Tháo gỡ nút thắt chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản

Bất cập trong chính sách thuế bất động sản

Phát biểu tại hội thảo, bà Nguyễn Thị Cúc – Nguyên Phó tổng cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam cho biết, chính sách điều tiết thu ngân sách nhà nước (NSNN) từ thuế, phí và các khoản thu điều tiết khác đối với đất đai, bất động sản đã được đề cập đến nhiều lần, nhiều năm qua. Tại thời điểm hiện tại, vấn đề này lại đang tiếp tục nóng lên khi Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ tài chính đưa ra các giải pháp về thuế trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 -2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Bà Cúc cũng đã nêu ra một số điểm bất cập trong việc thực thi chính sách thuế bất động sản hiện nay. Cụ thể, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết định số 732/QĐ-TTg ngày 17/5/2021 phê duyệt chiến lược cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2011-2020 và đưa ra một số nội dung cải cách chính sách thuế đối với các khoản thu từ đất. Tuy nhiên từ thời điểm đó đến nay, chính sách điều tiết về đất như tiền thu sử dụng đất, tiền thuế đất chưa có những thay đổi cơ bản nào.

Đối với thuế giá trị gia tăng, theo Luật và các văn bản pháp quy hướng dẫn thực hiện thì chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT). Tuy nhiên trong thực tế đã diễn ra trường hợp giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng so với khi nhận chuyển nhượng, hay giá tính thuế GTGT chỉ được trừ phần không chịu thuế là khoản tiền sử dụng đất phải nộp NSNN, giá đất trúng đấu giá, tiền thuê đất phải nộp NSNN.

Trong quá trình chuyển nhượng bất động sản, các tổ chức cá nhân mới phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) dẫn đến tình trạng mua đất, bất động sản để ghim giá, kiếm lời. Cụ thể là tình trạng một số tổ chức cá nhân mua, nhận chuyển nhượng bất động sản nhưng không đưa vào sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà ở mà ghim hàng chờ giá do mức nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp còn thấp chỉ từ 0.03% đến 0,15%.

Một mặt trái tiếp theo về chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản mà bà Cúc chỉ ra là, nhiều tổ chức, cá nhân hưởng lợi từ sự thay đổi giá cả đất đai do quy hoạch, phát triển của Nhà nước. Tuy nhiên khoản thu lợi “từ trên trời rơi xuống” cho các tổ chức các nhân chưa bị điều tiết bởi bất cứ chính sách thu nào, dẫn đến NSNN chưa huy động được nguồn thu và các tổ chức cá nhân thu lợi chưa thực sự bình đẳng.

Đồng tình với ý kiến của bà Cúc, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết đang có nhiều bất cập trong chính sách thuế bất động sản và đã tác động mạnh đến thị trường địa ốc ở TP. Hồ Chí Minh. Hiện nay, có nhiều trường hợp người nộp thuế khi chuyển nhượng bất động sản kê khai giá mua bán với cơ quan thuế thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế TNCN, lệ phí trước bạ (LPTB) theo giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thấp hơn giá giao dịch thực tế để giảm số thuế TNCN, LPTB phải nộp, gây thất thu ngân sách.

Tuy nhiên, việc xác định giá giao dịch mua bán nhà, đất thực tế trên thị trường vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể để làm căn cứ ấn định thuế TNCN, LPTB. Vấn đề này gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan thuế, cán bộ thuế trong việc xác định được giá giao dịch thực tế của từng hồ sơ.

Tháo gỡ nút thắt về chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản

Có thể thấy, số thuế thu được trong lĩnh vực bất động sản mỗi năm chưa tương xứng so với giao dịch thực tế. Hiện tượng kê khai giá giao dịch bất động sản thấp hơn so với thực tế nhằm giảm đi số thuế phải nộp khá phổ biến trong thời gian qua. Cho nên, để giải quyết những vướng mắc này cần có những giải pháp phù hợp.

Chia sẻ về giải pháp về chính sách thuế cho lĩnh vực bất động sản, bà Cúc đã đề xuất 6 giải pháp như sau:

Thứ nhất là nghiên cứu hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến tài sản, đất đai. Trên cơ sở hệ thống chính sách thuế, phí hiện hành đã có 5 Luật (Luật thuế sử đất nông nghiệp, Luật thuế sử đất  phi nông nghiệp, Luật thuế GTGT, Luật thuế TNDN, Luật thuế TNCN) và 3 Nghị định ( Nghị định về tiền sử dụng đất, Nghị định về tiền thuế đất, mặt nước, Nghị định về lệ phí trước bạ) liên quan đến chính sách điều tiết về đất. Theo đó cần thực hiện tổng kết, đánh giá tổng thể tình hình thực hiện chính sách điều tiết hiện hành liên quan đến nhà, đất, bất động sản.

Thứ hai là ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Để Luật thuế GTGT quy định về chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT thực sự đi vào cuộc sống, thì phải hướng dẫn thật cụ thể về quy định giá tính thuế  GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đặc biệt là có những văn bản hướng dẫn cụ thể về quy định về giá đất được trừ không phải tính thuế GTGT trong trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Thứ ba là nghiên cứu hoàn thiện chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản. Về thuế TNCN với chuyển nhượng bất động sản, nghiên cứu hoàn thiện, sửa đổi bổ sung cả về  phương pháp tính thuế và miễn giảm thuế. Về giá tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản cần nghiên cứu sửa đổi phù hợp, trên cơ sở giá chuyển nhượng thực tế.

Thứ 4 là nghiên cứu sửa đổi bổ sung thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Sửa đổi bổ sung quy định về xác định chi phí được trừ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Lưu ý các khoản chi phí đặc thù riêng có đối với hoạt động này: chi phù đền bù, giải phóng mặt bằng…

Đặc biệt cần nghiên cứu sửa đổi Luật thuế TNDN theo hướng cho doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Nếu doanh nghiệp bị lỗ thì được bù trừ lỗ của bất động sản vào hoạt động kinh doanh khác. Còn trường hợp hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có lãi thì cũng được dùng lãi bất động sản bù lỗ cho hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp để đảm bảo sự chủ động tài chính và bình đẳng trong hoạt động sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp.

Thứ năm là nghiên cứu chính sách điều tiết thu nhập đối với các khoản thu chênh lệch địa tô về đất. Hiện nay, Việt Nam chưa bị điều tiết bởi bất cứ chính sách thu nào dẫn đến NSNN chưa huy động được nguồn thu và các tổ chức cá nhân thu lợi, không do từ hoạt động của bản thân mình mang lại, chưa thực sự bình đẳng. Vì vậy cần sớm nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết hợp lý.

Thứ 6 là tiếp tục chính sách ưu đãi thuế GTGT, TNDN  với nhà ở xã hội hóa  một cách rõ ràng, minh bạch hơn. Tiếp tục thực hiện áp dụng thuế suất thuế GTGT 5% , thuế thu nhập doanh nghiệp 10%  đối với  hoạt động kinh doanh và thu nhập mang lại từ: Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở.

Bên cạnh cơ chế, giải pháp về thuế, cần có thêm các giải pháp quy định về quản lý mua bán chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức cá nhân, đặc biệt là các cá nhân như: phương thức thanh toán khi chuyển nhượng, chứng minh nguồn thu nhập (thừa kế, quà tặng, từ kinh doanh) để đầu tư bất động sản nhằm hướng tới sự minh bạch của thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ, tích trữ, ghim hàng, tạo thị trường bất động sản ảo.