Trót “ôm” đất giá đỉnh, nhiều nhà đầu tư “méo mặt” không biết bán cho ai

Giá đất tăng chóng mặt

Thông kê của Batdongsan.vn.com cho thấy, trong 3 tháng đầu năm 2022 ghi nhận tốc độ tăng chóng mặt của giá đất nền thổ cư tại nhiều địa phương. Số liệu của thị trường miền Bắc ghi nhận, giá đất nền thổ cư Hà Nội tăng 20-26% tại các huyện Gia Lâm, Đông Anh, Quốc Oai; Bắc Giang tăng mạnh đến 35%; giá đất Bắc Ninh, Quảng Ninh lần lượt được ghi nhận tăng từ 16-20%; và tăng 29% tại Hải Phòng. 

Thị trường khu vực miền Nam cũng ghi nhận việc đội giá đất nền từ 7-13% tại Đồng Nai, Tây Ninh và Long An; còn Bình Phước và Bình Dương leo thang từ 23-27%.

Dòng tiền đổ mạnh về thị trường bất động sản miền Trung, khi đất thổ cư tại Thanh Hóa tăng 35%, Bình Thuận tăng giá 13% và đất Khánh Hòa tăng 26%. Bên cạnh đó, lượng tìm kiếm đất nền thổ cư tại các tỉnh Đà Nẵng, Khánh Hòa và Lâm Đồng cũng tăng lần lượt: 32%, 35% và 41%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, “cơn sốt đất” xuất hiện do quá trình hình thành các đô thị mới ảnh hưởng đến xu thế "đón đầu" quy hoạch và cơ hội nắm giữ đất chờ giá tăng. Song song với đó, nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu của thị trường, thiếu hụt do sự đổ bộ của các nhà đầu tư F0, mới tham gia thị trường. Những yếu tố này góp phần đẩy giá đất lên cao hơn giá trị thật của nó. 

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết thêm khi giá bất động sản liên tục tăng thị trường xuất hiện bong bóng cục bộ là điều tất yếu. Trước tình trạng trên, các ngân hàng đã siết chặt hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản, thuế áp giá cao theo thị trường. Tại nhiều địa phương, thủ tục chia tách thửa đang được tạm dừng giải quyết, đồng thời lãnh đạo địa phương cũng đã có biện pháp kiểm soát các hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn. Dẫn đến giá đất bắt đầu hạ nhiệt tại nhiều địa phương, thị trường bất động sản đang dần ổn định trở lại.

Thanh khoản giảm - nhà đầu tư “sống dở chết dở”

Theo số liệu Báo cáo thị trường Quý I/2022 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản có xu hướng giảm trên cả nước. Cụ thể, trong 3 tháng đầu năm 2022, lượt tìm mua nhà đất giảm 3% so với cuối năm 2021 và giảm 4% so với Quý I/2021. Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - ông Nguyễn Quốc Anh phân tích có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản đầu năm 2022 kém sôi động hơn 2021, một trong số đó là việc giá bất động sản bất ngờ tăng vọt ở nhiều địa phương. Các nhà đầu tư bắt đầu thận trọng trong việc quyết định mua bán khi đã trải qua nhiều “cơn sốt” trước đó.

“Cơn sốt đất nền” xuất hiện thế nhưng thị trường lại ghi nhận lượng quan tâm đất nền giảm mạnh trong quý vừa qua. Cụ thể, tại các tỉnh phía Bắc, nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm 11%, tại các tỉnh phía Nam, nhu cầu cũng giảm 12% so với Quý I/2021. Riêng tại TP.HCM, so với cùng kỳ, loại hình bất động sản bán được ghi nhận có lượt tìm mua giảm 12%, nhất là đối với loại hình đất nền thuộc khu Đông (quận 2, quận 9, quận Thủ Đức).

Bộ Xây dựng vừa công bố lượng giao dịch thành công căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ cả nước trong 3 tháng đầu năm vừa qua là 20.325, chỉ bằng 45,5% so với Quý IV/2021 và bằng 80% so với quý 1 năm ngoái. Số liệu trên cho thấy, sức mua thị trường đầu năm đang giảm khá mạnh. 

Theo Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam, thanh khoản nhà chung cư tại TP.HCM trong Quý I/2022 so với mùa cao điểm bán hàng cuối năm 2021 giảm mạnh. Lượng bán căn hộ mới toàn thành phố giảm 68% so với Quý IV/2021 và giảm gần 30% so với cùng kỳ. Thậm chí, sức tiêu thụ chung cư đã ghi nhận còn kém hơn cả giai đoạn khó khăn do tác động của dịch bệnh hồi năm ngoái.

Số lượng của JLL Việt Nam cũng cho thấy xu hướng thanh khoản nhà chung cư giảm. Tổng lượng bán trong quý I/2022 giảm 74,1% so với quý IV/2021. Nguyên nhân được nhận định do động thái siết tín dụng cho vay bất động sản của ngân hàng nhà nước dẫn đến sự phân hóa nhu cầu giữa nhóm khách mua đầu tư và khách ở trên thị trường. 

“Sốt đất” qua đi khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải bán tháo, thoát nhanh, chấp nhận cắt lỗ đua với tốc độ giảm nhiệt của thị trường. 

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc C&W Việt Nam, nhận định đa số các nhà đầu tư thua lỗ vì “sốt đất” là những tay mới, đầu tư theo tâm lý đám đông và còn non yếu trong kinh nghiệm. Tuy nhiên, đó chỉ là một số ít, không thể đại diện cho thị trường bất động sản cả nước. Vì vậy người mua phải tỉnh táo về công năng sử dụng đất khi mua, cần xem xét thật kỹ về hành lang pháp lý, nên so sánh với các khu vực tương tự hoặc giá các năm trước vì cuộc đua biến động giá có khả năng cao là tăng giá ảo.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cũng cảnh báo về hiện tượng loan tin “vịt” trên thị trường. Lợi dụng các thông tin về quy hoạch đất đai, các đầu nậu, cò đất, hay các doanh nghiệp bất lương tung tin sai sự thật làm giá đất tăng, như đã xảy ra ở huyện Củ Chi, Hóc Môn (TP HCM).

Ông Lê Hoàng Châu chia sẻ dù HoREA đã cảnh báo nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn liều, nhắm mắt mua đất giá cao xong không bán được. Những vụ việc doanh nghiệp làm “đầu nậu”, thổi giá đất trước đây đã được các cơ quan chức năng xử lý, nhưng người mua vẫn sẽ phải chịu thiệt hại nhất định. Vì vậy, những người có ý định đầu tư đất trong thời điểm đất sốt phải thật tỉnh táo, phải tìm hiểu kỹ, tránh để tiền mất tật mang.