Chịu tác động “kép” vì lãi suất ngân hàng tăng, kịch bản thị trường bất động sản giai đoạn 2011 – 2013 có lặp lại?

Lãi suất ngân hàng tăng, bất động sản chịu tác động “kép”

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn trầm lắng, lại chịu thêm tác động “kép” khi vừa bị siết tín dụng, lãi suất, lạm phát đang tên đà tăng. Thực tế này khiến nhiều nhà đầu tư phải chịu sức ép về tài chính ngày càng cao. Bên cạnh đó là tâm lý lo ngại kịch bản xấu sẽ xảy ra với thị trường địa ốc khi đà tăng lãi suất vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.

Theo đó, biểu lãi suất tiết kiệm được các ngân hàng liên tiếp điều chỉnh ngay sau khi Ngân hàng Nhà nước tăng các lãi suất điều hành thêm 1%/năm từ ngày 25/10. Lãi suất huy động được các ngân hàng liên tiếp điều chỉnh trong vòng một tuần qua, mức cao nhất hiện lên 11%/năm.

Cụ thể, sau khi Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn (SCB) đưa lãi suất huy động lên mức 9,3%/năm, một số ngân hàng khác cũng đẩy lãi suất lên mức cao hơn, từ 10,5 - 11%/năm.

Lãi suất 11%/năm đã xuất hiện ở sản phẩm Happy Future của Ngân hàng thương mại cổ phần Nam Á ở kỳ hạn 9 tháng. Tuy nhiên lãi suất này chỉ áp dụng trong 3 tháng đầu chứ không áp dụng suốt kỳ hạn gửi; Còn Ngân hàng TMCP Quốc dân Việt Nam (NCB) công bố lãi suất lên tới 10,5%/năm cho khách hàng cá nhân gửi từ 500 tỉ đồng trở lên…

Sau khi loạt ngân hàng cổ phần tăng lãi suất huy động, một số ngân hàng lớn cũng bắt đầu tham gia vào cuộc đua. Ngày 27/10, Agribank, VietinBank, BIDV tăng lãi suất từ 1 - 1,4%/năm so với mức lãi suất cũ. Mức lãi suất cao nhất của 3 nhà băng này là 7,4%/năm, áp cho kỳ hạn 12 tháng trở lên; đối với các kỳ hạn từ 6 - 11 tháng từ 6 - 6,1%/năm; kỳ hạn từ 3 - 5 tháng, lãi suất lên 5,4%/năm; kỳ hạn từ 1 - 2 tháng tăng lên 4,9%/năm. Riêng đối với hình thức tiết kiệm trực tuyến, VietinBank, BIDV cộng lãi suất tiền gửi thêm 0,5 - 0,6%/năm so với gửi tại quầy.

Theo các chuyên gia, việc tăng lãi suất sẽ làm tăng chi phí của các doanh nghiệp bất động sản khiến giá bán bị đội lên cao, dẫn đến tính thanh khoản thấp, thị trường sẽ rơi vào tình trạng ngưng trệ kéo dài.

Mặt khác, nếu lãi suất thấp, người dân có xu hướng rút tiền đổ vào bất động sản để tìm kiếm mức lợi nhuận tốt hơn. Ngược lại nếu lãi suất cao, người dân sẽ gửi tiền vào ngân hàng, dòng tiền vào bất động sản sẽ bị hạn chế. Còn đối với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính, áp lực lãi vay tăng khiến họ phải tìm đủ cách xoay sở để trả lãi ngân hàng, thậm chí bán lỗ để “thoát” hàng nhưng việc bán nhà, đất gia đoạn này cũng không hề dễ dàng.

Ghi nhận thực tế cho thấy, sau thời gian “gồng” lãi, thị trường bất động sản quý 3 đã bắt đầu xuất hiện hiện tượng cắt lỗ. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẽ đã giảm giá đến 30% để thoát hàng trong bối cảnh lãi suất tăng. Đặc biệt đối với những bất động sản xa trung tâm, vùng ngoại ô, ngoại tỉnh, không đem lại dòng tiền, không khai thác được… giá sẽ giảm dần. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhóm bất động sản này, khi sản phẩm không được khai thác, nhà đầu tư “chôn vốn”, không có nguồn tiền để trả lãi hoặc tiềm năng tăng giá bất động sản thấp hơn so với lãi suất vay ngân hàng sẽ buộc phải cắt lỗ.

Kịch bản thị trường 2011 – 2013 có lặp lại?

Nhìn lại thị trường cách hơn 10 năm trước, khi đối mặt với “bóng ma” lạm phát, lãi suất cũng được đẩy lên cao kéo theo đó là hàng loạt đại gia bất động sản “ngã ngựa” vì không thể chi trả lãi vay ngân hàng.

Khởi đầu cho chuỗi ảm đạm của thị trường bất động sản thời điểm đó bắt đầu năm 2010 khi ngân hàng giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản của Chính phủ. Tiếp đó giai đoạn 2011-2013, trước những tác động nặng nề của lạm phát, Ngân hàng nhà nước buộc phải thu tiền về bằng cách tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay.

Sau đó là cuộc đua tăng lãi suất của hệ thống nhà băng, nâng lãi suất lên mức trên 20%, có thời điểm, lãi suất một số ngân hàng thương mại lên tới 20-24%/năm. Nhiều công ty làm ăn tốt cũng được cho rằng, chỉ đủ trả lãi ngân hàng. Đó là thời điểm, giá bất động sản giảm mạnh, tính từng ngày. Thanh khoản thị trường cũng sụt giảm mạnh, sau đó rơi vào giai đoạn trầm lắng, đóng băng trong suốt thời gian dài.

Hơn 10 năm trôi qua, “giấc ngủ đông” kéo dài của thị trường địa ốc 2011-2013 vẫn là khoảng thời gian ám ảnh với những nhà đầu tư từng trải qua giai đoạn này khi phải chứng kiến những dự án khu đô thị, dù hạ tầng đã hoàn thiện, nhà ở cũng được xây dựng xong nhưng vắng bóng người. Nguyên nhân do những người mua trước đó chủ yếu để đầu tư, không dành cho nhu cầu ở thực…

Đánh giá nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản giai đoạn đó, đã có nhiều quan điểm cho rằng, lãi suất ngân hàng tăng là một trong những nguyên nhân chính đẩy thị trường rơi vào tình trạng “đóng băng”. Đến nay, khi lãi suất huy động của nhiều ngân hàng thương mại đang trong cuộc chạy đua nước rút thì lo ngại về sự đổ vỡ, và nguy cơ lặp lại kịch bản thị trường giai đoạn 2010 – 2013 là điều dễ hiểu.

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, trong ngành ngân hàng, tỷ lệ trả nợ gốc và lãi khi vay mua nhà chia cho thu nhập bình quân người mua nhà ở 60% là hợp lý. Nhưng với lãi suất tăng như gần đây, tỷ lệ này đã vượt ngưỡng an toàn, và có thể khiến nhiều người không đủ điều kiện vay mua nhà.

“Theo tôi dự đoán, lần này sẽ có khoảng 20% doanh nghiệp đóng cửa. Đó là những công ty đầu tư lớn bằng vốn vay, khó huy động vốn, dự án họ đầu tư không có tính thanh khoản cao. Những doanh nghiệp này có thể sẽ phá sản hoặc phải giao đất cho ngân hàng phát mại”, ông Hiếu nhận định.

Ở kịch bản lạc quan hơn, nhiều ý kiến đánh giá việc lãi suất tăng là điều đã được dự báo từ trước, nhưng từ nay đến hết năm, lãi suất có thể chỉ tăng thêm 0,5 - 1% nên tác động của nó lên nợ xấu là không lớn.

Các chuyên gia cũng cho rằng, không nên quá lo ngại, thị trường rất khó lặp lại giai đoạn “rớt thảm” như 2011 - 2013 bởi hiện nay sự điều tiết của Nhà nước đã nhịp nhàng hơn. Nhà đầu tư cũng đã có kinh nghiệm và đã biết đánh giá, phân tích thị trường. Song nguy cơ đói vốn và hiện tượng giảm giá, cắt lỗ là diễn biến khó tránh khỏi.

Mặt khác, thị trường bất động sản vẫn có những điểm sáng do nguồn cung hiện đang khan hiếm. Đây là yếu tố thuận lợi để thúc đẩy thị trường nhà ở, dự án có pháp lý tốt, thanh khoản ổn định. Đồng thời, việc đẩy mạnh phát triển các dự án Nhà ở xã hội cũng sẽ góp phần làm sôi động thị trường. Mặt khác, các nhà đầu tư từng trải qua giai đoạn khủng hoảng trước vẫn sẽ muốn giữ bất động sản vì họ tin sau đó, giá sẽ tăng trở lại.