Thị trường bất động sản xuất hiện “bong bóng” cục bộ, giá nhà đất tăng mạnh từ Bắc chí Nam

Xuất hiện bong bóng bất động sản cục bộ

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), trong quý đầu tiên của năm, thị trường vẫn tiếp tục chứng kiến tình trạng sốt đất cục bộ ở một số địa phương có thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng như khu công nghiệp, cầu đường, sân bay… Hiện tượng này đã và đang được các địa phương, cơ quan chức năng mạnh tay chấn chỉnh nhằm đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả.

Đầu năm nay, giá bất động sản tăng mạnh ở hầu hết các phân khúc, bất chấp tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp. Nguyên nhân được VARs chỉ ra là do quá trình hình thành các đô thị mới đang được đẩy mạnh, dòng tiền tìm đến nơi trú ẩn an toàn, trong khi nguồn cung trên thị trường lại thiếu hụt.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS nhận định, thị trường bất động sản đã xuất hiện những hiện tượng như: Bong bóng bất động sản cục bộ; giá đất nền một số khu vực tăng theo các dự án; giá nhà đất tăng nhưng thanh khoản thị trường không tăng tương xứng… Tuy nhiên, chính sách tín dụng thận trọng đã giữ cho thị trường ổn định về tổng thể. Cơ quan chức năng vẫn đang tập trung mạnh vào củng cố thể chế và hành lang pháp lý.

Về đà tăng giá bất động sản thời gian qua, báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 của Bộ Xây dựng cũng cho biết, đất nền và nhà ở riêng lẻ có biên độ tăng giá cao hơn so với căn hộ, mức tăng bình quân khoảng 5 - 10% so với quý trước.

Đáng chú ý vào thời điểm cuối tháng 3 năm nay, một số địa phương vùng ven Hà Nội và TP HCM, các tỉnh Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai, tỉnh Thái Bình,… có hiện tượng giá và số lượng giao dịch đất nền tăng nhanh. Một số nơi mức giá tăng khoảng 15 – 20% so với cuối năm 2021, tương tự mức tăng thời điểm cuối quý I đầu quý II năm 2021, tuy nhiên mức độ lan rộng và biên độ tăng giá ở mức thấp hơn.

Theo đó, tại Hà Nội, các khu vực đường Vành đai 4 qua huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương có giá hơn 100 triệu/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng có giá khoảng 150 triệu đồng/m2; khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 đối với những lô đẹp mặt đường lớn.

Trong khi đó tại TP HCM, đất nền tại dự án Thủ Thiêm Villa có giá khoảng 125,3 triệu đồng/m2, The EverRich III khoảng 117,5 triệu đồng/m2, Đông Tăng Long khoảng 64,4 triệu đồng/m2, Hoàng Anh Minh Tuấn khoảng 91,5 triệu đồng/m2, Kim Sơn có giá khoảng 136,5 triệu đồng/m2, KDC Kiến Á khoảng 70,1 triệu đồng/m2…

Một số địa phương khác giá đất cũng có xu hướng tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Điển hình tại Hải Phòng, dự án tại Khu đô thị Bắc Sông Cấm tại huyện Thủy Nguyên có giá bán khoảng 82,3 triệu đồng/m2, dự án Him Lam Hùng Vương thuộc quận Hồng Bàng khoảng 34,8 triệu đồng/m2. Tại Đà Nẵng, dự án FPT City thuộc quận Ngũ Hành Sơn có giá khoảng 60 triệu đồng/m2, dự án tại Halla Jade Residences thuộc quận Hải Châu khoảng 90 triệu đồng/m2….

Tương tự, báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cũng nhận định, giá nhà đất thời gian qua không có dấu hiệu chững lại mà liên tục biến động theo chiều hướng tăng, thiết lập mặt bằng giá mới.

Cụ thể, giá bán sơ cấp loại hình biệt thự, nhà phố, nhà liền kề đều ghi nhận mức tăng khá mạnh. Giá sơ cấp trung bình của biệt thự đạt mức 134 triệu VNĐ/m2, giảm 26% theo quý nhưng tăng 30% theo năm; nhà liền kề đạt mức 185 triệu VNĐ/m2, tăng 8% theo quý và 73% theo năm; nhà phố, giá trung bình khoảng 323 triệu VNĐ/m2, tăng 35% theo quý và 79% theo năm.

Theo dữ liệu của Savills, giá bán sơ cấp căn hộ trong quý đầu tiên cũng tiếp tục leo thang trong khi thị trường không có nguồn cung dự án mới. Trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ hạng B tăng mạnh nhất ở mức 8%/năm. Giá sơ cấp căn họ hạng C tăng 7%/năm và căn hộ hạng A tăng 4%/năm.

Savills cũng cho biết thị trường bất động sản đã xuất hiện nghịch lý, giá bán tăng cao nhưng thanh khoản thấp, nhà đầu tư chật vật thoát hàng, nhiều người ôm hàng “lãi trên giấy”, giá quá cáo nên khó tìm người mua…

Thị trường bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn

Dù vậy, xét về tổng thể, bất động sản vẫn được cho là kênh đầu tư hấp dẫn. Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, sự hấp dẫn này đến từ 4 yếu tố.

Thứ nhất, cơ sở hạ tầng tại Việt Nam đang ngày càng được hoàn thiện, nhất là các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM và các tỉnh, thành phố lân cận. Các tuyến đường cao tốc cũng như các cung đường kết nối đến các dự án, sân bay… đang tạo ra một diện mạo mới cho đất nước. Xét về cơ cấu giá trị của bất động sản, yếu tố cơ sở hạ tầng đóng vai trò đáng kể, cùng với giá trị nội tại của bất động sản đó.

Thứ hai, đầu tư công đang được kỳ vọng sẽ là động lực thúc đẩy nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Theo báo cáo, chỉ riêng Bộ Giao thông vận tải trong quý 1/2022 đã giải ngân gần 7.500 tỷ đồng cho các dự án hạ tầng trọng điểm trên cả nước.

Dự kiến Bộ Giao thông vận tải sẽ giải ngân khoảng 50.300 tỷ đồng trong năm 2022, đồng thời tập trung nguồn lực, chỉ đạo quyết liệt nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm, tăng cường kết nối vùng, liên kết vùng, khu vực và quốc tế, nhất là các dự án hạ tầng giao thông quan trọng như dự án xây dựng các đoạn đường bộ cao tốc trên tuyến Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2017-2020; dự án xây dựng tuyến đường cao tốc Mỹ Thuận - Cần Thơ; Sân bay Long Thành; sớm đưa vào vận hành một số tuyến đường sắt đô thị ở Hà Nội, TP HCM.

Thứ ba, gói hỗ trợ gần 350.000 tỷ đồng trong đó khoảng gần 114.000 tỷ đồng dành cho các dự án hạ tầng và 110.000 tỷ đồng dành cho chính sách ưu đãi các doanh nghiệp sẽ tạo động lực giúp nền kinh tế sớm phục hồi, cải thiện sức mua của người tiêu dùng, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Thứ tư, Việt Nam được đánh giá là quốc gia đang duy trì tốc độ tăng trưởng tốt, tình hình chính trị, xã hội ổn định trong thời gian dài, tạo nên sức cạnh tranh tốt của nền kinh tế. Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, trong đó mảng bất động sản tăng trưởng đều đặn thời gian qua là một minh chứng rõ rệt.

VARS cũng dự báo, trong năm 2022, nguồn cung dự án mới sẽ tăng so với 2021. Tăng trưởng chung của cả thị trường sẽ được kiểm soát chặt hơn bởi các cơ chế, chính sách. Trong đó, phân khúc bất động sản cao cấp và đất nền vẫn sẽ có sức hấp thụ tốt do phù hợp hơn với nhu cầu trú ẩn. Kéo theo đó, mức giá cũng sẽ tiếp tục tăng, có thể không còn tăng mạnh như giai đoạn trước. Giá nhà bình dân và có thể cả trung cấp được dự báo sẽ tăng chậm hơn để duy trì khả năng hấp thụ.