Kiểm soát tín dụng bất động sản: Vừa điều tiết, vừa thanh lọc

Hiện nay, khoảng 70% vốn đầu tư của 90% doanh nghiệp bất động sản chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng. Kể từ năm 2019, khi Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng theo lộ trình, lãi suất cho vay được đẩy lên cao từ 11 - 12%/năm. Nguồn vốn trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… nên các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với thách thức lớn về nguồn vốn. 

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động tìm kiếm các dòng tiền mới thông qua thị trường chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, tâm lý các nhà đầu tư cũng đang bị lung lay từ việc thanh, kiểm tra và xử lý sai phạm liên quan đến phát hành trái phiếu và cổ phiếu của một số doanh nghiệp.

Dù tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp vốn là hai kênh cấp vốn chính cho các dự án bất động sản, nhưng trong tháng 4/2022 không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu dù trước đó bất động sản luôn thuộc nhóm ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất.

Bài học từ nước láng giềng

Liên quan động thái siết tín dụng bất động sản, giới chuyên gia cho rằng, nếu không thận trọng, các biện pháp kiểm soát rất có thể sẽ tạo ra hệ lụy như nguồn cung tiếp tục bị thắt chặt hay giá nhà đất tiếp tục tăng cao, kịch bản xấu hơn là đóng băng thị trường bất động sản.

Ví dụ như trường hợp nước láng giềng Trung Quốc, sau một thời gian siết chặt các chính sách về nhà ở thì hiện tại đang phải đẩy mạnh các nỗ lực phục hồi thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế.

Cụ thể, với mục tiêu quản lý thị trường bất động sản, Trung Quốc đã ban hành chính sách giới hạn tín dụng vào bất động sản với "3 lằn ranh đỏ”, bao gồm: Tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản (không bao gồm các khoản ứng trước) tối đa 70%; tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tối đa 100% và tỷ lệ thanh toán tiền mặt/nợ ngắn hạn. Nếu vượt cả ba yêu cầu nêu trên, chủ đầu tư sẽ không được phép vay thêm tiền từ ngân hàng. Điều này đồng nghĩa với việc các công ty bất động sản không thể vay thêm vốn từ ngân hàng và tổ chức tài chính khác nếu chưa thanh toán khoản nợ hiện tại hoặc cải thiện tỷ lệ nợ tổng thể.

Thống kê ở thời điểm cuối năm 2020 cho thấy, chỉ có 6,3% công ty bất động sản Trung Quốc tuân thủ các giới hạn về nợ nên khi “vòng kim cô” siết chặt, họ phải chịu tác động gần như ngay lập tức. Không có tiền chi trả nhà thầu thi công, hàng loạt dự án phải “đắp chiếu”.

Tính riêng gã khổng lồ Trung Quốc China Evergrande đã có đến gần 800 dự án tại 200 thành phố khắp cả nước không thể hoàn thành. Những thương hiệu bất động sản từng được coi là khỏe mạnh về tài chính như Shimao Group Holdings, Sunac China Holdings… cũng gặp khó khăn.
Nguồn cung nhà ở thiếu hụt đột xuất trong khi nhu cầu nhà ở vẫn tăng theo lẽ tự nhiên đã khiến giá nhà tại Trung Quốc tăng mạnh. Đồng thời, nhiều dự án không thể tiếp tục triển khai cũng ảnh hưởng đến thị trường việc làm. Cuối cùng, bản chất của vấn đề và kết quả vẫn không thay đổi. Kinh tế Trung Quốc đã phải trả giá đắt về việc siết tín dụng bất động sản khiến nước này phải nới lỏng chính sách từ cuối tháng 4/2022.

Mới đây nhất, trước tình trạng thị trường sụt giảm Trung Quốc đã yêu cầu ba nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn là Country Garden, Midea Real Estate và Longfor Group phát hành thêm trái phiếu nhằm thúc đẩy tâm lý thị trường. Một số ngân hàng đã được các cơ quan quản lý yêu cầu mua những trái phiếu đó. 

Lành mạnh hóa quan hệ giữa tín dụng ngân hàng với bất động sản

Thực tế, Trung Quốc là bài học đắt giá cho các nước đi sau như Việt Nam, bởi siết chặt tín dụng bất động sản cũng là động thái đang diễn ra ở nước ta. Theo TS. Vũ Đình Ánh, nguyên phó Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả, Bộ Tài Chính, để thị trường bất động sản phát triển cần làm lành mạnh hoá mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng với bất động sản.

Cụ thể, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, thị trường bất động sản cơ bản vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, như 2 mặt của một đồng xu, bản thân ngân hàng và bất động sản đã đồng hành với nhau từ rất lâu. Nhưng trong mối quan hệ đó đã xuất hiện những tiêu cực. Như vậy vấn đề ở đây không phải siết chặt, kiểm soát hay thắt chặt tín dụng vào bất động sản mà cần lành mạnh hoá mối quan hệ này.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia chia sẻ, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp... Bởi vậy, cần phát triển cân bằng hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, ngoài vốn tín dụng, doanh nghiệp có thể linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu... Tuy nhiên, các doanh nghiệp cũng cần hướng tới sự minh bạch, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế sử dụng đòn bẩy, đầu cơ để hướng tới phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững hơn. 

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng cũng kiến nghị cần hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản theo hướng phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn.

Ngoài ra, ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khẳng định, bất động sản là một ngành kinh tế quan trọng với những đóng góp không thể phủ nhận trong thời gian qua. Việc vô tình chặn đà tăng trưởng sẽ kéo theo tác động tiêu cực tới nhiều lĩnh vực khác. Do đó, cơ quan quản lý cần sớm đưa ra những chính sách riêng mang tính đặc thù để vừa điều tiết, vừa thanh lọc thị trường, kịp thời khơi thông nguồn vốn, đặc biệt với những chủ đầu tư uy tín với những dự án chất lượng, đảm bảo tiến độ, tính thanh khoản tốt, mang lại nhiều giá trị cho xã hội.