Cắt lỗ bất động sản, cơ hội và thách thức của thị trường

Làn sóng cắt lỗ

Trong 2 quý đầu năm 2022, kinh doanh bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh là lĩnh vực duy nhất có mức tăng trưởng âm. Cụ thể, so với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng trưởng của thị trường bất động sản giảm tới 5,82%. Hiện nay, tốc độ phát triển của thị trường có phần chậm lại, các giao dịch cũng đang rơi vào cảnh trầm lắng, nhất là diễn biến của thị trường thứ cấp. Chính vì thế, có thể dòng tiền nhàn rỗi nhưng một số nhà đầu tư vẫn có tâm lý nghe ngóng thị trường rồi mới quyết định việc xuống tiền.

Tại nhiều địa phương thời gian qua đã xuất hiện tình trạng các sản phẩm bất động sản được chào bán với giá thấp hơn khoảng 15 - 20% mặt bằng chung của thị trường nhằm thu hồi vốn hoặc trả các khoản vay từ đòn bẩy tài chính. Theo lý giải của giới chuyên gia, nguyên nhân dẫn tới tình trạng này là do trước đó, một số chủ đầu tư rao bán bất động sản với mức giá quá cao gây ra khá nhiều rủi ro đối với các nhà đầu tư thứ cấp trong việc thoát hàng. Theo đó, từ nay đến hết năm, thị trường thứ cấp sẽ còn rất nhiều nhà đầu tư buộc phải xả hàng để giải quyết các vấn đề tài chính hoặc muốn điều chỉnh lại dòng vốn. Vì vậy, cắt lỗ ở thời điểm này là phương án khả thi.

Nhìn từ tình hình thực tế thị trường từ đầu năm đến nay, số lượng giao dịch của tất cả các phân khúc bất động sản đều sụt giảm một cách đáng báo động. Trong đó, tính trong quý 2 năm nay, nhà ở riêng lẻ là phân khúc bị sụt giảm nhiều nhất, giảm 36% so với quý I, giảm 45% so với quý II/2021. Bên cạnh đó, số lượng giao dịch của phân khúc đất nền không còn sôi động như thời gian trước nữa. Mà thay vào đó, thị trường vắng những cú “ chốt đơn”. Cụ thể, phân khúc này giảm gần 30% so với ba tháng đầu năm và giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, mặc dù số lượng giao dịch giảm, nhưng giá bán của các phân khúc vẫn tăng, đây là bài toán khó ở thời điểm hiện tại.

Thị trường bất động sản tại một số địa phương như Nghệ An và Hà Tĩnh đã không còn nhộn nhịp như trước nữa, kể cả những điểm nóng sốt nhất tại huyện Cẩm Xuyên (Hà Tĩnh), giao dịch bất động sản hầu hết đều rơi vào trạng thái “đứng hình”.

Ông Võ Tuấn, Công ty Tuấn Võ Land cho biết, hiện nay sở hữu khoảng hơn 100 lô đất nền ở rải rác các địa phương. Nhưng mấy tháng nay, công ty không có giao dịch, rao bán bằng nhiều phương pháp, nhưng kết quả vẫn không mấy khả quan. Thậm chí, dù đã giảm giá khoảng 15% so với những lần chào hàng trước nhưng khách hàng vẫn không mấy mặn mà với sản phẩm. Việc sụt giảm trầm trọng của thị trường một phần nguyên do liên quan đến chính sách siết chặt việc phân lô tách thửa của chính quyền địa phương. Đồng thời, ngân hàng nhà nước thực hiện các hoạt động điều chỉnh nguồn vốn tín dụng  dẫn đến khách hàng có tâm lý ngại xuống tiền... Hiện nay, các sàn giao dịch và các nhà đầu tư cá nhân đều muốn rút lui khỏi thị trường bất động sản để tìm kiếm các hướng kinh doanh khác ổn định và an toàn hơn.

Do đó, với số đất nền còn lại, ông Tuấn không có ý định bán nữa mà đang tìm một ngân hàng để thế chấp vay tiền. Theo ông, lãi suất ngân hàng ở thời điểm hiện tại rơi vào khoảng 10%/năm, so với với việc giảm giá bán thì cũng không chênh nhiều. Do đó, phương án vay vốn ngân hàng, lấy tiền đi trả lãi và đầu tư vào các thị trường khác trong thời gian chờ thị trường bất động sản hồi phục.

Cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững vàng

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, xu hướng giảm giá của thị trường bất động sản thứ cấp được hình thành do có sự tồn tại của một số dự án kết thúc chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của một số chủ đầu tư và một số thị trường bao gồm các phân khúc bất động sản bị giảm về tính thanh khoản hoặc có tính chất đầu cơ. Ngoài ra, lạm phát và lãi suất ngày càng tăng đang gây ra áp lực làm ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả các khoản vay phục vụ cho mục đích đầu tư.

Lãi suất của các khoản vay gây ra áp lực buộc một số khách hàng chấp nhận cắt giảm một phần lợi nhuận của cá nhân và doanh nghiệp với hi vọng bán được bất động. Mặc dù có thể họ bán với mức giá thấp hơn rất nhiều so với mức giá doanh nghiệp kỳ vọng, thậm chí thời gian qua, một số nhà đầu tư cá nhân rao bán bán cắt lỗ nhằm thu hồi vốn. Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, diễn biến cắt lỗ của thị trường tính đến nay vẫn chỉ mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ lớn để có thể phản ánh tình hình toàn thị trường.

Bên cạnh đó, khi các ngân hàng tiến hành các hoạt động liên quan đến siết nguồn vốn, nhà đầu tư sẽ có tâm lý chi tiền ngay tức thì để giao dịch nhiều hơn là phương án sử dụng các đòn bẩy tài chính. Chính vì thế, trước khi xuống tiền để đầu tư vào các dự án, chủ đầu tư sẽ có rất nhiều suy nghĩ rồi mới đi đến quyết định.

Cũng theo nhận định của các chuyên gia, thời điểm thị trường xuất hiện hiện tượng cắt lỗ là cơ hội để các nhà đầu tư có năng lực tài chính vững vừng sở hữu được các sản phẩm bất động sản với mức giá hợp lý. Rất có thể, trong thời gian tới thị trường sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá. Theo đó, các chính sách ưu đãi của chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường bất động sản vẫn sẽ được kéo dài.

Trước đó, giai đoạn tháng 2 đến cuối quý II năm nay, mức giảm giá rao bán của thị trường thứ cấp giữ ở mức trung bình với khoảng 10%. Sau đó, bước sang tháng 7, ảnh hưởng từ các hoạt động siết tài chính sẽ còn tác động rất lớn tới biên độ điều chỉnh giá chào bán các sản phẩm của các phân khúc trên thị trường, dự báo tình hình này sẽ còn kéo dài đến hết năm nay

Chính vì thế, nếu như lựa chọn thời điểm đầu tư hợp lý, các chuyên gia khuyên rằng, bên mua nên tự tin trả giá và khi chốt đơn giảm được 15 - 20% là mức giảm hợp lý. Trong năm nay, tháng 11-12 là thời điểm thị trường ổn định để xuống tiền.