Bất động sản cho thuê có thanh khoản tốt, hút dòng tiền đầu tư

Xu hướng dịch chuyển dòng tiền

Theo vneconomy.vn, các chuyên gia bất động sản, các nhà đầu tư hiện nay không có xu hướng tìm đến kênh đầu tư lãi vốn, mua bất động sản rồi sau đó chờ tăng giá để bán sinh lời ngay lập tức. Bởi phải phụ thuộc vào chu kỳ giá của bất động sản có đang tốt hay không thì mới có mức giá bán tốt. 

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định trong thời điểm khó khăn của thị trường bất động sản thì lại là cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn. Theo ông Hiển, các nhà đầu tư lướt sóng sẽ đổ tiền vào bất động sản khi thị trường đi lên, tranh thủ kiếm lời, trong khi đó, nhà đầu tư có tầm nhìn sẽ chờ 3 - 5 năm, thậm chí là 10 năm để gặt hái được trái ngọt, đầu tư ngay từ lúc thị trường chưa ổn định. 

Do đó, xu hướng mới hiện nay là bất động sản dòng tiền, tức là mua bất động sản rồi cho thuê để thu về khoản tiền đều đặn hàng tháng. Xu hướng này đang được nhiều nhà đầu tư lựa chọn như một cách an toàn để đảm bảo lợi tức đầu tư và tạo ra nguồn thu bền vững. Ông Hiển cho rằng, đây là sự lựa chọn đúng đắn, hợp lý. 

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội, Công ty Tư vấn JLL Việt Nam cho rằng xu hướng này mới đối với các nhà đầu tư cá nhân, tuy nhiên đối với các công ty hay tập đoàn lớn, việc đầu tư và muốn dòng tiền chảy về ổn định vẫn là ưu tiên số một. 

Trong thời gian 1 - 2 năm vừa qua, dòng tiền trên thị trường bất động sản mua bán diễn ra mạnh mẽ khiến giá mặt bằng tăng trung bình lên 30 - 40%. Ngược lại, ở thị trường cho thuê mặt bằng giá chưa có sự tăng trưởng tương ứng. Đến nay, nhà đầu tư mới bắt đầu quan tâm đến bất động sản cho thuê. 

Các chính sách hỗ trợ chi phí thuê tại các khu công nghiệp, khu chế xuất đã góp phần giúp thị trường bất động sản cho thuê có sức hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư. “Thị trường bất động sản cho thuê đang có sự tiến bước, về lâu dài, đây là kênh bền vững cho tất cả các nhà đầu tư”, giám đốc một đơn vị nghiên cứu bất động sản khẳng định.

Về phía đơn vị môi giới bất động sản, đại diện một doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này tại Hà Nội cho biết, trong 2 năm khó khăn bởi ảnh hưởng của đại dịch, năm đầu tiên khách hàng của công ty chưa bị tác động rõ rệt, nhưng sang năm thứ hai những tác động này mạnh mẽ và thấy rõ hơn bao giờ. 

Hàng loạt doanh nghiệp, nhà máy phải cắt giảm nhân sự, các chuyên gia nước ngoài về nước, khách hàng mới cũng không thể tới Việt Nam nên việc môi giới mua bán bất động sản rơi vào bế tắc. Trong thời điểm đó, các môi giới đã kiêm thêm môi giới bất động sản cho thuê, nhưng không thể ngờ hiện mảng này lại phát triển. 

“Trong bối cảnh các phân khúc bất động sản khác như đất nền, nhà ở, chung cư... khó có chuyển biến tích cực do việc kiểm soát tín dụng ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay và tạo áp lực cho người mua nhà, thì phân khúc cho thuê nhà mặt phố, cho thuê văn phòng và chung cư… lại nhận được những thanh khoản tốt, và nhà đầu tư đang nắm bắt xu hướng cũng như quan tâm mạnh mẽ hơn vào phân khúc này”, vị đại diện phân tích.

Các loại hình thuộc thị trường cho thuê tăng sức hút

Một thống kê cho thấy, trong 10 tháng đầu năm 2022, tại thị trường cho thuê, mức độ quan tâm tăng mạnh ở tất cả các loại hình bất động sản. Trong đó, thuê văn phòng tăng tới 181%, nhà mặt phố cho thuê tăng 127%, các loại hình bất động sản cho thuê thiết yếu như chung cư, cửa hàng, nhà trọ lại có mức thấp hơn so với cùng kỳ năm 2021. 

Thị trường tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận có sự phục hồi mạnh mẽ hậu đại dịch Covid-19. Hiện đang có khoảng 10 dự án mở bán, tỷ lệ hấp thụ không vượt quá 50% nguồn hàng. Riêng trong quý III/2022 tỷ lệ hấp thụ thậm chí còn sụt giảm 3% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, lượng quan tâm đến phân khúc cho thuê nhà mặt phố, chung cư và biệt thự lại bất ngờ tăng cao, lần lượt là 61%, 35% và 16%.

Giao dịch nhà ở như căn hộ, nhà phố, đất nền đều sụt giảm mạnh nhưng nhu cầu thuê nhà ở và mặt bằng bán lẻ lại có dấu hiệu khởi sắc, thậm chí có xu hướng tăng giá. Nhu cầu thuê mặt bằng, nhà ở tại TP Hồ Chí Minh tăng đến 70%, trong đó nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ chiếm tỷ lệ áp đảo. Còn ở phân khúc căn hộ cho thuê, nhu cầu thuê chung cư ở TP Hồ Chí Minh tăng đến 24%, giá thuê đồng loạt tăng mạnh ở mức 9 - 12% so với cùng kỳ năm trước. Trong quý III, giá thuê chung cư tại quận 4 tăng 14%, quận Bình Thạnh tăng 13%, quận 1 tăng 12%, quận Thủ Đức tăng 8% so với quý trước đó. 

Nguồn cung căn hộ cho thuê tại TP Hồ Chí Minh có sự tăng trưởng qua từng tháng của năm 2022. Phân khúc thuê trung cấp (5 - 15 triệu đồng/tháng) tăng gấp 2 lần so với thời điểm đầu năm. Phân khúc cao cấp (trên 15 triệu đồng/tháng) tăng gấp 3 lần. Phân khúc thuê bình dân (dưới 5 triệu đồng/tháng) chỉ duy trì được lượng nguồn cung qua các tháng. Tỷ lệ lấp đầy căn hộ cho thuê tại các dự án đạt khoảng 70%, thậm chí ở một số dự án khai thác hơn 80% công suất. 

Còn tại Hà Nội, trong quý III/2022, giá thuê chung cư tại quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm tăng 14 - 16% so với quý II. Tại quận Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Hà Đông giá thuê cũng tăng khoảng 8 - 10%.

Anh Thi, một môi giới bất động sản cho thuê ở quận Đống Đa (Hà Nội) cho biết, từ đầu quý III/2022 thị trường văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại ở Hà Nội có sự khởi sắc rõ rệt. Tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ nhà phố tăng cao, không những vậy giá cho thuê cũng có xu hướng tăng. 

Ở phân khúc mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê tại Hà Nội giá cho thuê cũng có xu hướng tăng. Văn phòng cho thuê phân khúc hạng C tại quận Cầu Giấy, Thanh Xuân (Hà Nội), giá thuê tăng từ 160.000 - 330.000 đồng/m2 lên mức 180.000 - 350.000 đồng/m2 (tăng 5-10% so với đầu năm 2022). Văn phòng hạng B tại quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm có giá thuê là 315.000 - 450.000 đồng/m2, tăng khoảng 3 - 6% so với đầu năm 2022. Giá thuê văn phòng hạng A cũng chứng kiến mức tăng trung bình 5 - 8% so với đầu năm; hiện phổ biến từ 450.000 - 620.000 đồng/m2.

Theo Savills Hà Nội, đến cuối năm 2022 sẽ có thêm 4 dự án mới cung cấp cho thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội thêm 113.000m2, trong đó hạng B chiếm 64%, hạng A chiếm 34%. 

“Nguồn cung trong tương lai phản ánh nhu cầu ngày càng tăng đối với văn phòng chất lượng cao ở mức giá cạnh tranh”, Savills Hà Nội nhận định.

Các chuyên gia bất động sản dự báo, trong năm 2023, thị trường bất động sản cho thuê sẽ rất sôi động khi nhu cầu thuê nhà của người trẻ ngày càng gia tăng. Bởi kinh tế khó khăn, thu nhập của người trẻ giảm sút, phải hoãn kế hoạch mua nhà và tiếp tục duy trì thuê nhà. 

Về phía các nhà đầu tư vào bất động sản dòng tiền, bà Nguyễn Hồng Vân chia sẻ: “Chúng tôi nhìn thấy nhu cầu đi thuê chung cư đang gia tăng. Đây là một kênh sinh lời không quá cao nhưng giữ vốn an toàn. Nếu không muốn gửi tiền vào ngân hàng, lo ngại tiền mất giá, bất động sản cho thuê sẽ vừa giúp trú ẩn đồng tiền, vừa là kênh đầu tư mang lại dòng tiền đều đặn trong giai đoạn này”.

Giới chuyên gia dự báo, giá cho thuê nhà phố đã tăng 8-15%/năm, cho thuê chung cư cũng tăng 4-8%/năm. Đây chính là thời điểm để phân khúc cho thuê các mặt bằng bán lẻ, nhà phố, chung cư trỗi dậy. Do đó, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp, đây sẽ kênh đầu tư lý tưởng, ít nhất cho giai đoạn từ nay đến cuối năm 2022 khi thị trường bất động sản vẫn còn đang rất trầm lắng. Đặc biệt là khi phân khúc cho thuê đã phải tạm ngừng sau hơn 2 năm kinh tế chống chọi với đại dịch Covid-19.