận định: “Mặc dù phân khúc đất nền đang giảm giá sâu nhưng đây mới chỉ là thời điểm khởi đầu cho chuỗi khó khăn của bất động sản. Ai biết được năm 2023 bất động sản có tiếp tục giảm giá hay không. Bởi nhiều người dự báo, quý I và II năm 2023 mới là thời điểm căng thẳng nhất của thị trường địa ốc. Nếu dự đoán đó là đúng thì chắc chắn tôi mua vào thời điểm này sẽ bị lỗ và khi đó muốn thoát hàng cũng không bán được”.

Thị trường BĐS không có “đáy”

Đó là khẳng định của ông Tô Ngọc Trường Giang, Giám đốc Phát triển dự án Công ty TNHH Trần Liên Hưng. Ông Giang cho biết, từ cuối quý III/2022, các phân khúc bất động sản có tính đầu cơ mạnh như đất nền đang chứng kiến làn sóng bán hạ giá ở hầu hết địa phương. Bởi dòng vốn trên thị trường đang trở nên cực kỳ khó khăn. Trước đây, đất nền sốt nóng, giao dịch mạnh là nhờ dòng tiền của các nhà đầu tư ồ ạt đổ vào. Khi đó, việc tiếp cận tín dụng ngân hàng đối với bất động sản cũng tương đối dễ dàng.

Ông Tô Ngọc Trường Giang.

“Từ chứng khoán đến bất động sản, các nhà đầu tư thường dùng từ bắt đáy, bán đỉnh. Tuy nhiên, theo tôi, chỉ trong chứng khoán thôi, còn thị trường địa ốc không có khái niệm “đáy”. Trong bất động sản chỉ có khái niệm mua thời điểm giá hợp lý, giá thấp và bán thời điểm cao. Còn bất động sản không như chứng khoán, không có “đáy”, ông Giang nêu quan điểm.

Ông Giang nói thêm, mặc dù bất động sản lúc này đang giảm giá nhưng các nhà đầu tư có xuống tiền cũng chưa chắc an toàn. Bởi bài học chứng khoán vẫn còn đó. Năm vừa qua cũng chứng kiến sự khó khăn dồn dập của thị trường chứng khoán. Các nhà đầu tư chứng khoán càng lao vào bắt đáy thì đáy mới lại xuất hiện. Có những mã chứng khoán cách đây chỉ vài tháng có giá 120.000 đồng/cổ phiếu và được nhiều người đánh giá là có thể lên đến 500.000 đồng/cổ phiếu. Tuy nhiên, đến thời điểm này chỉ có giá trên 10.000 đồng/cổ phiếu, tức là giảm đến 12 lần. Trong quá trình mã cổ phiếu này “lau sàn” liên tục, nhiều nhà đầu tư lao vào bắt đáy ở mức giá 70.000 đồng/cổ phiếu, 50.000 đồng, 40.000 đồng. Chẳng ai ngờ được là hiện nay nó xuống ở cái mức giá như vậy.

Ông Giang phân tích: “Thị trường bất động sản cũng chăng ai nói trước được. Biết đâu với mức giá hiện nay được đánh giá là tốt nhưng sang năm thị trường khó khăn nó lại giảm liên tiếp. Chính vì thế, các nhà đầu tư cần nghe ngóng rất kỹ diễn biến trong thời điểm này để quyết định có nên xuống tiền hay không. Cần thận trong khi xuống tiền kẻo rất dễ bắt phải dao rơi, mắc kẹt trên chính mảnh đất của mình”.

Cùng quan điểm, ông Phan Công Chánh, Tổng Giám đốc Phú Vinh Group khuyến cáo các nhà đầu tư nên thận trọng khi xuống tiền ở thời gian này. Bởi xét trên khía cạnh vĩ mô, thị trường chắc chắn sẽ còn có những pha điều chỉnh mạnh khi các ngân hàng còn nghe ngóng động thái của FED và việc sửa luật đất đai, trái phiếu doanh nghiệp.

Ông Chánh khẳng định, ở bất cứ thời điểm nào, thị trường bất động sản luôn có cơ hội cho các nhà đầu tư có kinh nghiệm, kiến thức về thị trường. Đặc biệt là các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, dôi dư tiền mặt để đầu tư. Bởi từ nay đến cuối năm 2023, chắc chắn sẽ có nhiều sản phẩm bất động giảm giảm giá bát khá sâu.