Tiếp cận tín dụng bất động sản: Còn lắm gian nan

Qua thời sẵn vốn

Theo vietnamnet.vn, hồi đầu năm 2021, khi các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác đều bị đình trệ do đại dịch Covid-19, thì bất động sản dường như là kênh trú ẩn an toàn và hiệu quả trong đầu tư sinh lời. Hiện tượng sốt đất đã xảy ra trên khắp cả nước, phản ánh phần nào việc tín dụng cho lĩnh vực này rất dồi dào. Trong khi đó, lãi suất ngân hàng năm 2021 ở mức thấp, do đó bất động sản càng có thêm cơ hội để tiếp cận nguồn tín dụng.

Tuy nhiên, quan sát ở thời điểm hiện tại, dòng tiền đã có sự chuyển hướng khi cả thị trường chứng khoán và bất động sản đều đã “nguội” đi rất nhiều so với hồi cuối năm 2021, đầu năm 2022.

Đặc biệt, ở phân khúc đất nền và căn hộ chung cư, thanh khoản thứ cấp đã giảm đi rõ rệt trong vòng 2 tháng giữa năm. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, mức độ tăng giá bất động sản trong quý II đã chậm dần và có dấu hiệu chững lại.

Thị trường Chứng khoán đã chứng kiến nhịp điều chỉnh mạnh trong 6 tháng đầu năm khi chỉ số VN-Index để mất mốc 1.200 điểm về mức 1.197,6. Khép lại 6 tháng đầu năm, vốn hóa toàn thị trường giảm hơn 1,22 triệu tỷ đồng, trong đó riêng sàn HOSE đã mất 1,08 triệu tỷ đồng.

Thanh khoản thị trường cũng sụt giảm đáng kể với giá trị giao dịch bình quân mỗi phiên trên sàn HOSE ghi nhận trong tháng 6/2022 chỉ đạt 13.182 tỷ đồng, mức thấp nhất trong vòng một năm trở lại đây và giảm 57% so với đỉnh hồi tháng 11/2021.

Vừa qua khi Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành, kéo theo các ngân hàng thương mại cũng chạy đua tăng lãi suất huy động. Điều này sẽ khiến một lượng lớn vốn trong dân cư và doanh nghiệp đổ vào kênh ngân hàng. Cùng với đó, thời gian qua nền kinh tế đã ghi nhận sự phục hồi đáng kể, trên nhiều bình diện và các lĩnh vực như công nghiệp, sản xuất, do đó thu nhập của người dân và doanh nghiệp đã ổn định, dự báo lượng tiền vào kênh này sẽ còn tăng cao. 

Các xu hướng đầu tư từ các kênh khác như cổ phiếu, trái phiếu để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh gia tăng sau khi dịch bệnh được kiểm soát, do đó dòng tiền cũng sẽ được rút ra để đầu tư vào đây. Vì vậy, bất động sản sẽ trở nên khan vốn hơn so với thời gian trước.

Cần sự điều chỉnh

Theo quy định, với một dự án bất động sản nếu có diện tích 20ha trở lên thì doanh nghiệp phải có nguồn vốn tối thiểu 15%. Đối với dự án nhỏ hơn 20h thì doanh nghiệp phải có tỷ lệ vốn là 20%. Trước đây, nguồn vốn còn lại (80-85%) thường được doanh nghiệp huy động từ kênh ngân hàng. Đây là một nguồn tín dụng quan trọng với hầu hết các doanh nghiệp khi chưa thể huy động từ nguồn khách hàng. Tuy nhiên, hiện nay ngân hàng thương mại không được phép cho doanh nghiệp vay tiền mua đất. Thay vào đó, các dự án phải hoàn thiện phần móng, xây dựng xong hệ thống hạ tầng mới được phép huy động vốn. Về vấn đề này, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, hiện nay doanh nghiệp bất động sản đang cực kỳ khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng. 

Cũng theo ông Châu, nếu doanh nghiệp bất động sản vay được ngân hàng thì mức lãi suất thấp nhất cũng khoảng 9%/năm. Các ngân hàng thu lợi nhuận hàng chục nghìn tỷ năm 2021, nhưng có chia tiền lời này cho chủ tài sản, những người gửi tiết kiệm hay không? Như vậy, trong lúc nền kinh tế gặp khó khăn, HoREA kêu gọi giảm lãi suất là có lý do. Ngân hàng lãi nhiều trong khi doanh nghiệp lại quá khó khăn - ông Châu nêu vấn đề.

Ở một góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, giai đoạn từ 2015-2021, giá bất động sản tăng liên tục kéo theo tín dụng tăng. Vốn tín dụng của lĩnh vực bất động sản tại NHTM dù chỉ chiếm 10% nhưng chu kỳ sử dụng vốn kéo dài 10-20 năm. Do vậy, mô hình vốn trên sẽ tiếp tục gây khó khăn cho các dự án, công ty bất động sản và thị trường tín dụng nói chung.

Theo ông Hiển, hiện nay cần giảm vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại cấp cho lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, lựa chọn đối tượng vay là nhà ở trung cấp, trung bình trở xuống thay vì cho vay phân khúc căn hộ cao cấp, biệt thự. Những người vay tiền mua căn hộ trung cấp như 40 triệu/m2 trở xuống thì cần cho vay tỷ lệ cao từ 60-80%. Trong khi đó, giảm tỷ lệ cho vay xuống mức 40% đối với căn hộ cao cấp, ví dụ như 150 triệu đồng/m2. Lý do là bởi những đối tượng này có thể sở hữu nhiều căn hộ trong một lúc.

Theo các chuyên gia, nếu tỷ lệ cho vay để mua một căn biệt thự giảm xuống thì có thể cấp vốn cho 8-10 căn hộ bình thường. Từ đó, nhu cầu về tổng vốn cho vay của toàn hệ thống ngân hàng thương mại trong lĩnh vực bất động sản sẽ giảm xuống, đồng thời vẫn đảm bảo nhu cầu nhà ở đối với các đối tượng thu nhập thấp. 

Sau đó, công ty bất động sản hay doanh nghiệp đầu tư dự án phải có vốn mạnh để đảm bảo thực hiện tiến độ, bàn giao nhà cho khách hàng chứ không chỉ là các nhà môi giới đất đai. 

Theo TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính tiền tệ quốc gia cho biết, 5 năm qua, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển rất mạnh, đặc biệt giai đoạn 2019-2021, tăng trưởng bình quân 45-50%/năm. Rất tiếc, sự cố đã xảy ra nên Chính phủ, Bộ Tài chính phải siết lại thị trường vốn này. 7 tháng đầu năm, riêng nguồn tiền huy động từ phát hành trái phiếu bất động sản đã giảm khoảng 35% so với cùng kỳ. Theo chuyên gia này, thị trường vốn cần được phát triển một cách cân bằng, trong đó đặc biệt quan tâm tới trái phiếu doanh nghiệp. 

Quỹ đầu tư bất động sản cũng nên được quan tâm. Đây là kênh quan trọng để thu hút nguồn vốn của người dân, các hộ gia đình đầu tư vào bất động sản một cách chuyên nghiệp. 

“Cơ quan quản lý nhà nước cần thay đổi cách tiếp cận, quan điểm ở đây là nhà nước phải đóng vai trò kiến tạo để thị trường phát triển chứ không phải siết quá chặt. Cũng không nên phản ứng thái quá trước các biến động nhưng vẫn kiểm soát được rủi ro”, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ quốc gia nói.