TP.HCM: Khâu định giá "tắc" khiến nhiều dự án 16 năm vẫn chưa được đóng tiền sử dụng đất

Loạt dự án lớn chờ được nộp tiền sử dụng đất

Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM vừa có tờ trình đến Sở Tài chính về 22 dự án bất động sản cần được thẩm định giá trong quý IV/2024. Mục đích của việc này là để đảm bảo nguồn thu ngân sách cho TP.HCM trong năm 2024 từ các khu đất dự kiến thu tiền sử dụng đất. Nếu hoàn tất thẩm định giá, TP.HCM dự kiến thu khoảng 25.483 tỉ đồng về ngân sách.

Trong số các dự án cần thẩm định giá, có nhiều dự án với số thu dự kiến rất lớn, chẳng hạn như dự án khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart (Lotte) với số tiền sử dụng đất là 16.000 tỷ đồng; và khu đất 14,8 ha tại phường An Phú, TP. Thủ Đức, thuộc Công ty CP Bất động sản Nguyên Phương có số tiền sử dụng đất dự kiến là 3.500 tỷ đồng. Hay như khu đất tại số 230 Nguyễn Trãi (quận 1) thuộc Công ty TNHH bất động sản N.T.H Trung Thủy dự kiến có số tiền sử dụng đất hơn 3.286 tỷ đồng…

Tuy nhiên, đây chỉ có số ít nằm trong danh sách mà HoREA đã kiến nghị gỡ bỏ nhiều năm qua. Nhiều dự án, đã tồn tại hơn 20 năm, vẫn chưa hoàn tất việc đóng tiền sử dụng đất nhưng không được đưa vào danh sách xem xét lần này.

Chẳng hạn, dự án khu dân cư Nhựt Tân (huyện Bình Chánh) đang có hàng trăm khách hàng mua đất, trong đó khoảng 100 nền phục vụ tái định cư, liên tục khiếu nại và cầu cứu khắp nơi. Mặc dù nhà đã được xây dựng từ nhiều năm trước, họ vẫn chưa nhận được sổ đỏ.

Hàng trăm hộ dân khác còn gặp khó khăn hơn khi không thể xây dựng nhà. Theo những cư dân ở đây, đã 16 năm kể từ khi họ mua đất từ Công ty Huỳnh Thông, nhưng họ vẫn chưa thấy sổ đỏ, mặc dù đã thanh toán đến 90% giá trị nền đất.

Một dự án khác tại quận 7 cũng rơi vào tình trạng tương tự khi suốt 4 năm qua, chủ đầu tư đã liên tục chạy từ quận lên Sở, rồi lên TP để "xin" được đóng tiền sử dụng đất. Điều này nhằm làm cơ sở xin cấp phép xây dựng và triển khai dự án, tạo dòng tiền nuôi sống doanh nghiệp, nhưng mọi nỗ lực đều không thành công.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cũng thừa nhận, việc định giá đất đang tồn tại nhiều bất cập, dẫn đến không chỉ TP.HCM mà hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại trên cả nước không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước và không thể cấp sổ đỏ cho khách hàng. Sự không rõ ràng trong xác định giá đất đã gây ra việc chậm nộp tiền sử dụng đất và thuê đất, dẫn đến ngân sách nhà nước thất thu.

Nâng chất cho thẩm định giá đất

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, chỉ ra ba nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng chậm định giá đất tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và các địa phương khác. Thứ nhất, các dự án không đủ điều kiện thẩm định do thiếu thông tin về pháp lý, quy hoạch và dòng tiền dự báo, khiến đơn vị tư vấn không thể tiến hành thẩm định.

Thứ hai, rủi ro pháp lý khiến các đơn vị thẩm định giá không được bảo vệ đầy đủ, trong khi trách nhiệm về sai phạm đất đai thường đổ lên họ. Mặc dù quyền thẩm định được giao cho các đơn vị này, nhưng quyết định cuối cùng về giá đất lại thuộc cơ quan nhà nước.  Thứ ba, nhiều đơn vị thẩm định từ chối tiếp tục hợp đồng do bị chủ đầu tư ép buộc nâng giá đất hoặc yêu cầu làm sai quy định, dẫn đến việc họ chấp nhận bỏ hợp đồng giữa chừng.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá đất, trước tiên cần đảm bảo có đủ số lượng các tổ chức và chuyên gia thẩm định giá. Hiện tại, cả nước chỉ có khoảng 200 tổ chức thẩm định giá đất, trong khi có tới 63 tỉnh, thành và hơn 1.000 quận, huyện, thị xã là chưa đáp ứng đủ nhu cầu về số lượng.

Bên cạnh đó, định giá đất là một lĩnh vực đòi hỏi trình độ chuyên môn cao và kinh nghiệm thực tế phong phú. Tuy nhiên, hiện nay, một số tổ chức và chuyên gia thẩm định giá đã gặp phải các vấn đề pháp lý, khiến nhiều tổ chức khác lo ngại khi tham gia vào các dự án định giá lớn.

Điều này càng làm cho quá trình thẩm định giá đất trở nên phức tạp hơn. Vì vậy, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Bộ Tài chính, các bộ, ngành và địa phương để tìm giải pháp, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định giá.

Một yếu tố quan trọng khác là hệ thống thông tin về đất đai. Hiện tại, cơ sở dữ liệu đất đai của chúng ta chưa đáp ứng được yêu cầu thị trường, do đó, việc xây dựng một hệ thống dữ liệu đất đai toàn diện và chính xác là một ưu tiên cần thiết để cải thiện quy trình thẩm định giá đất. Ngoài ra, cần thiết lập một bộ chỉ số để theo dõi diễn biến của thị trường bất động sản, giúp nhận diện giá thực tế hàng ngày và loại bỏ các yếu tố làm sai lệch thị trường.