Thanh khoản giảm mạnh lại gặp áp lực về lạm phát, bất động sản đang đứng trước muôn vàn khó khăn

Bất động sản hụt hơi, thanh khoản giảm mạnh

Giai đoạn trầm lắng của bất động sản đang diễn ra khi cả nguồn cung và lượng giao dịch đều sụt giảm mạnh. Bộ Xây dựng cho rằng, do các thủ tục pháp lý về bất động sản bị siết chặt nên nguồn cung mới bị hạn chế. Ngoài ra, dòng vốn cho thị trường này cũng bị thu hẹp từ nhiều phía như nguồn vốn tín dụng bị kiểm soát chặt, phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay sự suy giảm của thị trường trái phiếu,… 

Theo số liệu được Ngân hàng Nhà nước công bố, trong 6 tháng đầu năm nay, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản lên đến hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021. Trong đó, bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng có dư nợ tín dụng là 67%, tăng 17,2% và tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19% tương đương 33%.

Về trái phiếu doanh nghiệp, Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), đã chia sẻ, trong 6 tháng đầu năm nay các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành hơn 42.500 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ và giảm hơn 19.000 tỷ đồng so với cùng kỳ năm ngoái,...

Tại hội thảo "Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022" do Tạp chí Tài chính doanh nghiệp vừa tổ chức, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ, trong nửa đầu năm nay hàng loạt các yếu tố như lạm phát, chính sách kiểm soát tín dụng đã ảnh hưởng nghiêm trọng tới thị trường bất động sản, khiến dòng tiền có dấu hiệu chậm lại và thanh khoản giảm rõ rệt.

Trong khi đó, giá nhà bị đẩy tăng cao do nguồn cung hạn chế, người dân không đủ sức để mua. Nhiều nhà đầu tư đã mất dần niềm tin bởi các kênh huy động vốn yếu và thiếu,... làm ảnh hưởng tới sự phát triển chung của thị trường.

Theo Chủ tịch VARs, trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng cung bất động sản nhà ở đạt hơn 22.700 sản phẩm và giao dịch đạt xấp xỉ 11.500 sản phẩm. Trong khi đó, giá bất động sản liên tục tăng cao. Cấu trúc thị trường phân bố mạnh vào bất động sản đầu cơ, giá cao. So với phục vụ nhu cầu thực thì dòng tiền đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn và đầu cơ nhiều hơn.

Ông Đính cho rằng, thị trường bất động sản hiện tại đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Trong 6 tháng cuối năm 2022, dự báo được đưa ra là giá nhà sẽ chịu áp lực lớn và tăng mạnh. Nguyên nhân là do lạm phát tăng, nhu cầu nhà ở cao nhưng nguồn cung lại thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Dòng tiền dễ không còn đồng thời thanh khoản cũng sẽ giảm.

“Thị trường bất động sản sẽ có có một giai đoạn đóng băng kéo dài và gây khó khăn cho các doanh nghiệp nếu không được tháo gỡ kịp thời. Vì vậy, các chính sách để hỗ trợ quá trình tái cân bằng của thị trường bất động sản cần diễn ra một cách "mềm" hơn", ông Đính nhấn mạnh.

Trông chờ vào kiểm soát lạm phát

Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, ở bất kỳ quốc gia nào thị trường bất động sản cũng sẽ là một nền tảng. Khi thị trường có vấn đề, các ngân hàng thương mại cũng sẽ gặp khó khăn đồng thời kinh tế khó có khả năng vượt qua được khủng hoảng. Điều này đã từng xảy ra trong nhiều năm qua. Nhưng may mắn là hiện nay hệ thống tài chính toàn cầu vẫn hoạt động khá ổn định.

Hiện nay, nếu tính theo mức thế giới đang tính thì lạm phát toàn cầu đang ở mức cao như Mỹ 9,1%; châu Âu 8,9%; Singapore 6,7%, Việt Nam 3,37%,...

Ông Nghĩa nhấn mạnh: “Chúng tôi đã đưa ra đề nghị với Thủ tướng, để chống lạm phát lần này sẽ không dùng chính sách tiền tệ nữa mà sử dụng chính sách tài khóa. Đó chính là giảm thuế, giảm giá xăng dầu,... sẽ giúp giảm lạm phát”.

Bởi theo ông dẫn chứng, 90% lạm phát là do giá xăng dầu. Nếu giá xăng dầu giảm, đặc biệt là giảm thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế nhập khẩu thì lạm phát ở nước ta thể giảm xuống dưới mức 4%. Từ đó, ngân hàng trung ương mới có thể nới lỏng tín dụng, mở room trong những tháng cuối năm. Chỉ khi kinh tế Việt Nam có tăng trưởng tốt thì những lo ngại về thị trường bất động sản, chứng khoán mới được giảm đi. 

Ông Nghĩa cho rằng, hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam đang ở mức “chân không tới đất, đầu không tới trời”. Trong hai năm vừa qua do ảnh hưởng của đại dịch COVID - 19 nên phần lớn các giao dịch bất động sản đều là giao dịch của nhà đầu tư, còn mua để ở thì rất ít. Cụ thể, số lượng giao dịch mua để ở chỉ chiếm 0,26 phần nghìn. Vậy nên nếu nói thị trường bất động sản hiện nay giống như sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp thì cũng có thể chấp nhận được.

Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, theo ông Nghĩa chia sẻ, trong tương lai thị trường này sẽ quan trọng hơn tín dụng ngân hàng và có thể sẽ thay thế hoàn toàn tín dụng trung dài hạn của ngân hàng. Hiện tại, số dư trái phiếu doanh nghiệp đã lên tới 1,4 triệu tỷ và dự báo sẽ còn tiếp tục tăng.

“Việt Nam hiện vẫn chưa có công ty tạo lập thị trường tài chính như các nước. Vậy nên thị trường tài chính sống bằng lòng tin khi thị trường bất động sản nóng quá thì bán ra, còn khi èo uột thì mua vào. Thị trường chứng khoán cũng tương tự như vậy”, ông Nghĩa nhận định.

Theo các chuyên gia, trong thời gian tới, giá bất động sản sẽ giảm khoảng 30% nhưng thị trường sẽ không sụp đổ và sau đó dần phục hồi.
Ông Nghĩa nói: “Giá bất động sản giảm tới 60 - 70% vào thời điểm năm 2008. Hiện tại, chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Điều này giúp khẳng định giá bất động sản có thể giảm 30% và sau đó phục hồi trở lại như ban đầu”.