Tỉnh táo trước thông tin xả hàng, cắt lỗ đất nền

Tràn lan thông tin cắt lỗ

Vài tháng gần đây, sau khi các đợt sốt đất đi qua, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng, số lượng bài đăng rao bán đất cắt lỗ nhiều hơn gấp nhiều lần số lượng giao dịch. Đây là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính sở hữu được những lô đất đẹp cả về giá và chất lượng. Theo như giá chào bán một số lô đất nền tại một số vùng ven thành phố hay các tỉnh lân cận Hà Nội có giá bán mới giảm từ 300 - 550 triệu đồng mỗi lô.

Điển hình như tại huyện Đông Anh, nếu như ở thời điểm sốt đất, người dân đổ xô nhau tìm về đây để mua đất chờ thời bán lại kiếm tiền lời thì giờ đây, các “ông chủ” chấp nhận lỗ cả trăm triệu để rao bán. Sở hữu lô đất có diện tích 60m2, mua vào với giá gần 3 tỷ nhưng hiện tại đang phải chấp nhận cắt lỗ tới 300 triệu đồng. Được biết, lô đất này được mua từ đầu năm nhưng đến nay, do đang cần tiền nên chủ đất quyết định bán lỗ để thu lại một phần vốn.

Với mức giá hơn 60 triệu đồng/m2 như trên, dù người bán liên tục khẳng định là giá cắt lỗ cắt lỗ, tuy nhiên khi tìm hiểu về mặt bằng giá chung của thị trường thời gian gần đây thì với những vị trí các lô đất tương tự cũng có giá từ 45-50 triệu đồng cho mỗi mét vuông. Nếu với mức giá đó, người mua hoàn toàn có thể lựa chọn mua đất ở những địa điểm có vị trí đẹp hơn.

Lý do để các chủ đất cắt lỗ thị trường phải kể đến “bán tháo đất để trả nợ ngân hàng” bởi có rất nhiều người đã vay nợ ngân hàng để ôm đất ở thời điểm sốt đất để đến bây giờ khi không gánh nổi lãi ngân hàng mới buộc phải bán đất nhằm thu hồi vốn. Theo tìm hiểu tại các địa phương lân cận Hà Nội, như tại Bắc Ninh, có những lô đất được chào bán với mức giá 2,5 tỷ đồng cho miếng đất khoảng 100m2. “ Nếu không cần tiền gấp không bao giờ tôi bán đất với giá này”, câu nói quen thuộc của người bán mỗi khi có khách hỏi mua đất. Tuy nhiên, theo như lời người này chia sẻ, thì giá 2,5 tỷ là sau khi đã chấp nhận chịu lỗ 500 triệu đồng. Vì sau mấy tháng thị trường chững lại, dòng tài sản không thể giao dịch được trong khi quỹ tài chính không đủ vững trước áp lực các khoản nợ. Song, nếu như đi sâu vào thị trường tại những khu vực này thì tình trạng cắt lỗ như chia sẻ của một số người rao bán đất là có thật, thế nhưng cắt lỗ sâu đến hơn 15 % giá trị lô đất như trên là hoàn toàn không có.

Theo dõi số liệu thống kê của DKRA sẽ dễ dàng thấy được thời gian qua sức cầu của toàn thị trường đang giảm. Cụ thể, trong tháng 7 nhu cầu về đất nền chỉ đạt mức 48%, ít hơn các tháng trước đó rất nhiều. Tại Hà Nội, một số điểm sốt đất như như Nam Từ Liêm, Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm… giá đất giá đất đã bị tụt xuống rất nhiều so với hồi đầu năm.

Đừng vội quyết định đầu tư ở thời điểm này

Nhìn nhận về thực trạng cắt lỗ trên thị trường thời gian qua, có thể thấy làn sóng bán cắt lỗ xuất hiện là do tồn tại những nhà đầu tư không am hiểu về thị trường. Thiếu tính toán trước khi đưa ra quyết định xuống tiền. Cùng với đó, một số trường hợp còn dùng đến phương pháp đòn bẩy tài chính để tham gia đầu tư vào đất đai. Chính vì thế, bán cắt lỗ để thu hồi vốn để thoát khỏi cảnh trả lãi ngân hàng là tình huống mà không nhà đầu tư nào mong muốn.

Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường bất động sản nói riêng, kinh tế Việt Nam nói chung đang trên đà phục hồi rất tốt sau những hưởng tiêu cực từ 2 năm dịch bệnh. Cho nên, việc các sản phẩm bất động sản bất ngờ giảm giá liên tục so với mặt bằng chung trước đó là không có và đồng thời làn sóng cắt lỗ được nhắc đến rất nhiều trong suốt vài tháng trở lại đây cũng không tồn tại. 

Xâu chuỗi câu chuyện từ thực tế, sau một thời gian thị trường bất động sản tăng nhanh về giá, để kiểm soát tình hình, Ngân hàng Nhà nước đã có những hành động kiểm soát quỹ tín dụng nhằm ngăn chặn yếu tố đầu cơ. Lúc này, nếu là nhà đầu tư có năng lực tài chính hay chỉ phụ thuộc rất ít vào đòn bẩy tài chính, thì hầu như những nhà đầu tư này sẽ vẫn giữ đất chờ thời. Động thái xả hàng, cắt lỗ chỉ xảy ra ở những đối tượng lâm vào bước đường cùng.

Chính vì vậy, theo đánh giá từ giới chuyên môn, đây sẽ là thời gian thanh lọc, đưa thị trường quay trở lại trạng tháng cân bằng. Nhưng nếu bắt đáy ở thời điểm này là hơi vội bởi lạm phát vẫn đang có những ảnh hưởng đe dọa nền kinh tế. Do đó, nếu xuống tiền đầu tư trong thời gian này, vẫn nên có những soi xét kĩ càng trước khi quyết định.