Thoát cảnh “đắp chiếu nằm không”, văn phòng cho thuê TP.HCM giờ “cháy hàng” nhờ doanh nghiệp ăn nên làm ra

Nhiều văn phòng cho thuê tại TP HCM đã “hết chỗ”

Sau làn sóng dịch lần thứ 4, công ty Commenty hoạt động trong lĩnh vực công nghệ đã chuyển trụ sở văn phòng từ một ngôi nhà mặt phố nằm tại đường Trần Hưng Đạo (quận 1) sang một tòa nhà cao ốc ở đường Bến Vân Đồn tọa lạc ở quận 4.

Giám đốc công ty Commenty, ông Lê Danh Phương, chia sẻ do chuyên về lĩnh vực nghiên cứu, phát triển ứng dụng cho điện thoại nên dù dịch bệnh kéo dài, công ty vẫn tăng trưởng đều đặn, thậm chí quy mô nhân sự còn tăng cao gấp đôi nên phải thuê tòa nhà văn phòng diện tích rộng hơn để bố trí không gian làm việc cho cả công ty. 

Tương tự, ông Nguyễn Tiến Tuấn, chủ sở hữu một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thương mại điện tử cũng cho hay công ty cũng phải tuyển thêm nhiều nhân viên để đáp ứng khối lượng công việc, vì thế phải thuê văn phòng diện tích mặt sàn lớn hơn tại khu vực quận 3. 

Sau khi dịch bệnh, được kiểm soát, các doanh nghiệp có quy mô vừa như hai doanh nghiệp nói trên cũng dễ dàng tìm kiếm các văn phòng cho thuê hơn bởi nhiều tòa cao ốc vẫn còn dư diện tích trống. Để thu hút khách hàng thuê, nhiều tòa nhà văn phòng vẫn cung cấp các chính sách ưu đãi như giảm 10-15% giá thuê, cho phép các doanh nghiệp kéo dài thời gian sửa chữa, bố trí văn phòng. Thậm chí một số đơn vị còn miễn phí đến 3 tháng tiền thuê mặt bằng. 

Bà Nguyễn Ngọc Bích, phó giám đốc quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Thiên Nam Building, chia sẻ hệ thống này hiện có 11 tòa nhà, trước khi dịch bùng phát tỷ lệ lấp đầy tại các mặt bằng thuê luôn đạt ở mức 98-99%. Tuy nhiên, khi dịch lan rộng đã khiến cho nhiều doanh nghiệp không thể duy trì hoạt động kinh doanh, buộc phải trả văn phòng ở các tòa nhà, khiến cho hệ thống này có 2 tòa cao ốc bị bỏ trống với tổng diện tích lên đến 3.000m2. 

Để lôi kéo khách hàng quay lại với các văn phòng cho thuê, hệ thống này đã đưa ra chính sách miễn phí 3 tháng tiền thuê. Điều này đã khiến lượng khách hàng quay trở lại tăng nhanh, diện tích trống thu hẹp chỉ còn 1.300m2.

Theo bà Bích, rất nhiều doanh nghiệp làm việc trong các lĩnh vực thương mại điện tử, công nghệ thông tin, giáo dục trực tuyến và tài chính quy mô nhân sự từ 40-60 người đang có nhu cầu tìm kiếm các văn phòng cho thuê hạng B, C do mức chi phí khá hợp lý, duy trì trong ngưỡng dưới 20 USD/m2/tháng. 

Để phục vụ nhu cầu của khách thuê mở rộng văn phòng, cao tốc Pearl Plaza (quận Bình Thạnh) còn chuyển đổi khu vực mặt bằng cho thuê cửa hàng ở trung tâm thương mại trở thành văn phòng cho thuê. 

Nhiều tòa cao ốc không chỉ ghi nhận sự phục hồi nhanh chóng mà thậm chí còn rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí được nhiều doanh nghiệp “săn đón” bởi đây là các tòa cao ốc có vị trí “vàng”, thuận tiện di chuyển và giao dịch với khách hàng, có giá trị thương hiệu mạnh. 

Các tòa cao ốc nằm ở quận 1 như Saigon Centre (địa chỉ đường Lê Lợi) có diện tích cho thuê là 45.800m², tòa Diamond Plaza (đường Lê Duẩn) cho thuê với diện tích 16.000m² và tòa Bitexco (đường Hải Triều) cho thuê diện tích 37.700m²... song đều đã đạt được tỷ lệ lấp đầy kín 100% diện tích. 

Trong khi đó, các cao ốc khác như Vietcombank Tower (Công trường Mê Linh) tỷ lệ trống chỉ còn 8% trên tổng diện tích khoảng 44.000m2, tòa cao ốc Sun Wah Tower (địa chỉ tại đường Nguyễn Huệ) tỷ lệ trống chỉ còn 3% trên 18.000m2, tòa M Plaza (đường Lê Duẩn) chỉ còn trống 0,4% trên 25.000m2. 

Doanh nghiệp tranh thủ chuyển văn phòng trong thời điểm “vàng”

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, phó giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam, nhận định thị trường văn phòng cho thuê ở TP.HCM xuất hiện xu hướng nhiều doanh nghiệp Việt Nam quy mô vừa và nhỏ đang dịch chuyển dần từ các văn phòng nhà phố hoặc văn hạng hạng C chuyển sang thuê các văn phòng hạng B. 

Hầu hết các doanh nghiệp này đều lựa chọn thuê mặt bằng có diện tích trung bình dưới 300m2, tập trung vào khu vực gần trung tâm, phù hợp với ngân sách của doanh nghiệp. Xu hướng này đến từ việc giá thuê văn phòng giảm do ảnh hưởng dịch bệnh, khách thuê tranh thủ cơ hội “vàng” để dịch chuyển nơi thuê. Các doanh nghiệp có nhu cầu chuyển văn phòng chủ yếu là các đơn vị “ăn nên làm ra” như thương mại điện tử, bất động sản, công nghệ thông tin, logistics…

Thị trường văn phòng TP.HCM dù không tăng thêm nguồn cung nhưng đang vẫn ghi nhận sự hồi phục tốt với tổng diện tích hấp thụ thuần trong quý 1/2022 tương đương 32% so với cả năm 2021, đạt gần 17.000m2. Hiện nay, tỷ lệ mặt bằng trống trung bình của văn phòng hạng A và B đều đã giảm xuống, duy trì trong ngưỡng 11,6% đối với hạng A và hạng B chỉ ở mức 7,9%.  

Mức giá thuê hạng A hiện nay đang là 44,9 USD/m2/tháng, tăng hơn 5% so với cùng kỳ năm 2021. Trong khi đó, giá thuê của văn phòng hạng B hiện đang ở mức 25,9 USD/m2/tháng, tăng 3,1% so với thời điểm cùng kỳ năm trước. Đối với phân khúc văn phòng hạng C, giá thuê trung bình đang là 15-25 USD/m2/tháng với tỉ lệ lấp đầy dần dần được cải thiện đáng kể. Để thu hút khách hàng, các tòa nhà tung ra rất nhiều chính sách ưu đãi như giảm giá, cho phép khách hàng kéo dài thời gian lắp đặt, sắp xếp văn phòng mà không tính phí. 

Các tòa nhà hạng C lấp đầy nhanh hay chậm phụ thuộc vào chính sách ưu đãi đối với người thuê, nếu giá hợp lý kết hợp với chính sách ưu đãi, thì các tòa nhà có tỉ lệ lấp đầy rất nhanh.

Loại hình văn phòng chia sẻ tại TP HCM đang phục hồi

Thay vì lựa chọn các văn phòng cho thuê cố định có diện tích lớn, không ít doanh nghiệp có quy mô nhân sự từ 50-60 người lựa chọn thuê mặt bằng văn phòng chia sẻ (co-working), văn phòng linh hoạt. Ở tòa nhà cho thuê Serepok (đường Nguyễn Đình Chiểu, quận 1) với 14 tầng đang có tỉ lệ lấp đầy khá cao, chỉ còn trống khoảng 3-5% diện tích. Đa số các doanh nghiệp thuê văn phòng ở đây đều là các đơn vị có quy mô nhân sự vừa phải, chủ yếu là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ thông tin, thương mại điện tử, doanh nghiệp khởi nghiệp, mới thành lập và nhân sự thuộc các dự án. 

Ông Hoàng Trọng Tưởng, giám đốc tài chính của Serepok Tower, chia sẻ thông tin do tòa nhà nằm ở khu vực trung tâm, cơ sở vật chất còn mới đồng thời không gian sử dụng được bố trí linh hoạt nên rất thu hút các doanh nghiệp đến thuê mặt bằng làm việc. 

Văn phòng chia sẻ có những lợi thế riêng biệt như có sẵn bàn ghế, không cần thiết kế lại vị trí chỗ ngồi, đã có sẵn các phòng họp, khu vực nghe điện thoại, cà phê miễn phí và đặc biệt là môi trường làm việc cởi mở…nên rất được lòng các doanh nghiệp. 

Bà Từ Thị Hồng An, giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills TP.HCM, nhận định tại TP.HCM hiện nay có khoảng hơn 70 đơn vị cung cấp các văn phòng cho thuê linh hoạt, trong đó tỷ lệ lấp đầy đạt từ 60-90% tùy từng tòa nhà. Mức giá thuê của các tòa nhà văn phòng này trung bình từ 400 - 600 USD/chỗ ngồi/tháng đối với các tòa hạng A, đối với tòa hạng B là 200 - 350 USD/chỗ ngồi/tháng. 

Bên cạnh văn phòng chia sẻ thì thị trường văn phòng ảo cũng rất sôi động. Đây là dịch vụ được được các doanh nghiệp start - up và các doanh nghiệp quy mô nhỏ đánh giá là giải pháp tối ưu khi cần thuê mặt bằng văn phòng với chi phí thấp. Các đơn vị cung cấp văn phòng cho thuê ảo sẽ giúp khách hàng đăng ký địa chỉ chính thức trong tòa nhà, phòng họp, phòng tiếp đón khách…

Nguồn cung tòa nhà văn phòng sau 2023 sẽ bớt khan hiếm 

Theo bà Hồng An, nguồn cung thị trường văn phòng khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua luôn khan hiếm, trong khi nhu cầu thuê rất lớn. Theo bà An, công suất các tòa nhà trung tâm ở thành phố như quận 1, quận 3 hiện nay luôn đạt trên 95%, riêng các tòa nhà ở con đường “vàng” Lê Duẩn gần như luôn đạt tỉ lệ công suất 100%, hay các tòa nhà cao ốc trên con đường Lê Thánh Tôn, Tôn Đức Thắng…có công suất thuê hầu như luôn trên 95-97%. 

So với các nước khác trong khu vực, khách có nhu cầu thuê văn phòng ở TP. HCM gặp nhiều khó khăn hơn do nguồn cung khan hiếm, không có nhiều sự lựa chọn phong phú, đa dạng, giá thuê cũng cao hơn so với mặt bằng chung của khu vực. Nguồn cung khan hiếm có thể sẽ còn kéo dài trong năm nay khi có rất ít tòa nhà được đưa vào vận hành, dự kiến sau 2023 nguồn cung văn phòng văn phòng ở thành phố mới được cải thiện.