10 năm kiểm soát tín dụng bất động sản: "Đau đầu" phân định nhu cầu thực - đầu cơ

Tốc độ tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản giảm dần qua từng năm

Theo Dân Trí, trong một lần trao đổi, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước - ông Đào Minh Tú cho biết: "Thời gian qua, tín dụng vào bất động sản đã được kiểm soát rất chặt chẽ và tới đây có thể sẽ kiểm soát chặt hơn nữa. Tuy nhiên, vốn vẫn ưu tiên phục vụ nhu cầu chính đáng cho người dân mua nhà, đất để ở thật; hạn chế đáp ứng cho mục đích đầu cơ".

Nhìn lại định hướng này qua các con số thống kê, Bộ phận Phân tích của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng, trên thực tế, trong các năm qua, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã giảm dần từ mức 26,8% trong năm 2018 xuống còn khoảng 12% trong hai năm đại dịch Covid-19 diễn ra (2020-2021).

Bởi tốc độ tăng trưởng vốn vào lĩnh vực này thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế do đó, quy mô tín dụng vào bất động sản đã giảm từ mức 28% (giai đoạn từ năm 2010-2011) xuống còn khoảng 20% tổng dư nợ (cuối năm 2021). Trong 3 tháng đầu năm 2022, quy mô tín dụng bất động sản ước tính đạt 2,2 triệu tỷ đồng, tương ứng với 20,2% tổng dư nợ.

So với cuối năm ngoái, tốc độ tăng trưởng vốn vào lĩnh vực bất động sản là 7,9%, cao hơn mức tăng chung của toàn hệ thống là 5%. Xét về số tuyệt đối, trong tổng hơn 526.000 tỷ đồng vốn được bơm thêm vào nền kinh tế thì có khoảng hơn 30% đi vào lĩnh vực bất động sản.

65% tổng dư nợ của lĩnh vực bất động sản là tín dụng tiêu dùng mua nhà

Xét về cơ cấu, dư nợ tín dụng tiêu dùng mua nhà ở chiếm tỷ trọng 65% tổng dư nợ của lĩnh vực bất động sản, phần còn lại là dư nợ kinh doanh bất động sản. Tính đến ngày 31/3, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ước tính đạt 783.000 tỷ đồng, tương đương với 7,1% dư nợ toàn hệ thống.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở chiếm tỷ lệ lớn nhất (xấp xỉ khoảng 4%), tiếp đến là cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê (khoảng 15,4%) và cho vay quyền mua sử dụng đất (khoảng 12,9%). Theo VDSC, về bản chất, cơ cấu này không giúp ích gì trong việc phân định nhu cầu thực và nhu cầu đầu cơ.

Về góc độ giá, theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng từ 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng từ 15-20%; giá đất nền tăng từ 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Đáng chú ý, phân khúc đất nền tại một số tỉnh thành ghi nhận thấy mức tăng từ 70-100%.

Sang quý I, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng khoảng 3% so với cuối năm ngoái. Trong khi đó, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tăng khoảng từ 5-10%, tại một số tỉnh và khu vực giáp ranh thành phố vẫn tiếp tục tăng từ 15-20% so với cuối năm 2021.

Nguyên do giá bất động sản tăng đến từ nhiều yếu tố như nhu cầu nhà ở gia tăng trong bối cảnh nguồn cung nhà ở eo hẹp, môi trường lãi suất thấp và mới đây nữa là giá vật liệu xây dựng tăng cao, cùng với nhu cầu phòng vệ rủi ro lạm phát.

Rủi ro nằm ở tỷ lệ thế chấp bằng bất động sản tăng đến 60-70%

Ở góc độ nợ xấu, tổng nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản chiếm 18,4% nợ xấu toàn hệ thống, tỷ lệ nợ xấu đối với riêng lĩnh vực này là 1,7% tính vào thời điểm cuối năm 2021. Trong đó, 62% nợ xấu đến từ nhu cầu tiêu dùng mua nhà ở và 38% nợ xấu đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản.

"Rủi ro có lẽ không nằm ở con số thống kê nợ xấu mà ở chỗ tỷ lệ thế chấp bằng bất động sản trong hệ thống ngân hàng là rất lớn, lên đến 60-70%", chuyên gia của công ty chứng khoán VDSC nhìn nhận.

Và hệ quả của giá bất động sản tăng cao bất hợp lý là khi giá bất động sản giảm mạnh sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực đến an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng nói riêng và mục tiêu ổn định vĩ mô nói chung.

Cuối cùng, xét ở góc độ điều hành, gần 10 năm trở lại đây, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung hướng dòng vốn vào lĩnh vực được ưu tiên, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, trong đó có tín dụng bất động sản.

Đồng thời, những quy định về tỷ lệ an toàn vốn, tăng hệ số rủi ro đối với tín dụng cho vay bất động sản, lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn và hạn mức tín dụng riêng đối với từng ngân hàng cũng là cách thức để các nhà điều hành kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Trong môi trường lãi suất thấp, việc giá nhà đất tăng mạnh bất chấp đại dịch và kinh tế khó khăn, đồng thời tín dụng và lĩnh vực bất động sản vẫn tiếp tục tăng mạnh trong giai đoạn mở cửa phục hồi nền kinh tế chính là cơ sở cho nhà điều hành có những biện pháp kiểm soát mạnh tay hơn để nắn chỉnh dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản.

Trong khi chờ đợi hành lang pháp lý vững chắc hơn để điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản thì việc yêu cầu Tổ chức Tín dụng kiểm soát chặt chẽ và có chọn lọc hơn đối với việc vay mua bất động sản cùng với việc cấp hạn mức tín dụng từng lần có lẽ vẫn đang là công cụ chính nhưng chưa đủ mạnh của Ngân hàng Nhà nước.

Trong bối cảnh trên, việc kiểm soát mạnh trái phiếu doanh nghiệp nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng cũng đang được chú ý.

Trong quý I, doanh nghiệp bất động sản vẫn là nhóm ngành phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhiều nhất, chiếm gần 51% tổng giá trị phát hành, Sau khi xảy ra vụ việc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, trái phiếu của nhóm bất động sản chỉ còn chiếm 11,6% tổng giá trị phát hành trong tháng 4. Cùng với đó, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn cũng đang được các doanh nghiệp thực hiện với khối lượng lớn với khối lượng trái phiếu được mua lại trong tháng 4, tương đương khối lượng mua lại trong cả quý đầu năm 2022. Việc huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp đối với lĩnh vực bất động sản đang bị đặt vào tình trạng khó khăn khiến cho doanh nghiệp bất động sản chùn bước.

Khó phân định đâu là nhu cầu thực và đâu là đầu cơ

"Trong khi rất khó phân định nhu cầu thực và nhu cầu đầu cơ, các biện pháp kiểm soát sẽ tạo ra hệ lụy mà nhiều chuyên gia đã lên tiếng như nguồn cung tiếp tục bị thắt chặt hay giá nhà đất tiếp tục tăng cao, kịch bản xấu hơn là đóng băng thị trường bất động sản", theo báo cáo của VDSC.

Dẫn chứng về trường hợp của Trung Quốc, VDSC cho biết, sau một thời gian dài siết chặt các chính sách về nhà ở thì hiện họ đang phải đẩy mạnh các nỗ lực phục hồi thị trường bất động sản để nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

VDSC cho rằng, trên thực tế, các nhà điều hành tại Việt Nam vừa làm vừa quan sát, việc kiểm soát sự phát triển quá nóng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp có liên đới trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản là một bước đi đúng đắn và cần thiết. Trong khi đó, việc dò đường để kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai gian nan hơn rất nhiều.

Trong một diễn biến mới nhất, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - ông Nguyễn Quốc Hùng đã có buổi trả lời phỏng vấn báo chí, trong đó có hé lộ rằng, hiện tại có đến 70% tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng là bất động sản. Số lượng tài sản bảo đảm trên tổng dư nợ là khá lớn.

Ông Hùng khẳng định rằng, Ngân hàng Nhà nước đang điều hành chính sách tiền tệ đối với lĩnh vực bất động sản rất linh hoạt. "Chưa có một văn bản nào chỉ đạo siết tín dụng bất động sản, hay cũng chưa có một nội dung nào liên quan đến chỉ đạo đối với việc không cho vay lĩnh vực bất động sản", ông Hùng nhấn mạnh. Tuy nhiên, vị này cũng lưu ý rằng, đối với những lĩnh vực rủi ro cao trong hoạt động kinh doanh bất động sản và chứng khoán, ngành ngân hàng cũng có ban hành nhiều văn bản cảnh báo nhằm kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào những lĩnh vực này.