Lý do khiến nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn e ngại với thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, quý I năm nay, ghi nhận tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc khoảng 80%. Trong đó, giá thuê đất, nhà xưởng không có nhiều thay đổi. Cụ thể, giá đất công nghiệp trung bình ba tháng đầu năm đạt 109 USD/m2/chu kỳ thuê, có giảm so với quý trước, bởi một số khu công nghiệp ở vị trí kém thuận lợi muốn đẩy nhanh tốc độ lấp đầy thu hút khách bằng cách giảm giá cho thuê, nhưng không ảnh hưởng đến đà tăng nhanh với mức tăng 9,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại các tỉnh phía Nam, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp có nhỉnh hơn với mức độ 85%. Giá thuê bình quân là 120 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9% so với cùng kỳ năm 2021) nhờ vào xu hướng đầu tư FDI tiến vào Việt Nam sau khi nước ta mở cửa trở lại cũng như tại thời điểm này, hầu hết các doanh nghiệp đều có nhu cầu mở rộng sản xuất sau thời gian dài đóng cửa do dịch bệnh.

Đường bay quốc tế đến Việt Nam hoạt động trở lại là tín hiệu tích cực cho thị trường công nghiệp trong năm nay. Nhất là khi một số dự án đầu tư khu công nghiệp mới được kí chấp thuận đầu tư và triển khai thực hiện trong thời gian qua trên địa bàn cả nước đã đóng góp nguồn cung mới cho thị trường trong tương lai.

Ông John Campbell, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá, nền kinh tế Việt Nam năm nay, sẽ phát triển vượt kỳ vọng khi nhu cầu trong nước phục hồi cũng như dòng vốn đầu tư nước ngoài FDI duy trì ở mức ổn định. Việc mở cửa bầu trời và tái khởi động các hoạt động xã hội là yếu tố quan trọng để cố niềm tin cho doanh nghiệp cũng như các nhà đầu tư quốc tế, đồng thời hứa hẹn năm 2022 nước ta sẽ phát triển thành công trong lĩnh vực công nghiệp.

Ông John Campbell cho biết, Việt Nam là thị trường được rất nhiều nhà đầu tư quốc tế tìm đến để đầu tư với mong muốn mở rộng quy mô sản xuất: "Bên cạnh kế hoạch mở cửa trở lại là sự hỗ trợ tích cực của Chính phủ dành cho các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với đó là khả năng phục hồi, thích nghi nhanh của các doanh nghiệp trong nước, cho chúng ta quyền nghĩ về tương lai đầy hứa hẹn. Bởi tất cả những yếu tố trên hoàn toàn có thể vẽ thành bức tranh tươi sáng về một nền kinh tế Việt Nam không chỉ phục hồi mà còn có cơ hội trở thành mạnh mẽ hơn bao giờ hết”.

Tuy nhiên, liên quan đến pháp lý thì để quyết định xây dựng khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn là một bài toán cần tốn nhiều thời gian, đòi hỏi các nhà phải cân nhắc kỹ lưỡng. Nhìn từ thực tế cho thấy, hiện nay, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài đang dừng lại ở việc đầu tư xây dựng khu công nghiệp bằng hình thức liên doanh với các doanh nghiệp trong nước.

Thủ tục thuê đất khó khăn

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể thuê đất từ Nhà nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Trong khi đó, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng nhưng không phải là nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước cho thuê. Từ những điều trên, thì nhà đầu tư nước ngoài có thể thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhằm thực hiện dự án đầu tư với mục tiêu dự án là tiến hành thuê đất từ Nhà nước để xây dựng khu công nghiệp và triển khai các hoạt động kinh doanh bất động sản đối với đất khu công nghiệp trong phạm vi quy định của pháp luật. 

Song, việc thuê đất để xây dựng khu công nghiệp phải tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt sau: 

Thứ nhất, phải phù hợp với quy hoạch phát triển khu công nghiệp cũng như quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

Thứ hai, tối thiểu 60% tổng diện tích đất công nghiệp của các khu công nghiệp đã được thành lập trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương dùng cho các dự án đăng ký đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuê đất, thuê lại đất.

Thứ ba, phải lập quy hoạch chung trước khi lập quy hoạch chi tiết đối với khu công nghiệp có tổng diện tích từ 500ha trở lên hoặc trường hợp có cùng lúc nhiều nhà đầu tư tham gia đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng theo từng phân khu công nghiệp hoặc khu công nghiệp gắn liền với khu đô thị - dịch vụ, khu kinh doanh tập trung khác trong một đề án tổng thể.

Thứ tư, phải có ý kiến bằng văn bản của Bộ Xây dựng và các Bộ liên quan về quy hoạch xây dựng khu công nghiệp trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đối với khu công nghiệp có diện tích từ 200ha trở lên; khu công nghiệp có vị trí cạnh các tuyến quốc lộ, khu vực quốc phòng, khu bảo tồn di tích lịch sử, khu danh lam thắng cảnh, khu bảo tồn sinh thái của vùng và quốc gia; khu, điểm du lịch quốc gia, nằm trong các đô thị loại II, loại I, loại đặc biệt.

Ngoài ra, để được thuê đất đòi hỏi nhà đầu tư nước ngoài phải thành lập dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư.

Thủ tục xin chấp nhận chủ trương đầu tư phức tạp

Theo quy định tại Luật Đầu tư 2020, Nghị định 82/2018/NĐ-CP, để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài cần tiến hành xin chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. Từ đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư lấy ý kiến thẩm định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, các bộ, cơ quan có liên quan. Nơi có dự án xây dựng khu công nghiệp của nhà đầu tư nước ngoài sắp thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển khu công nghiệp và quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Cuối cùng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định thành lập khu công nghiệp sau khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định chủ trương đầu tư.

Để được phép đầu tư xây dựng khu công nghiệp, đòi hỏi nhà đầu tư nước ngoài phải cung cấp đầy đủ hồ sơ chứng minh có đầy các điều kiện, bao gồm: năng lực, kinh nghiệm, tài chính. Đồng thời, các cơ quan có thẩm quyền tiến hành đánh giá các yếu tố về khả năng xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; khả năng triển khai đồng bộ và khả nằn kết hợp quy hoạch phát triển khu công nghiệp với quy hoạch phát triển đô thị, phân bố dân cư, nhà ở và các công trình xã hội, văn hóa, thể thao phục vụ công nhân làm việc trong khu công nghiệp; quỹ đất dự trữ của địa phương có thể sử dụng với phát triển và điều kiện để liên kết thành cụm các khu công nghiệp; tiềm năng thu hút vốn đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài cũng như khả năng cung cấp và đáp ứng nhu cầu về lao động. Bên cạnh đó, công tác xây dựng khu công nghiệp cần đảm bảo phù hợp các yêu cầu về quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường tài nguyên thiên nhiên và di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh.

Băt buộc phải hoàn tất được hết tất cả thủ tục nêu trên đã là rất khó với các nhà đầu tư nước ngoài chưa am hiểu quy định pháp luật, văn hoá, phong cách làm việc của nước ta. Ngoài ra, các vấn đề liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về khu công nghiệp như hoạch định chính sách; xây dựng quy hoạch; xây dựng khung pháp lý để phát triển khu công nghiệp; các bộ, ngành và địa phương thiếu đồng bộ trong cách làm việc tiếp tục là một điểm trừ khiến các nhà đầu tư nước ngoài mất rất nhiều thời gian và công sức để có thể thực hiện các thủ tục để thuê đất xây dựng khu công nghiệp.