Thời điểm nào giá bất động sản giảm, thị trường hồi phục?

Theo khảo sát từ một số sàn giao dịch nhà đất, nếu trong thời điểm quý II/2022, có khoảng 28% môi giới cho rằng việc mua bán bất động sản giảm mạnh, 45% cho rằng giao dịch giảm nhưng không quá lớn. Sang quý III, tỷ lệ môi giới cho rằng giao dịch giảm mạnh lên tới 43%, sang quý IV thì tỷ lệ này là có 62%. 

“Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn đầy khó khăn và thách thức, bao gồm cả thách thức về vốn, giá bán sản phẩm tăng mạnh, sự biến động về nhân sự khi thị trường gặp khó. Các thông tin, biến động về hoạt động điều tra, khởi tố nhiều doanh nghiệp địa ốc làm ảnh hưởng tới lượng quan tâm người dùng với BĐS trong giai đoạn vừa rồi. Năm 2022, mọi đối tượng tham gia thị trường đều rơi vào khó khăn” - Vị chuyên gia nói. 

Ông Quốc Anh cho biết, giai đoạn 2008 - 2009 lạm phát tăng mạnh, tín dụng cũng bị siết chặt với mức trần lãi vay tăng tới 12%. Đây là thời điểm thanh khoản trên thị trường tụt giảm, bất động sản khó bán và lượng hàng tồn kho tăng gấp 3 lần năm 2007. Tình trạng này đã kéo dài suốt năm 2010 tới 2012, khi ngân hàng trung ương bắt đầu giảm lãi suất thì giá bán nhà đất giảm từ 30 - 40%, nhiều hoạt động bán tháo, cắt lỗ, tồn kho tăng tới 85%, hàng loạt dự án bị bỏ hoang. 

Sang tới nửa cuối năm 2013 - đầu năm 2014, khi chính sách tín dụng dần nới lỏng, Luật Đất đai được thông qua và gói tài chính 30.000 tỷ đồng xuất hiện thì thị trường BĐS mới phát ra những tín hiệu phục hồi, tồn kho giảm, giá bán cũng được điều chỉnh sát với nhu cầu người mua thực. 

“Như vậy, theo chu kỳ từng diễn ra, tính từ thời điểm khi ngân hàng nhà nước hạ trần lãi suất cho tới khi thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều và phục hồi cũng mất tới một năm rưỡi. Bởi vậy, nếu chỉ dựa theo chỉ báo lãi suất, xét trong bối cảnh hiện tại với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất có thể được điều chỉnh vào quý I/2023. Vậy phải tới quý II hoặc quý III/2024 thì thị trường mới đảo chiều” - Ông Nguyễn Quốc Anh nhìn nhận. 

Vị chuyên gia cũng cho rằng, trong 3 yếu tố vĩ mô gây ảnh hưởng tới khả năng đảo chiều của thị trường địa ốc (gồm tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ), mức tăng trưởng tín dụng và chính sách là hai yếu tố có tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất. 

Trong năm 2012, mức tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7% và lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, mức tăng trưởng tín dụng tăng tới 12% và lạm phát 6%. Trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng thì thị trường BĐS có tín hiệu đảo chiều và đạt điểm cân bằng. Trong giai đoạn 2013 - 2014, khi tăng trưởng tín dụng nới lỏng ở mức 12 - 14%, thị trường bước đầu phục hồi. 

“Do đó, trường hợp đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng được nới lỏng thì thị trường có thể phục hồi nhanh. Tin vui của thị trường BĐS cuối năm 2022, Chính phủ thành lập tổ công tác gỡ rối cho thị trường BĐS và Luật Đất đai sửa đổi được đệ trình quốc hội thông qua. Theo đó, thông qua bức tranh tích cực về chính sách và tăng trưởng tín dụng, BĐS có thể kỳ vọng vào thời gian phục hồi và đảo chiều sớm hơn, dự kiến rơi vào khoảng cuối năm 2023” - Ông Quốc Anh phân tích. 

Theo nhiều chuyên gia trong ngành, cơ cấu sản phẩm BĐS đang có sự lệch pha vì giỏ hàng hiện tại đa số là những sản phẩm không phù hợp với túi tiền của người dân. Đây là một phần nguyên nhân khiến thanh khoản giảm mạnh trong giai đoạn vừa qua. 

Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay, hầu hết những sản phẩm tồn kho trên thị trường địa ốc hiện nay đều nằm ở phân khúc cao cấp vốn không có tính thanh khoản cao vì không phù hợp túi tiền của đa số người tiêu dùng. 

“Thay vì những căn hộ có giá bán khoảng 6 - 7 tỷ đồng, nếu chúng ta phát triển các sản phẩm tầm 2 - 3 tỷ đồng thì chắc chắn chỉ trong một ngày mở bán, những sản phẩm này hầu như đã hết. Hiện nay, nhu cầu của người dân về nhà ở rất cao và họ đã chuẩn bị sẵn nguồn lực để mua nhà. Có nhiều nhà đầu tư cũng vậy, họ chỉ trực chờ để săn những sản phẩm có giá trị, có hiệu quả để xuống tiền…” - Vị chuyên gia chia sẻ. 

Theo ông, khi nhìn vào bài học trước đó với gói 30.000 tỷ đồng, ở thời điểm đó con số này so với thị trường không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách vẫn kích thích nhiều dự án chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy phát triển của thị trường. 

“Chính sách sẽ không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, tuy nhiên đã đem lại hướng đi mới của thị trường, phù hợp với tài chính của người tiêu dùng cũng như nhu cầu thực tế” - Ông Đính nói. 

Vị chuyên gia cho rằng, trong văn bản chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Thủ tướng sử dụng rất nhiều từ mạnh như khẩn trương, làm,... đây là tính quyết liệt tạo niềm tin cho những nhà đầu tư và đem tới những điểm sáng cho thị trường. 

“Chúng ta phải trải qua cuộc khủng hoảng trong giai đoạn 2013 - 2016 từ những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời từ Chính phủ, bởi vậy đối với giai đoạn hiện nay, tinh thần quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ cần được lan tỏa tới những bộ ngành, địa phương cùng quyết liệt vào cuộc mới khơi thông được điểm nghẽn trên thị trường hiện nay” - Ông Đính nhấn mạnh.