Thời nhà đầu tư bất động sản "đãi cát tìm vàng" những sản phẩm tiềm năng cao

Như thường lệ, cuối năm thường là thời điểm thị trường địa ốc sẽ chạy nước rút về đích. Đơn cử như năm ngoái, những nhà đầu tư chốt lời từ kênh đầu tư chứng khoán đã chuyển sang đầu tư bất động sản. Vì thế, vào khoảng thời gian này năm ngoái, thị trường bất động sản tại nhiều khu vực sốt nóng. Người bán hét giá bao nhiêu, người mua sẵn sàng xuống tiền mua ngay lập tức mà không chút chần chừ hay mặc cả. Nhà đầu tư khi đó tâm lý chốt nhanh kẻo giá lại ở một mức khác. Thực tế, giá đất tăng theo từng giờ, từng ngày.

Tuy nhiên, "mùa gặt" năm nay khác khác biệt, trong khi người bán sốt ruột muốn bán, chấp nhận giảm giá để cả nửa tỷ đồng nhưng người mua vẫn không mặn mà gì. Nhiều nhà đầu tư chỉ tham khảo giá để biết xem mức giảm đến đâu, nếu giá giảm mạnh và là lô đất tiềm năng thì mới xuống tiền.

Anh Nguyễn Duy, nhà đầu tư bất động sản tại Bắc Ninh chia sẻ, anh vừa mua lô đất nền của một dự án gần khu công nghiệp Thuận Thành với mức giá là 1,5 tỷ đồng, giảm 800 triệu đồng so với thời điểm tháng 3/2022. Anh Duy cho biết, đây là lô đất có vị trí rất đẹp, có tiềm năng khai thác dòng tiền về sau. Do đó, anh xác định mua để sử dụng nên mới quyết định xuống tiền. Còn hiện tại, dù thị trường có khá nhiều hàng nhưng nếu hàng xấu thì rất khó thanh khoản.

Theo nhà đầu tư này, không chỉ riêng anh mà hầu hết các nhà đầu tư thời điểm này đều đang đi "đãi cát tìm vàng", chỗ nào thực sự tiềm năng mới mạnh tay xuống tiền. Trong khi các nhà đầu tư còn lại đều mang tâm lý chờ đợi cũng như nghe ngóng xem diễn biến của thị trường ra sao.

Anh Nguyễn Văn Bách, môi giới phân khúc đất nền tại Bắc Giang chia sẻ, nhà đầu tư hiện không dám xuống tiền dù giá đã giảm, lý do bởi tâm lý lo ngại thị trường còn nhiều biến động, gián vẫn còn giảm tiếp. Vì vậy, đây là thời điểm các nhà đầu tư "thi gan", ai "lì đòn" hơn sẽ là người chiến thắng. Nhưng với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, vay nợ nhiều sẽ rất khó khăn, nếu "chịu khổ" được lâu sẽ không mất hàng, không phải bán lúa non để trả bớt nợ. Còn nhà đầu tư nào đang có "tiền thịt" dám liều thì đây là cơ hội hiếm có.

Còn theo một nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm chia sẻ, dòng tiền đang ở trạng thái chờ đổ vào bất động sản khá nhiều, nhưng để sẵn sàng tham gia vào thị trường ngay trong thời điểm này lại rất ít. Thậm chí, dòng tiền "bắt đáy" ở thời điểm cuối năm cũng ảm đạm hơn so với dự kiến của nhiều chuyên gia dù bất động sản "cắt lãi" và "cắt lỗ" xuất hiện rất nhiều.

Theo nhà đầu tư này, người mua ở thực và dân đầu tư bắt đáy đều cho rằng qua giai đoạn cắt sốt 2020-2021, giá bất động sản của nhiều phân khúc và nhiều nơi đã tăng gấp đôi, gấp ba. Vì vậy, với mức giảm từ 20-30% như hiện nay cũng chỉ là cắt lãi và chưa thấm vào đâu so với mức tăng mạnh trong thời gian qua. Chính vì thế, họ cho rằng thị trường sẽ còn thêm nhiều đợt giảm sâu nữa.

Đưa ra nhận định về tâm lý của các nhà đầu tư thời điểm này, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản BHS  cũng cho rằng, trong lúc thị trường đang diễn biến theo chiều hướng downtrend, để ra quyết định đầu tư ở thời điểm T0 với các nhà đầu tư là rất khó khăn, do đó, tương lai giá vẫn có thể giảm.

Vị chuyên gia cho rằng, những biến động trên thị trường tài chính gần đây đã khiến tâm lý của cả chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư bất động sản rơi vào trạng thái hoảng loạn. Nó giống như hiệu ứng FOMO khi thị trường lên người ta sợ lỡ mất cơ hội nên phải mua vào bằng được, càng sớm càng tốt. Còn khi thấy thị trường đi xuống và tương lai không mấy sáng sủa thì họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt. Điều này đã dẫn đến câu chuyện downtrend trên toàn thị trường.

Ông Tuyển chia sẻ, trong thời điểm nhà đầu tư hoảng loạn, dù doanh nghiệp có bán rẻ sản phẩm thì cũng có rất ít người mua vào. Thậm chí, họ còn chờ đợi bởi họ cho rằng hôm nay có thể khuyến mãi ở mức này nhưng biết đâu ngày mai lại có mức khuyến mãi tốt hơn.

Tuy nhiên, ông Tuyển cũng cho rằng, nếu xác định đầu tư dài hạn, thì nhà đầu tư có thể nghiên cứu các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực trên thị trưởng. Bởi, cơ hội giảm nhá như hiện tại không có nhiều, 10 năm mới có một lần thì nhà đầu tư nên nắm bắt.

Sốt đất sẽ khó xảy ra trong năm 2023?

Sốt đất từng là "thực đơn quen thuộc" trong giai đoạn 2016-2022. Đặc biệt là vào thời điểm đầu năm, giá đất luôn tăng mạnh bởi tâm lý kỳ vọng của giới đầu tư. Ngay tại thời điểm bị ảnh hưởng bởi Covid-19, những cơn sốt đất vẫn quay vòng trên thị trường một số khu vực. Thậm chí có địa phương còn ghi nhận làn sóng lớn của nhà đầu tư, môi giới đổ về với lượng mua - bán tấp nập, giá tăng theo từng tuần, từng tháng.

Ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng, với bối cảnh hiện tại, để sốt đất xảy ra như trước sẽ không thể bùng nổ trong năm 2023.

Theo Phó Tổng thư ký VARs, nhu cầu thực trong năm 2023 được kỳ vọng sẽ là "điểm sáng" trong thời kỳ này. Thị trường bất động sản năm 2023 sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh và minh bạch hơn nhờ những sửa đổi về Luật đất đai cùng những động thái tháo gỡ khó khăn của Chính phủ... qua đó góp phần giúp bất động sản có thanh khoản trở lại, gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản đồng thời hạn chế rủi ro cho nền kinh tế,...