Thị trường bất động sản cuối năm đi theo chiều hướng nào?

Áp lực tài chính gây khó cho nhà đầu tư                                                     

Trong khi các nhà đầu tư bất động sản vẫn chưa thể thoát khỏi cảnh khó khi dòng tiền đổ vào thị trường này bị hạn chế thì lãi suất lại đang có xu hướng tăng lên trong thời gian tới. Đây được ví như “đòn chí mạng” đánh mạnh vào những người sử dụng đòn bẩy tài chính, nếu không đủ sức để gánh lãi ngân hàng sẽ buộc phải bán tháo các sản phẩm, nhất là phân khúc đất nền tại các tỉnh.

Sức ép về tài chính cũng là nguyên nhân khiến các giao dịch bất động sản bị sụt giảm số lượng rất lớn trong thời gian qua. Chính vì vậy, mặc dù đã chấp nhận cắt lỗ nhưng một số chủ đất vẫn không thể thanh lý tài sản.

Theo ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đứng trước áp lực nặng nề liên quan đến tiền lãi, việc một số nhà đầu tư chấp nhận cắt giảm lợi nhuận để thu hồi vốn là điều dễ hiểu. Mặt khác, hiện tượng này hiện nay chỉ mới là tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ lớn để phản ánh thị trường toàn quốc.

Nếu nhìn nhận thì trường ở mặt nổi, thì hiện nay những diễn biến của thị trường đều chỉ là nhất thời. Giới đầu tư đang trong quá trình quan sát để có những bước tiến đúng đắn, mặc dù hiện tượng “cắt lỗ” có thể sẽ vẫn còn xảy ra ở một số khu vực. Song nếu phân tích kĩ hơn, thì thị trường lúc này đang đem đến những cơ hội lớn cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính.

Nhìn nhận thị trường hiện nay, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội phân tích, nếu vay vốn ngân hàng để mua đất thì đến nay đã hết thời hạn ưu đãi lãi suất và đến thời gian thả nổi theo thị trường. Do đó, so với thời điểm xuống tiền thì hiện nay lãi suất đang bị chênh lệch khoảng 4,5-5%.

So sánh thị trường hiện nay với thời gian trước, ông Điệp cho rằng, sẽ không xảy ra tình trạng bất động sản rớt giá nghiêm trọng như giai đoạn cách đây 10 năm, bởi hiện nay, Nhà nước đã có những điều chỉnh hợp lý và hiệu quả giúp thị trường giữ được sự ổn định. Tuy nhiên, việc lãi suất tiếp tục tăng có thể xảy ra trong thời gian tới sẽ kéo theo tình trạng bán bất động sản cắt lỗ.

Nếu làn sóng bán tháo bất động sản xảy ra, cuối năm sẽ là thời điểm đỉnh sóng. Trong đó, đất nền là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Đặc biệt là đất nền tại các tỉnh không có nhiều nhu cầu ở thực, chưa tạo được nhiều giá trị nhưng giá đã tăng nóng trong các đợt sốt đất.

Còn đối với các sản phẩm nhà ở chung cư, ông Điệp cho rằng, phân khúc này cũng rất dễ xảy ra tình trạng giảm thanh khoản nếu người mua không được tiếp cận được nguồn vốn trong khi lãi suất đang trên đà tăng. Đặc biệt là trong bối cảnh nguồn cung vẫn chưa thoát khỏi cảnh khan hiếm đã đẩy giá nhà tăng nhanh trong mấy tháng gần đây.

Để giải quyết những khó khăn còn tồn đọng, ông Điệp đưa ra giải pháp rằng chỉ nên tập trung kiểm soát những phân khúc dễ xảy ra tình trạng mang tính đầu tư kinh doanh, đầu cơ như đất nền. Còn những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư thì nên sớm có chính sách tháo gỡ để thị trường được cân bằng và ổn định. Đây không chỉ là phương án giúp bình ổn thị trường mà còn là những điều chỉnh đáp ứng được sự mong đợi số đông người dân.

Thị trường bất động sản sôi động trở lại?

Trái ngược với những nhận định của Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc phụ trách mảng thị trường bất động sản phía Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, nguồn cung bất động sản cuối năm sẽ tăng trưởng mạnh mẽ sau thời gian dài im ắng.

Các sản phẩm chung cư tại các tỉnh phía Nam đặc biệt là tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh đang chuẩn bị bước vào những đợt mở bán mới. Theo giới chuyên gia dự đoán, đây sẽ là sự trở lại đầy ngoạn mục, mở ra nhiều hi vọng cho nguồn cung của thị trường bất động sản nói chung và phân khúc căn hộ nói riêng. Cùng với đó, nhu cầu đất nền cũng sẽ tăng lên đáng kể vào cuối năm nay hoặc đầu năm sau sau khi vượt qua những khó khăn ở thời điểm hiện tại.

Cơ sở nào để đưa ra những dự báo trên? Ông Tuấn phân tích, dựa trên tình hình những năm trước, vào thời điểm chuyển giao năm cũ và năm mới, mức độ quan tâm của người dân dành cho phân khúc đất nền luôn ở mức cao, thâm chí còn xảy ra hiện tượng sốt đất. Đây là lúc rất nhiều thông tin liên quan đến quy hoạch hạ tầng được công bố và là thời điểm các doanh nghiệp đẩy mạnh công tác giải ngân cho các hạng mục đầu tư.

Vừa qua, báo cáo tình hình thị trường quý III do Batdongsan.com.vn công bố,  thành phố Hồ Chí Minh là địa phương có mức độ quan tâm phân khúc đất nền tăng đến 6% so với quý trước trong khi phần lớn các địa phương còn lại mức độ quan tâm vẫn tiếp tục giảm. Cụ thể, Hà Nội giảm 1%, Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12% và Cần thơ giảm 14%.

Riêng tại thị trường Hà Nội, các phân khúc bất động sản có sản phẩm chào bán như biệt thự, nhà riêng hay đất nền đều ghi nhận mức độ quan tâm giảm mạnh trong quý III năm nay. Theo đó, phân khúc chịu nhiều ảnh hưởng nhất là đất nền khi chỉ số khảo sát cho mức độ quan tâm đến phân khúc này sụt giảm đến 18%.