Lãi suất tiếp tục tăng, liệu có xảy ra tình trạng bán tháo bất động sản?

Lãi suất lại tăng, doanh nghiệp khó càng thêm khó

Có thể thấy, tình trạng lạm phát toàn cầu vẫn ở mức cao. Cục dự trữ liên bang Mỹ (Fed) đã 5 lần điều chỉnh tăng lãi suất mục tiêu lên mức 3- 3,25%/năm và dự báo còn tiếp tục tăng trong các tháng cuối năm 2022 và năm 2023; đồng USD lên giá mạnh, gia tăng áp lực lên mặt bằng lãi suất và tỷ giá trong nước, tạo sức ép lên lạm phát.

Trước tình hình này, NHNN quyết định tăng lãi suất tái cấp vốn từ 5,0%/năm lên 6,0%/năm; lãi suất tái chiết khấu từ 3,5%/năm lên 4,5%/năm; lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN đối với TCTD từ 6,0%/năm lên 7,0%/năm.

Đồng thời, lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn dưới 1 tháng từ mức 0,5%/năm lên 1,0%/năm; lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng từ 5,0%/năm lên 6,0%/năm; lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của tổ chức tín dụng đối với khách hàng vay để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ một số lĩnh vực, ngành kinh tế tăng từ 4,5%/năm lên 5,5%/năm…

Từ khi NHNN tăng lãi suất điều hành thêm 100 điểm cơ bản cơ bản vào ngày 23.9, các ngân hàng thương mại đã nhanh chóng tăng lãi suất huy động VND và với động thái tăng lãi suất mới diễn ra của NHNN, chắc chắn lãi suất cho vay sẽ tiếp tục tăng. Việc lãi suất tăng liên tục thời gian qua tiếp tục gia tăng gánh nặng đối với các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản khi nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp đã bị thu hẹp đáng kể thời gian qua.

Trao đổi với phóng viên, TS Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng lãi suất tăng làm tăng các chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Doanh nghiệp phát triển dự án lẫn các doanh nghiệp cung cấp vật liệu, nhân công, các nhà thầu,... đều sử dụng vốn vay ngân hàng, nên khi lãi suất tăng dẫn đến chi phí tăng và áp lực tăng giá thành bất động sản là rất lớn.

Theo ông Đính, những nhà phát triển làm ra sản phẩm thì phải bán được, nhưng muốn bán được lại phải phù hợp với tính thanh khoản của thị trường. Tuy nhiên, trước áp lực giá tăng cao, người mua sẽ không mua. Bối cảnh lãi suất ngân hàng cũng đẩy các chi phí lên, thị trường tiêu thụ vay ngân hàng rất nhiều nên áp lực trả lãi hàng tháng cũng tăng, người mua bất động sản chùn bước trước quyết định vay ngân hàng.

“Trong bối cảnh hiện nay, giá bất động sản đã rất cao, từ đó dẫn đến việc thanh khoản, hấp thụ của thị trường giảm đi rất mạnh, áp lực tiếp tục tăng giá bất động sản thì việc tiêu thụ trên thị trường lại càng khó hơn”, ông Đính nói.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Đinh Văn Quyết, CEO Sealand Group chia sẻ rằng hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản, kể cả doanh nghiệp lớn đang rất đói vốn. Để có vốn bằng 2 cách là vay ngân hàng và huy động từ khách hàng (bán hàng).

Tuy nhiên, hiện nay cả hai cửa này đều đóng lại khi tín dụng ngân hàng hạn chế vào bất động sản, ngân hàng hết room và phát hành trái phiếu doanh nghiệp gặp khó khăn. Còn việc huy động vốn từ khách hàng cũng không mấy khả quan do đa số khách hàng là mua để đầu tư, nhiều người trong số họ dùng đòn bẩy tài chính lớn, hiện cũng khó vay ngân hàng. Do đó, các nhà đầu tư thứ cấp cũng không thể mua.

“Hiên nay, thậm chí một số chủ đầu tư còn phải tăng tỷ lệ chiết khấu cho khách hàng đến 30% nếu thanh toán 100% tiền nhà đất”, ông Quyết nói.

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cũng đánh giá, lãi suất tăng khiến nghĩa vụ trả nợ cả nợ mới lẫn nợ cũ đều bị tăng lên, nhưng về cơ bản thì vẫn trong tầm kiểm soát của doanh nghiệp. Tất nhiên doanh nghiệp cũng không được chủ quan mà phải cơ cấu lại hoạt động của mình, phải xem xét quyết định các dự án đầu tư mới.

Liệu có bán tháo bất động sản?

Lãi suất tăng cao là gánh nặng lớn đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Áp lực trả lãi tăng, nhiều nhà đầu tư tìm mọi cách để “thoát hàng”, từ tăng phần trăm cho môi giới, hạ giá bán… nhưng nhìn chung, việc thanh khoản vẫn khá chậm chạp.

Đánh giá về nguy cơ bán tháo đất, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng hoàn toàn có thể xảy ra tình trạng này, vì trước đây các nhà đầu tư kỳ vọng vào giá tăng nên đầu tư rất lớn vào đất, đặc biệt những người ở sóng cuối phải mua với mức giá rất cao.

“Thực chất giá đất cao không phải do dự án đầu tư mà chỉ là làn sóng thị trường cho nên giá của bất động sản ảo rất lớn. Khi đó, cơn sốt giá đất cộng với dòng tiền của ngân hàng bơm ra nhiều nên nhiều người đầu tư vào đất, nhưng các bất động sản đó không sinh lời. Hiện nay, hiện tượng sốt đất gần như bị triệt tiêu nên các nhà đầu tư đất trước đây gần như bị mắc cạn”, ông Đính nói.

Theo chuyên gia này, thị trường sụt giảm, lực cầu thấp, giá cả cao; đặc biệt các nhà đầu tư có dùng vốn ngân hàng thì áp lực trả gốc trả lãi nên hoặc bị ngân hàng chinh thu hoặc phải bán rẻ, bán tháo để trả cho ngân hàng.

Ông Đinh Văn Quyết cũng cho rằng nhiều chủ đầu tư hiện nay không có triển khai dự án mới nữa, đa số hoàn thiện các dự án đang dở dang để giao cho khách hàng, và thời gian sắp tới khi đến hạn đáo hạn ngân hàng thì rất nhiều tài sản bị phát mãi hoặc phải bán tháo đi để trả nợ.

Nói với phóng viên, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại có góc nhìn lạc quan hơn và cho rằng thị trường bất động sản sẽ không “đóng băng” trầm trọng như giai đoạn trước.

Theo ông Quê, lãi suất cho vay giai đoạn 2010-2012 cao trên dưới 25%, trong khi giai đoạn 2021-2023 chỉ khoảng 9-13%, dự báo 2022-2024 cao không quá 15%. Giai đoạn 2009-2011 hầu hết người đầu tư bất động sản đều vay vốn, còn giai đoạn 2020-2022 tỷ lệ người vay mua bất động sản chỉ khoảng 30-50%, riêng đất nền tỷ lệ vay không quá 15%.

Hơn nữa, theo ông Quê, giai đoạn 2022-2024 nhà nước có kinh nghiệm hơn trong việc quản lý bất động sản và nhà nước đánh giá đúng vai trò quan trọng của bất động sản trong nền kinh tế, xác định phát triển ổn định bất động sản, tạo động lực phát triển nền kinh tế. Đồng thời, tốc độ tăng trưởng của Việt Nam rất tốt, dự kiến năm 2022 hơn 7% và tỷ lệ lạm phát dưới 4%. Đây là 2 căn cứ quan trọng để nhà nước không thắt quá chặt tín dụng đối với bất động sản.

Doanh nghiệp phải tự cứu mình

TS Nguyễn Văn Đính cho rằng khó khăn về dòng vốn là vấn đề chung của các doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần phát triển dòng vốn tự có để ít bị phụ thuộc vào đòn bẩy tín dụng trong bối cảnh mà giá cả leo thang, lãi suất leo thang, dòng vốn khó khăn.

“Trong một dự án không thể quá trông đợi vào tín dụng, như vậy sẽ hoàn toàn thụ động và bị phụ thuộc”, ông Đính nói và cho biết các doanh nghiệp, nhà phát triển phải hết sức tỉnh táo trong việc đánh giá đủ đúng năng lực tài chính để có sự đầu tư cho khả thi và hiệu quả. Chỉ nên dùng đòn bẩy tài chính một phần rất nhỏ, chỉ bằng 30-40% vốn tự có của mình thì sẽ an toàn và tránh các áp lực nợ xấu.

TS Cấn Văn Lực cũng cho rằng các doanh nghiệp phải cơ cấu lại tài chính và hoạt động của mình. Đồng thời có thể cân nhắc, xem xét phát hành trái phiếu vì Nghị định 65 của Chính phủ cũng đã tiếp tục cho phép phát hành trái phiếu doanh nghiệp; trong đó cho phép phát hành mới để đảo nợ cũ và cơ cấu lại nợ cũ. Tất nhiên với điều kiện hồ sơ phát hành phải công khai minh bạch hơn.