Thiếu hụt trầm trọng dự án chung cư mới tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh

Những khó khăn ảnh hưởng đến tình hình thị trường hiện nay 

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, theo nhận định về thị trường bất động sản năm 2023, thị trường địa ốc trong năm nay đang phải đối mặt với khá nhiều áp lực do nền kinh tế Việt Nam chịu nhiều ảnh hưởng từ các tác động bên ngoài, nhiều “điểm nghẽn” vẫn chưa được tháo gỡ. Các quy định khắt khe của pháp luật, các thủ tục về pháp lý khiến nhiều dự án phải phải nằm chờ, tạm hoãn tiến độ triển khai. Vấn đề kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn tín dụng vào nhiều lĩnh vực, trong đó có BĐS khiến thị trường ngày càng co hẹp lại, việc tiếp cận nguồn vốn đối với người mua nhà và các nhà đầu tư cũng khó khăn hơn. 

Khoảng thời gian gần đây, một số ngân hàng được nới room tín dụng, tuy nhiên nguồn vốn này giành cho thị trường BĐS không nhiều. Các ngân hàng tiến hành tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay. Đây là những rào cản rất lớn đối với thị trường bất động sản hiện nay. Đặc biệt, trong tình trạng  hiện nay, nguồn cung khá yếu nhưng nhu cầu của người dân vẫn cao, từ đó giá bán BĐS cũng tăng mạnh làm ảnh hưởng đến mức độ tiêu thụ của thị trường. 

Theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quỹ đất khu vực nội đô tại hai thành phố lớn Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm do sự thắt chặt về những thay đổi  trong quy hoạch và chính sách. Điều này dự báo trong vòng 3 năm tới, nhiều khu đô thị và đại đô thị sẽ được phát triển ở các địa điểm ven Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, nhất là khi các tuyến đường vành đai đang được triển khai với tiến độ khá nhanh. 

Các chuyên gia tại Công ty TNHH Savills Việt Nam cũng cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, trước sự bấp bênh của thị trường, người mua và các nhà đầu tư sẽ không tránh khỏi tâm lý dè chừng, lo lắng. Dự đoán, vào quý cuối cùng của năm, dòng tiền lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh có xu hướng dồn vào BĐS, thêm nữa, vốn FDI sẽ được đẩy mạnh vào thời điểm này. Dòng kiều hối vào nước ta năm nay dự kiến thu hút khoảng 14 - 16 tỷ USD, đây là động lực thúc đẩy tính thanh khoản của thị trường dịp cuối năm sẽ tăng trở lại. 

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, thị trường sẽ cân bằng trở lại khi những khó khăn về pháp lý và nguồn vốn được khắc phục, niềm tin của các nhà đầu tư được củng cố. Bên cạnh những khải pháp nhằm tháo gỡ những khúc mắc về thị trường, Nhà nước cũng đưa ra các chính sách nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững, lâu dài đối với ngành bất động sản, các giao dịch được diễn ra hiệu quả và thuận lợi hơn.

Khan hiếm dự án chung cư mới ở nội đô 

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) về thị trường bất động sản năm 2022 chỉ ra, nguồn cung ra thị trường chỉ khoảng 48.500 sản phẩm, tương ứng với 90% tổng số sản phẩm chào bán của năm 2021 (thời điểm trước khi dịch Covid bùng phát) và bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm). 

VARS nhận định rằng trong năm 2022 vừa qua, thị trường bất động sản đang thiếu hụt các dự án mới trầm trọng. Trong số rất ít những dự án được phê duyệt, không có sự xuất hiện của các dự án nhà ở, chỉ có các dự án về dịch vụ được chấp thuận. Khi nguồn cung của các căn hộ cao cấp tăng nhanh và liên tục qua các năm thì nguồn cung của những căn hộ trung cấp và bình dân lại giảm lần lượt 90% và 79% so với năm 2019. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, tình trạng giảm giá chỉ có ở một số phân khúc BĐS trước kia đã từng tăng giá ảo quá cao và loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Đối với các phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân và BĐS có giá trị khai thác thương mại tốt vẫn thực hiện giao dịch nên khả năng hạ thấp giá là rất khó, đặc biệt là trong tình trạng nguồn cung khan hiếm như hiện nay. Số lượng lớn các sản phẩm tồn kho hiện nay nằm ở phân khúc cao cấp bởi tính thanh khoản kém, túi tiền của người mua nhà không đủ điều kiện đáp ứng. Khoảng thời gian thị trường bị chững lại, BĐS đáp ứng nhu cầu thực và sinh lời từ thương mại bị chững lại, không có sự chuyển biến lớn.  

Chủ tịch VARS đưa ra dự báo quỹ đất ở vùng nội đô thuộc 2 khu vực Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh ngày càng hiếm. Cùng những thay đổi trong quy hoạch, các chính sách cũng được thắt chặt hơn, từ đó nguồn cung dự án thuộc phân khúc nhà ở thương mại và căn hộ tại 2 khu vực này ngày càng khan hiếm.

Phân khúc chung cư sẽ khó có khả năng hạ giá trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân vẫn khá cao. Đặc biệt, giá chung cư thuộc khu vực ngoại thành sẽ tăng nhiều hơn so với khu vực trung tâm bởi giá đất ngoại thành đang tăng lên khá nhanh. 

Bên cạnh yếu tố về giá, điều khiến đa số người dân hiện nay ưa chuộng phân khúc nhà ở chung cư là bởi các dịch vụ về cộng đồng khá đầy đủ, hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh, liên kết giữa các vùng thuận lợi cho việc di chuyển, các dự án luôn gắn với sự phát triển bềnh vững.

Hầu hết những sản phẩm mở bán hiện nay đều xuất phát từ những dự án cũ được mở bán thêm, tuy nhiên chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Bởi vậy, phân khúc bình dân mở bán mới trở nên vắng bóng hẳn trên thị trường bất động sản. Trong bối cảnh cầu nhiều hơn cung, cung ít khiến giá nhà tăng cao, dự đoán mặt bằng giá chung cư sẽ tiếp tục neo ở mức giá rất cao.  

Ngoài ra, yếu tố quan trọng khiến giá của chung cư ở tầm trung và cao cấp tăng trong tương lai là do hầu như không có các dự án căn hộ mới được phê duyệt.

Thực tế hiện nay, lực cầu trên thị trường BĐS vẫn rất lớn, đặc biệt là những sản phẩm có nhu cầu thực. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang gặp phải những khó khăn, vướng mắc về pháp lý khiến nhiều dự án chưa được triển khai, thị trường nhà ở khan hiếm nguồn cung, các chi phí như vật liệu xây dựng, trang thiết bị, nhân công,… có xu hướng tăng thì vấn đề về giá nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tăng giá cao cũng là điều hiển nhiên. Chính vì thế, nhiều chuyên gia đều nhận định rằng cần sớm loại bỏ được những khó khăn về pháp lý thì những dự án mới sẽ sớm được triển khai, bên cạnh đó, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại tầm giá thấp sẽ có giá bán ổn định trở lại khi nguồn cung dồi dào.