Thị trường bất động sản chuyển biến như thế nào khi cung - cầu chênh lệch, thanh khoản “tụt dốc”

Kỳ vọng vào thị trường tăng trưởng trở lại

Theo NĐH, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc BHS Group phân tích thị trường BĐS được cấu thành bởi 4 yếu tố chính là: Cung, cầu, giá và thanh khoản. Đầu tiên là nguồn cung trong nhiều năm nay đã thiếu hụt và có thể kéo đến cả tương lai. Số lượng dự án bất động sản được cấp phép đầu tư mới trên toàn quốc dần ít đi. Nhiều địa phương ghi nhận, thị trường BĐS chỉ nổi lên tại một số nơi ở tỉnh Quảng Ninh, Hoà Bình, Bình Định, Phú Yên, Bình Thuận, Thanh Hóa, Quảng Nam, Bình Dương, Vũng Tàu. Số lượng dự án mới không nhiều, chủ đầu tư ra hàng theo “sóng”, hết hàng là “hết sóng”. 

Việc giải phóng mặt bằng có thể mất tới vài năm, sau đó còn đợi nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng xong xuôi mới đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán. Hơn nữa, các thủ tục pháp lý liên quan tới vấn đề phê duyệt dự án cũng mang tới nhiều rủi ro lớn. Vì vậy, nhiều dự án bị chậm trễ, thậm chí “chết từ trong trứng nước”. 

Hai là, ông Tuyển đánh giá lực cầu trên thị trường rất mạnh. Hậu Covid - 19, nền kinh tế khôi phục rất tốt và đã phát triển trở lại. Một điều dễ dàng nhận thấy là GDP trong quý II/2022 đã tăng mức kỷ lục mức 7,2%. Việc tăng lãi suất sắp tới có thể dừng lại. Bởi, lạm phát hiện nay tăng quá cao là do giá bán nguyên liệu đầu vào tăng vọt, đứt gãy chuỗi cung ứng và ảnh hưởng từ cuộc chiến thương mại Trung - Mỹ, chiến tranh Đông Âu chứ không hề bắt nguồn từ việc nguồn tiền dư giả trong xã hội. Do đó, việc kiểm soát tín dụng vào BĐS chắc chắn sẽ được nới lỏng. 

Người mua nhà ở thực hiện tại dường như không còn đường tiếp cận sản phẩm vì nguồn cung ít, giá bán cao. Theo ông Tuyển, những người này sẽ phải dũng cảm hơn trong thời gian tới để có thể sở hữu một ngôi nhà như kỳ vọng. Đối với nhà đầu tư, cần trấn tĩnh nếu thấy giá bán các sản phẩm BĐS không giảm. Các đối tượng đầu cơ có thể ít xuất hiện hơn nhưng họ luôn nhanh nhạy và sẽ tiến vào thị trường bất cứ lúc nào. Theo ý kiến của ông Tuyển, nguồn cầu chỉ chững lại một chút vì những động thái như siết tín dụng, kiểm soát chặt trái phiếu doanh nghiệp. Ngay khi “nút thắt” này được gỡ bỏ thì nguồn cầu sẽ tăng trở lại. 

Thứ ba là về giá bán, nhiều người chờ đợi các nhà đầu tư chịu áp lực tài chính phải bán cắt lỗ, khi đó giá sẽ giảm. Tuy nhiên, kịch bản này đã không xảy ra. Theo đó, có hai nguyên nhân chính là: Các nhà đầu tư có sẵn tiềm lực tài chính vững mạnh và họ chuẩn bị tâm thế giữ tài sản trong dài hạn; Chính sách bán hàng tại các dự án đã tạo điều kiện ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất từ 2 - 3 năm cho khách. Do đó, khách hàng không phải chịu áp lực quá lớn về tài chính.

Chưa kể, giá vật liệu neo ở mức rất cao, việc tính tiền sử dụng đất hiện tại lại dựa trên hệ số giá thị trường. Trong thời gian tới, nhà nước sẽ bỏ đi khung giá đất, như vậy việc giải phóng mặt bằng sẽ càng trở nên đắt đỏ, kéo theo là mức giá sản phẩm không thể giảm đi.

Bốn là về thanh khoản, thị trường đang có sự phân hóa giữa các phân khúc và các địa phương. Đối với các phân khúc BĐS phục vụ mục đích ở thực sẽ được quan tâm nhiều hơn. BĐS công nghiệp vẫn là loại hình thu hút các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Second-home kết hợp nghỉ dưỡng (homeliday) có thể tạo nên xu hướng trong giới trung lưu. BĐS nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài, có vốn đầu tư thấp, không ảnh hưởng quá nhiều đến tài chính của nhà đầu tư cũng được ưa chuộng. 

Đối với từng địa phương, BĐS Hà Nội và TP. HCM luôn được ưu ái. Ngoài ra còn có những tỉnh thành có GDP cao và phát triển về công nghiệp như Hạ Long, Thanh Hóa, Bình Định, Đà Nẵng, Bình Thuận, Khánh Hòa, Bình Dương, Long An, Bình Thuận. Những nhà đầu tư trước đó mua phải đất nền tỉnh lẻ với giá cao sẽ phải chờ đợi lâu hơn. BĐS hạng sang cần nghỉ ngơi một thời gian, thanh khoản có thể phục hồi chậm hơn. 

Thanh khoản và giá bán đều giảm

Trái với nhận định của ông Tuyển, chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển dự kiến thanh khoản và giá BĐS sẽ giảm trong 6 tháng cuối năm 2022. Trong đó, thị trường tại những khu vực chưa thể khai thác kinh doanh hay những BĐS có giá trị lớn sẽ giảm mạnh về thanh khoản. Giá BĐS thì giảm ở những nơi trước đó tăng trưởng nóng nhưng hạ tầng và khai thác kinh doanh chưa tương xứng. Tại TP. HCM, phân khúc đất nền tại nhiều khu vực sẽ giảm giá.

Theo ông Hiển, những khó khăn lớn trên thị trường hiện tại như ngân hàng kiểm soát chặt vào tín dụng BĐS, giá BĐS tăng cao trên nhiều phân khúc và nhiều địa phương, lãi suất cho vay tăng lên 2%. Nhất là những nhà đầu tư đang “kẹt vốn” đã giảm niềm tin về việc giá BĐS tiếp tục tăng. 

Đến năm 2023, ông Hiển nhận định, thị trường sẽ phục hồi cục bộ, nhà đầu tư lướt sóng sẽ xuất hiện tại một số khu vực, còn những nhà đầu tư trung và dài hạn bắt đầu giải ngân. Từ cuối năm 2022 đến đầu năm 2023 có thể diễn ra xu hướng quan tâm nhiều hơn vào BĐS TP. HCM và vùng phụ cận; BĐS có động lực kinh tế phía Nam hướng biển có sức hút lớn và nhận nhiều cơ hội mới. Ngược lại, thanh khoản BĐS phân lô vùng xa khu vực nông nghiệp sẽ giảm mạnh, có thể cắt lỗ khoảng 10 - 30%. BĐS du lịch có các tín hiệu mới nhưng chưa thực sự được quan tâm rộng rãi.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam lại cho rằng, nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM nửa cuối năm nay có thể giảm khoảng 30% so với đầu năm. Sức cầu chung và thanh khoản trên thị trường được dự đoán có thể sẽ bị ảnh hưởng nếu chính sách siết tín dụng BĐS của các ngân hàng vẫn chưa kịp thời tháo gỡ. Giá bán sơ cấp có xu hướng tăng nhưng trên thị trường thứ cấp không biến động nhiều. Nguồn cung mới cũng như sức cầu của loại hình đất nền cũng không có nhiều đột biến và duy trì mức ổn định từ nay đến đầu năm 2023.