3 lưu ý cho giới đầu tư khi "bước chân" vào thị trường bất động sản cho thuê

Khởi sắc sau thời gian dài "vắng bóng"

Những năm gần đây, thị trường bất động sản cho thuê, đặc biệt là mô hình thuê rồi cho thuê lại nở rộ tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM,... Theo dữ liệu trên Batdongsan.com.vn cho thấy, trong những tháng đầu năm 2022, mức độ quan tâm tới các căn hộ cho thuê đã tăng vọt lên 159% so với cũng kỳ năm 2019. Chỉ tính riêng TP.HCM, mức độ tăng trưởng đã đạt gần 62%. Đối với phân khúc bình dân tăng lên 5-8 triệu đồng/tháng, phân khúc trung cấp tăng từ 8-12 triệu đồng/tháng. Còn đối với phân khúc cao cấp, mức tăng đạt đến 16-22 triệu đồng/tháng. Thực tế, nhu cầu thuê hiện tại TP.HCM đang đổ mạnh vào các loại hình bình dân và trung cấp với mức giá giao động từ 5-9 triệu đồng ở ngoại thành, tỷ lệ lấp đầy cũng tốt hơn so với các chung cư cao cấp ở ngoại thành.

Mức độ quan tâm của người thuê trong quý II/2022 tăng đáng kể. (Ảnh minh họa)

Báo cáo mới nhất Savills Việt Nam cũng cho thấy, phân khúc căn hộ cho thuê đang có tín hiệu hoạt động ổn định. Cụ thể, tính hết quý II/2022, giá thuê nhà tăng ở mức 1% so với mức 547.000 VNĐ/m2/tháng cùng kỳ năm trước. Trong đó, tại khu vực quận Nam Từ Liêm (Hà Nội), giá thuê dịch vụ đang dẫn đầu với mức 640.000 VNĐ/m2/tháng.

Chia sẻ với PV, anh Hồ Luân (Hoài Đức, Hà Nội) - một nhà đầu tư bất động sản lâu năm cho rằng, đầu tư vào thị trường bất động sản cho thuê ở giai đoạn hiện tại là một phương án đáng cân nhắc.

"Hiện tại, thị trường đất nền và chung cư đều có mức thanh khoản thấp, nên đầu tư cần xác định dài hạn, ít nhất là 2-3 năm. Nếu đầu tư vào chung cư ở giai đoạn này thì có thể xem xét đến phương án khai thác từ việc cho thuê" - Anh Luân cho biết.

Cũng là một người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, anh Hoàng Xuân Phú cho hay, từ sau Tết, thị trường bất động sản cho thuê phục hồi khá nhanh về giá cũng như tỷ lệ lấp đầy cao.

Thực tế cho thấy, nhu cầu thuê căn hộ đã rục rịch tăng trở lại và gần như đã về với mức trước đại dịch.

"Nhu cầu tăng cao cũng đang đẩy mức giá thuê trung bình các loại hình lưu trú tăng từ 10-30% so với cuối năm 2021. Hầu hết các hợp đồng ký mới đều tăng, ưu đãi áp dụng trong đại dịch cũng đã bị cắt giảm. Ngay cả với các nhà trọ bình dân cũng đã tăng từ 5-15% theo từng tháng" - anh Phú cho biết.

Theo anh Phú, nguyên nhân khiến thị trường này sôi động trở lại là bởi người lao động đã quay lại các thành phố lớn để làm việc. Mặc khác, sau thời gian dài giảm giá vì đại dịch thì nay nhiều chủ nhà đã rục rịch tăng mức giá cho thuê trở lại để bù đắp nguồn thu. Theo dự báo thì mức giá này sẽ còn tăng trong thời gian tới.

Số liệu của  Savills cũng cho thấy, trong 5 năm gần đây, giá thuê căn hộ luôn ở mức tăng trưởng tốt với mức tăng lên đến 5% mỗi năm trong giai đoạn trước năm 2020. Do ảnh hưởng của đại dịch thị trường này cũng đã có xu hướng giảm, với mức giảm khoảng 7%/năm trong 2 năm. Ngoài ra, một lượng lớn căn hộ được bàn giao thì có khoảng 30% lượng này tham gia vào thị trường cho thuê trong giai đoạn này. 

Cần cân nhắc khi “đặt chân” vào thị trường

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư tin tưởng vào phân khúc này dù khả năng tăng giá thấp hơn đất nền hay nhà phố là vì loại hình này đang gắn với nhu cầu thực của nhiều người dân, nên đây được xem là kênh giữ tiền vững. Bên cạnh mức lợi nhuận hàng tháng, nhà đầu tư còn có thể tích lũy thêm từ các giá trị gi tăng của tài sản trong tương lai.

Tuy nhiên chuyên gia cũng chỉ ra rằng, giới đầu tư sẽ chưa thể nhận lại "trái ngọt" ngay do lợi nhuận sẽ không quá cao so với mức vốn bỏ ra đầu tư.

Ông Trần Khánh Quang. 

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng chỉ ra 3 yếu tố cần lưu ý nếu nhà đầu tư muốn bước chân vào thị trường ở thời điểm hiện tại.

Thứ nhất, khi mua căn hộ để cho thuê, nhà đầu tư nên lựa chọn các căn đã hoàn thiện, được bàn giao thay vì các căn hộ đang triển khai xây dựng. Hiện nay, giá căn hộ thứ cấp đang thấp hơn sơ cấp tới 30%, nhà đầu tư cũng có thể đạt mức giá tốt hơn trong quá trình thương lượng với người bán. Bên cạnh đó, việc được lựa chọn các sản phẩm trước khi mua sẽ mang đến nhiều lợi thế hơn so với các căn hộ trên giấy.

Thứ hai, nên sử dụng nguồn vốn tự thân thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính. Bởi, lãi suất vay (9-12%/năm) mức lãi suất này đang vượt xa lợi nhuận cho thuê nhà (tương đương 3-4%). Ngoài ra, quá trình phê duyệt khoản vay gặp nhiều khó khăn khi mà nhiều ngân hàng đang siết chặt vốn vay đổ vào bất động sản.

Cuối cùng, chọn thời điểm bán đi để tối đa hóa lợi nhuận. Hiện nay nguồn cung và cầu đang không gặp nhau, trong khi nguồn cung lớn và phong phú thì cầu chỉ tập trung vào phân khúc tầm trung. Sẽ đến thời điểm nguồn cung bão hòa, hiệu suất thuê thấp, giá sản phẩm vượt quá khả năng mua thì nhà đầu tư sẽ rơi vào kẹt hàng.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan cho rằng, thị trường bất động sản cho thuê đang và sẽ tiếp tục có mức độ quan tâm và thanh khoản tốt trong thời gian tới. Bởi, trong bối cảnh hiện tại, các phân khúc như đất nền, chung cư khó có thể chuyển biến tích cực do việc kiểm soát tín dụng, đây cũng là nguyên nhân khiến các nhà đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn vay và tạo áp lực cho người mua nhà.

Đại diện Batdongsan.com.vn cũng nhận định, thị trường cho thuê ở phân khúc nhà phố sẽ tăng từ 8-15%/năm, chung cư tăng từ 4-8%/năm. Vì thế, nếu các nhà đầu tư có đòn bẩy tài chính phù hợp, thì đây đang là phân khúc lý tưởng cho giai đoạn từ nay đến cuối năm khi thị trường bất động sản nhìn chung còn ảm đạm.