Mặt bằng giá bán chung cư ở TP Hồ Chí Minh chạm ngưỡng trên 55 triệu đồng/m2

Giá bán trên đà tăng cao

Báo cáo nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý II, mặt bằng giá rao bán chung cư ở TP Hồ Chí Minh vẫn đang trong xu hướng tăng. Dự báo, trong 6 tháng cuối năm 2022, đà tăng này vẫn sẽ tiếp tục được duy trì.

Ở phân khúc chung cư bình dân, mức giá rao bán đang nằm ở mức trên 35 triệu đồng/m2, tăng 7% so với năm 2021. Phân khúc trung cấp có mức giá dao động từ 35-55 triệu đồng/m2, tăng 4% so với năm 2021. Đáng chú ý, mức giá rao bán của phân khúc chung cư cao cấp nhảy lên mức giá 55 triệu đồng/m2, tăng 4% so với năm 2021.

Ghi nhận thực tế của phóng viên, giá chung cư ở TP Hồ Chí Minh đang đạt mức giá rất cao, có nhiều dự án tăng 10-15% so với quý I/2022. Đà tăng giá này đã khiến khu vực nội thành không còn những căn hộ chung cư có giá dưới 35 triệu đồng/m2. Ở những vùng xa trung tâm như quận 12, huyện Nhà Bè, huyện Bình Chánh,… giá các căn hộ cũng gần chạm mức 30 triệu đồng/m2.

Tại TP Hồ Chí Minh có những dự án mới đã đi vào hoạt động từ khoảng 2-5 năm trước nhưng mức giá vẫn đang liên tục tăng cao. Chẳng hạn, một căn hộ khoảng 85m2 ở một chung cư gia đình nằm trên đường Nguyễn Bỉnh Khiêm, quận Gò Vấp đã tăng từ 2 tỷ đồng lên 3,3 tỷ đồng trong vòng 1 năm.

Hay một căn hộ chung cư có diện tích hơn 100m2 nằm trên đường Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh đang có mức giá khoảng 4,8 tỷ đồng. Trong khi cách đây khoảng 2 năm, giá một căn hộ như vậy chỉ dao động ở mức 2-3 tỷ đồng.

Giải thích nguyên nhân căn hộ chung cư ở TP Hồ Chí Minh vẫn duy trì xu hướng tăng giá trong quý II/2022, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, sự chênh lệch cung – cầu đã khiến giá chung cư ở TP Hồ Chí Minh vẫn trên đà tăng cao. Về nguồn cung, những rào cản pháp lý đã khiến lượng dự án chung cư giảm mạnh trong 6 tháng đầu năm 2022. Trong khi đó, nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung cư ở thành phố này trong quý II/2022 dù đang có xu hướng giảm nhưng lại tăng cao so với thời điểm năm 2019. Nguồn cung thực tế không đáp ứng nhu cầu thực trên thị trường nên mức giá đang bị đẩy lên cao.

Bên cạnh đó, việc chi phí đầu vào leo thang do giá nguyên vật liệu xây dựng bị dội lên và khoản chi phí bị đội lên do dự án bị kéo dài thời gian xây dựng hoặc mở bán nhiều năm đã khiến nhiều chủ đầu tư phải nâng mức giá sơ cấp. Đây cũng là một nguyên nhân khiến TP Hồ Chí Minh khan hiếm trầm trọng các sản phẩm căn hộ chung cư giá rẻ, bình dân. Dự báo, trong nửa cuối năm 2022, thị trường phân khúc này vẫn còn phải đối mặt với nhiều thách thức về nguồn cung.

Thách thức về nguồn cung

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý II/2022, toàn thị trường TP Hồ Chí Minh có gần 14.000 căn hộ mở bán, trong đó có hơn 80% nguồn cung đến từ các dự án ở TP Thủ Đức. Hầu hết các căn hộ mới mở bán đều có mức giá rao bán tăng mạnh trong quý vừa qua.

Báo cáo nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam cũng cho rằng, trong năm 2022, nguồn cung căn hộ ở TP Hồ Chí Minh dao động từ 22.000 - 24.000 căn. Trong đó, 50% nguồn cung đã được mở bán trong hai quý đầu năm, phần còn lại sẽ tiếp tục được tung ra trong nửa cuối năm nay.

Trong số nguồn cung căn hộ đã và đang sắp sửa tung ra thị trường hầu như không có nhà ở bình dân. Điều này đã khiến TP Hồ Chí Minh tiếp tục đối mặt với bài toán thiếu hụt nhà ở giá rẻ và làm cho tình hình giao dịch thực tế trở nên khó khăn hơn.

Liên quan đến câu chuyện nhà ở giá rẻ ở TP Hồ Chí Minh, TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, nhu cầu mua nhà ở trung cấp ở TP Hồ Chí Minh rất lớn những nguồn cung vẫn chưa thể đáp ứng do gặp nhiều vấn đề về quỹ đất và vấn đề pháp lý. Cho nên, nếu ở vùng ven thành phố có những dự án nhà ở mới với mức giá hợp lý thì dòng tiền sẽ tập trung mạnh về đây. Tuy nhiên, bài toán nhà ở xã hội sẽ rất khó để giải quyết trong khoảng thời gian từ đây cho đến hết năm 2022.

Theo bà Võ Thị Khánh Trang – Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, nguồn cung căn hộ ở TP Hồ Chí Minh đang đối mặt với nhiều vấn đề lớn như quỹ đất hạn chế, quy trình cấp phép dự án đang bị siết chặt. Thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ nên chỉ có những dự án có nguồn lực tài chính mạnh, bền vững mới tiếp tục tồn tại được trên thị trường. Còn những dự án phụ thuộc vào vốn vay, không có kế hoạch phát triển bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, một loạt động thái siết chặt dòng vốn đổ vào bất động sản thời gian vừa qua đã khiến số lượng các dự án căn hộ chung cư triển khai trong 6 tháng đầu năm nay khá thấp. Các động thái siết chặt phải kể đến ở đây như là việc hạn chế mức cho vay, ràng buộc các điều kiện khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu, siết chặt thu thuế và thực hiện các giao dịch bất động sản, siết phân lô, tách thửa,….

Mặc dù nguồn cung đang gặp nhiều thách thức nhưng trong quý II/2022, thị trường căn hộ ở cả nước nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng vẫn có nhiều tín hiệu phục hồi tích cực khi mức độ quan tâm đang tiệm cận về ngưỡng trước khi dịch bệnh bùng phát. Bên cạnh đó, hoạt động mua bán cũng đang trên đà phục hồi, một số dự án mới được triển khai tạo ra sức nóng cho thị trường.