Ngăn vốn vay đổ vào đầu cơ bất động sản

Dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản tăng mạnh

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch Đầu tư, tính đến ngày 20/4, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 10,8 tỷ USD, bằng 88,3% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong đó, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư nhiều nhất vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo với tổng vốn đầu tư đạt gần 6,2 tỷ USD, chiếm 57,2% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đáng chú ý, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư trên 2,8 tỷ USD, chiếm 26,1% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Trong khi đó, Bộ Xây dựng dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, tính đến ngày 31/3, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản của nước ta đạt 783.942 tỷ đồng.

Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Còn dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,8%.

Ngoài ra, dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 33.335 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3%. Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3%. Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 57.898 tỷ đồng, có tỷ lệ 7,4%.

Còn dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 121.153 tỷ đồng, chiếm 15,4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 101.071 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 12,9%.Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 203.339 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 25,9%.

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu (thống kê của SSC và HNX), trong Quý I/2022, có tổng cộng 48 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị khoảng 30.998 tỷ đồng (chiếm 78,09% tổng giá trị phát hành) và 9 đợt phát hành ra công chúng giá trị 8.696 tỷ đồng (chiếm 21,91% tổng giá trị phát hành).

Đáng chú ý, nhóm bất động sản hiện dẫn đầu về giá trị phát hành, với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành.

Bộ Xây dựng cho rằng, việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu với lượng phát hành quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường hiện nay.

Trước tiên là lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ sở hữu. Đồng thời, kỳ hạn phát hành ngắn (từ 3 - 5 năm) đặc biệt là đối với doanh nghiệp bất động sản huy động để triển khai dự án (thời gian triển khai dự án thường dài hơn, trên 5 năm). Tuy nhiên, tài sản đảm bảo là các dự án, các BĐS, nhưng công tác định giá tài sản đảm bảo có thể không sát với giá thực tế (định giá cao hơn giá trị thực).

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu, nhất là trái phiếu nhóm doanh nghiệp bất động sản tăng cao trong thời gian gần đây chưa tuân thủ quy định của pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường.

Vì vậy, Bộ Xây dựng đề nghị các Bộ, ngành liên quan theo chức năng, nhiệm vụ nghiên cứu sửa đổi Nghị định 153/2020 của Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Thêm vào đó, Bộ Xây dựng cũng đề nghị theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách, để thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định và lành mạnh.

Đặc biệt, với tín dụng vào bất động sản, Bộ Xây dựng đề nghị theo dõi, kiểm soát chặt chẽ để tránh rủi ro kép; ngăn chặn việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh BĐS theo dạng đầu cơ.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 18-20% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương 2 triệu tỷ đồng. Tăng trưởng cho vay với lĩnh vực này cũng dần hạ nhiệt, từ mức trên 26% năm 2018, giảm còn 12% năm 2021. Tuy nhiên cách đây 2 năm, khi Ngân hàng Nhà nước nâng hệ số rủi ro đối với bất động sản lên 200%, vốn cho bất động sản lại tăng nóng qua kênh trái phiếu. Giá trị phát hành đạt hơn 210.000 tỷ đồng năm 2021, tăng 61% so với năm trước đó.

Giám sát sử dụng nguồn vốn huy động…

Được biết, Bộ Tài chính đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo hướng thắt chặt lại quy định doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ, điều kiện với nhà đầu tư, cách thức kiểm tra, giám sát sử dụng nguồn vốn huy động… Động thái thắt chặt này sẽ ảnh hưởng đến việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp.

Theo các chuyên gia, thời gian tới, Bộ Tài chính cần tìm cho được điểm trung hòa trong chính sách quản lý thị trường trái phiếu doanh nghiệp, không quản lý quá lỏng như thời gian qua, song cũng không nên quản quá chặt, chặn hết đường huy động vốn của doanh nghiệp. Cần khuyến khích hơn nữa việc xếp hạng tín nhiệm, giảm thủ tục để hỗ trợ các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp đại chúng, hình thành thị trường giao dịch tập trung đối với trái phiếu phát hành riêng lẻ, nâng chuẩn với nhà đầu tư chuyên nghiệp, đồng thời có cơ chế bảo vệ nhà đầu tư… thay vì chỉ siết điều kiện phát hành.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, ở các quốc gia trên thế giới, pháp luật không chỉ phục vụ mục đích quản lý hay để áp dụng các chế tài, mà văn bản pháp luật cũng cần có những quy định chính sách để thị trường trái phiếu phát triển.

Trong các dự thảo của Nghị định sửa đổi Nghị định 153, ông Hà đánh giá, quan điểm siết chặt của Bộ Tài chính ngày càng được thể hiện rõ. Thậm chí, tại dự thảo mới nhất, đã xuất hiện một số điều khoản mang tính chất bất cập.

Ông Hà cho biết: “Điều kiện quay ngoắt 180 độ khiến doanh nghiệp rất khó khăn, đặc biệt với các doanh nghiệp khởi nghiệp. Bởi lẽ, các doanh nghiệp này thường có thời gian dự kiến lỗ từ 5 - 10 năm và lỗ theo lộ trình. Vì vậy, sẽ rất nhiều dự án tốt bị bỏ rơi”.

Theo vị luật sư này, để hài hòa lợi ích của nhà đầu tư cũng như công tác quản lý của nhà quản lý thì vai trò của cơ quan tham mưu, nhất là Bộ Tài chính trong việc lấy ý kiến đóng góp rộng rãi của cộng đồng doanh nhân, doanh nghiệp… là điều rất quan trọng.

“Không phải chỉ vì một vài trường hợp sai phạm mà chuyển sang khóa chặt thị trường. Cần có tư duy cởi mở thì mới giữ được nhịp tăng trưởng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp”, luật sư Hà nói.

Ngoài ra, luật sư Hà phân tích thêm, trái phiếu thực tế là khế ước, tức hợp đồng vay nợ của doanh nghiệp với cá nhân hay với một nhà đầu tư. Và giao dịch dân sự này cần tôn trọng sự vận động của thị trường, nếu dùng tới các biện pháp hành chính sẽ làm méo mó sự phát triển, dẫn đến tình trạng kênh huy động vốn rất tốt bị bỏ phí.