Đầu tư bất động sản: Sức mạnh của “buôn có bạn, bán có phường”

Những ưu điểm khi đầu tư theo hội nhóm

Theo Nhịp sống kinh tế, ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch HĐQT RB Group cho biết, đầu tư theo nhóm là hình thức khá phổ biến và được sử dụng nhiều trong thời gian qua. Ví dụ, một lô đất lớn, người mua không đủ tiền để ôm hết hay không muốn vay ngân hàng thì sẽ rủ người thân, bạn bè... đầu tư chung. Việc đầu tư theo hình thức này sẽ giúp tối ưu được nguồn lực của từng thành viên.

Được biết, đầu tư theo nhóm có 2 hình thức: Sở hữu riêng từng mảnh nhưng cùng trong khu vực hoặc số lượng hàng ít nên mua chung và sở hữu chung một mảnh đất. Với hình thức sở hữu chung bao gồm nhiều kiểu là tất cả cùng đứng tên trên sổ đỏ hoặc làm hợp đồng góp vốn...

Theo ông Nguyễn Văn Ngọc, đa phần mọi người đều nghĩ rằng đầu tư theo nhóm là không đủ tiền, nhưng hình thức này có ưu điểm là có thể chia sẻ cơ hội và rủi ro. 

Ông Ngọc chia sẻ, có nhiều người thích làm tất ăn cả, nhưng riêng ông thích đầu tư theo nhóm. Bởi khi đầu tư theo nhóm có thể chia sẻ được cơ hội hoặc rủi ro. "Có nhiều thương vụ chúng tôi thành công nhưng có những thương vụ đầu tư mua đất 2 năm nay rồi thì đột nhiên có loạt văn bản về siết phân lô, pháp lý. Lô đất đó chúng tôi mua đã làm xong hạ tầng nhưng chưa tách được sổ. Tưởng tượng, với tài sản lớn như bất động sản chúng ta đầu tư một mình và việc kinh doanh không thuận lợi, bị động tiền, rủi ro về pháp lý sẽ có thể mất cả. Nhưng khi đầu tư theo nhóm, mỗi người góp sức, góp tiền chẳng may gặp rủi ro thì sẽ có người chia sẻ sẽ đỡ”, ông Ngọc chia sẻ.

Vị chủ tịch RB Group cho rằng, cộng đồng đầu tư là những người đồng bộ về tư duy và kiến thức, cũng như cách làm. Ngoài ra, việc tận dụng được nguồn vốn của từng thành viên sẽ tiếp cận được mảnh đất lớn hoặc số lượng đất lớn hơn. Ví dụ, nếu mỗi người có trong tay 2 tỷ đồng sẽ chỉ mua được 1 lô đất. Nhưng 10 người mỗi người góp 2 tỷ sẽ có 20 tỷ, khi đó sẽ mua được nhiều đất hơn và được mức giá rẻ hơn vì có lợi thế trên bàn đàm phán. Những nhà đầu tư cá nhân thường không đủ tiềm lực để ôm quá nhiều đất nhưng theo nhóm sẽ có lợi thế để mua nhiều sau đó phân tách và bán luôn, vì lợi thế mua được giá rẻ hơn nên chỉ cần thị trường có biến động giá là sẽ lãi nhiều.

“Việc đầu tư theo nhóm còn có khả năng đẩy thị trường, tạo sóng. Thậm chí, có một thị trường nhưng nhiều đội nhóm liên kết để đầu tư. Đầu tiên khi có thông tin quy hoạch mới sẽ mua hết tất cả những lô đất có thể mua trên thị trường, khi đó mức giá vẫn còn rẻ. Sau đó, thông tin được truyền ra thị trường, những người có thông tin sau muốn mua phải mua lại của đội gom hàng trước đó và mức giá sẽ cao hơn. Khi này, nhóm sẽ bán ra một tỷ lệ nhất định, tạo ra giao dịch, mức giá mới trên thị trường. Sau đó, sẽ tiếp tục bán dần dần mức giá sẽ cao hơn để đẩy thị trường”, ông Ngọc cho hay.

Ông Ngọc cho biết, việc đầu tư theo nhóm không chỉ là vấn đề về dòng tiền mà còn là góp nguồn lực như thời gian, công sức, kinh nghiệm, cơ hội và những mối quan hệ. Nếu đầu tư bất động sản chỉ là mua một lô đất rồi bán thì sẽ đơn giản nhưng muốn gia tăng lợi nhuận thì cần có chiến lược riêng.

“Đơn cử, việc đi khảo sát đánh giá thị trường bao giờ 10 cái đầu cũng sẽ tinh hơn một cái đầu. Nhất là trong đội nhóm có những người có kinh nghiệm đầu tư, kỹ năng đàm phán, marketing, triển khai,... Có thể thấy, trong đầu tư bất động sản tiền không phải tất cả mà cần rất nhiều nguồn lực quan trọng khác. Nếu chỉ đơn thuần là có tiền, mấy người góp vốn với nhau mà không có kiến thức thì rất nguy hiểm”, ông Ngọc đưa quan điểm.

Ngoài ra, ông Ngọc cho biết thêm, một ưu điểm hay khi đầu tư theo hội nhóm đó là sẽ được thẩm định những bất động sản lớn và trải nghiệm nhiều thương vụ khác nhau. Từ đó, nhà đầu tư sẽ có thêm kiến thức, kỹ năng đầu tư. Đặc biệt, tạo dựng được những mối quan hệ chất lượng.

Nhược điểm khi đầu tư theo nhóm

Bên cạnh những ưu điểm thì việc đầu tư theo nhóm cũng vẫn bộc lộ những nhược điểm. Đầu tiên phải kể đến rủi ro về pháp lý do sự cả nể, tin tưởng lẫn nhau. Cùng với đó là sự không đồng thuận, hoặc mâu thuẫn trong nhóm, khi có người muốn giữ nhưng cũng có người muốn bán.

“Nếu một mình sẽ quyết định được ngay, nhưng ví dụ lô đất có 3 người chung vốn, người muốn bán giá này người không muốn bán. Dù đã có thỏa thuận trước nhưng sẽ có những người không đồng thuận được dẫn tới mâu thuẫn trong nhóm”, ông Ngọc nói.
Theo Chủ tịch HĐQT RB Group, có rất nhiều trường hợp khi đầu tư chung ủy thác cho một người, khi lòng tham trỗi dậy họ đã cầm tiền chạy. “Nếu đơn thuần chỉ mua một lô đất chờ thời gian bán thì đơn giản. Nhưng mua đất thô sau đó làm hạ tầng, cải tạo, chuyển đổi mục đích,... mất rất nhiều chi phí, khi đó dẫn tới câu chuyện tài chính. Rất nhiều người không minh bạch về tài chính, thậm chí rõ ràng rồi nhưng không chứng minh được, từ đó tạo ra sự nghi ngờ lẫn nhau. Có những trường hợp tố cáo, kiện tụng, nói xấu nhau, mất anh em", ông Ngọc chia sẻ.

Đầu tư thế nào để đạt hiệu quả cao?

Ông Ngọc cho rằng, khi đầu tư theo nhóm, kể cả chúng ta là người đứng sổ, đồng sở hữu hay có hợp đồng góp vốn thì cũng cần có bản cam kết điều khoản rõ ràng về thời gian đầu tư, lợi nhuận,... hoặc khi có vấn đề xảy ra trong quá trình đầu tư thì giải quyết thế nào, để đưa ra phương án xử lý.

“Tôi đã đầu tư theo nhóm rất nhiều và cũng hướng dẫn nhiều đội nhóm nhưng thấy đa phần mọi người rất chủ quan. Nhiều khi anh em chỉ cần nói miệng với nhau thôi, hay thấy cùng đứng tên sở hữu là yên tâm nhưng câu chuyện sau đó còn rất nhiều phức tạp”, ông Ngọc nói.

Đồng thời, cần có sự minh bạch về tài chính, nên có một người là thủ quỹ làm kế toán cho nhóm và tất cả sự đóng góp của mọi người đều phải được ghi nhận.

“Như tôi nói, đầu tư đội nhóm ngoài việc đóng góp tiền thì có người có mối quan hệ, thời gian, công sức,...cần có những mức chia sẻ lợi nhuận thêm. Cùng đó, cần có người đội trưởng có đức tính tốt. Thậm chí có những nhóm họ có ban bệ riêng từ truyền thông, kế toán, chuyên gia…”, vị này chia sẻ.