Tình hình thị trường địa ốc cuối năm không mấy tích cực

Vốn vẫn chưa thông trên thị trường bất động sản 

Theo Nhịp sống kinh tế, nguồn vốn chảy vào bất động sản thực tế khá đa dạng khi gồm cả vốn tự có, tực tích lũy của tổ chức hay cá nhân và vay từ tổ chức tín dụng, vốn huy động từ thị trường quốc tế qua kênh phát hành trái phiếu, vay vốn các tổ chức nước ngoài, FDI, huy động vốn từ kênh chứng khoán, phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Trong đó, nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng luôn được xem là nguồn vốn trọng yếu. Thực tế, từ đầu năm tới nay, áp lực dòng vốn tín dụng tăng mạnh hơn khi ngân hàng thông báo rôm cạn kiệt.

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tới tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng trên lĩnh vực BĐS toàn quốc đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng trên toàn hệ thống. Tín dụng đối với BĐS kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; Tín dụng chảy vào BĐS phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng BĐS. Nợ xấu lĩnh vực BĐS vào khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với cuối tháng 12/2021, tỷ lệ nợ xấu đạt 1,54%, còn năm 2021 là 1,67%.

TS. Nguyễn Minh Phong nhìn nhận, về lý thuyết và thực tế đều chứng minh rằng việc tín dụng ngân hàng tập trung cho vay quá đà vào BĐS sẽ gây ra nhiều rủi ro lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng tới an toàn hệ thống những tổ chức tín dụng nói riêng và kinh tế thị trường nói chung. 

Điều này xảy ra là do nhu cầu tín dụng trong thị trường bất động sản thường có thời gian vay kéo dài (khoảng 94% dư nợ tín dụng BĐS có thời gian vat vốn từ 10 - 25 năm). Trong khi đó nguồn huy động của các ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, lãi suất không cố định.

Đây cũng là lý do mà cả năm 2022, Ngân hàng nhà nước tiếp tục kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực BĐS theo room tín dụng được cắp cho ngân hàng; Rà soát thường xuyên, hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra các hoạt động cấp tín dụng của những tổ chức tín dụng.

Kịch bản khó cho một thị trường thiếu vốn

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, có nhiều nhóm đã bị ảnh hưởng khi dòng tiền khó khăn.

Một là, những nhà phát triển dự án bất động sản. Các chủ đầu tư dự án địa ốc buộc phải có 20% số vốn theo quy định để đền bù giải phóng mặt bằng. Khi đã có mặt bằng thì mới tính tới những vấn đề khác như đóng thuế, huy động vốn,... chủ đầu tư cần đi vay thêm. Trong hệ thống vay ngoài tiền mặt của khách hàng thì chủ đầu tư còn phải ứng tiền từ các nhà cung cấp, còn lại vẫn phải có thêm vốn mồi tín dụng. 

Trong khi các chủ đầu tư bắt đầu triển khai được dự án một cách trơn tru bởi dòng vốn, đến khi bị dựng lại, nhất là với các dự án sắp được hoàn thành thì ngay tức khắc các dự án này cũng bị dừng hoạt động, không có tiền thanh khoản để chi trả lương cho công nhân, chi phí cho nhà thầu và các nhà cung cấp

Ông Đính chỉ rõ, sự dừng này dẫn đến rất nhiều hệ lụy, nhất là xảy ra tình trạng không có sản phẩm trả cho khách hàng, dẫn tới những hệ lụy như bị người mua kiện, hoặc không thu thêm được tiền của khách, đặc biệt là các doanh nghiệp phát hành trái phiếu.

“Tôi mường tượng rằng trong khoảng tháng 10 thì sẽ có nhiều doanh nghiệp tới hạn phải trả lãi trái phiếu. Vậy phải lấy tiền đâu để trả, vấn đề này rất khó và đối mặt với nhiều hệ lụy, khó khăn chồng chất. Vì khó khăn này mà nguồn cung cho thị trường sụt giảm… do dự bán bị dừng. Thị trường BĐS đã khó khăn nay lại càng khó hơn vì những rào cản của pháp luật rồi tới cả các chủ đầu tư ra khỏi rào cản bắt đầu trở lại nhưng lại phải dừng vì trục trặc vốn” - Ông Đính nói. 

Trước đây, việc bơm tiền vào các sản phẩm đất nền rất dễ dàng đã gây ra bong bóng và khủng hoảng trên thị trường nhanh hơn. Kéo theo đó là giá cả tăng mạnh, tăng phi mã ở phân khúc đất nền. Điều này dẫn tới làn sóng tăng giá của những sản phẩm trên thị trường chính thống. Từ đó khiến giá cả mọi loại hình như chung cư, căn hộ, nhà đất đều tăng cao.

Cũng vì nguyên nhân này khiến các ngân hàng phải hạn chế dòng vốn vào thị trường BĐS. Nguồn tiền dễ dàng chảy vào thị trường không chính thống và ngân hàng thấy xuất hiện bong bóng thì sẽ dừng lại. Đây là điều hợp lý, ngân hàng phải bảo vệ an ninh cho toàn hệ thống. Vị chuyên gia này cho rằng, chủ đầu tư đang bị ảnh hưởng và hệ lụy từ chính thị trường BĐS.

Hai là, thống kê cho thấy, sẽ có hơn 30 ngành nghề chịu ảnh hưởng khi thị trường bất động sản gặp biến động như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, tài chính, nội thất… và những chủ đầu tư không có tiền thanh toán. Các lĩnh vực, ngành nghề này sẽ bị ảnh hưởng, có thể dừng hoạt động do không được thanh toán để chi trả tiền lương công nhân và các đầu vào. 

Ba là khách hàng, nếu đã có sản phẩm nhưng lại không thanh khoản được trong khi nhóm lao động thu nhập thấp lại không có tiền để mua và họ buộc phải nhờ tới các dòng tín dụng. Nếu không thể vay vốn ngân hàng để mua nhà thì đầu ra thị trường sẽ ngày càng đi xuống. 

Dựa vào những phân tích về các nhóm đối tượng phải chịu tác động của dòng tiền, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra những lo ngại về diễn biến đang thiếu tích cực khi tình trạng thiếu vốn vẫn còn kéo dài.