Sốt đất rục rịch quay trở lại: Nhận diện cơn “sốt giá ảo” và “sóng ngầm” thị trường đất nền

Sốt đất nền bùng phát tại một số địa phương

Tại Hà Tĩnh, thời gian gần đây, một số khu vực thuộc xã Lộc Thọ, xã Việt Tiến, huyện Thạch Hà bất ngờ chứng kiến hàng trăm nhà đầu tư và môi giới đổ xô về mua, bán đất khu quy hoạch khiến giá đất nơi đây tăng phi mã.

Anh N.V.N, một môi giới bất động sản cho biết, kể từ cuối tháng 2, đầu tháng 3, mỗi ngày có hàng chục chiếc chiếc xe, kéo theo các đoàn nhà đầu tư về đây tìm hiểu, mua bán rất tập nập khiến giá đất tăng mạnh. Mỗi lô đất mặt tiền bám quốc lộ 15B mấy tháng trước chỉ có giá khoảng 1,2 tỷ đồng, nay đã tăng lên gần 3 tỷ đồng và dự báo còn tiếp tục tăng, các nhà đầu tư không nhanh chân sẽ mất cơ hội.

Để tăng tính thuyết phục, vị môi giới này thông tin, khu vực này sắp xây dựng trung tâm thương mại, khu vực được quy hoạch cách trung tâm hành chính xã Việt Tiến khoảng 2 km và cách trung tâm hành chính huyện Thạch Hà khoảng 4 km nên đất chắc chắn sẽ còn tăng giá…

Liên quan đến quy hoạch dự án nêu trên, ông Nguyễn Anh Tùng, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thạch Hà cho biết, vừa rồi UBND tỉnh đồng ý cho một doanh nghiệp khảo sát để lập quy hoạch vùng với diện tích 420ha ở hai địa điểm, trong đó có xã Việt Tiến giai đoạn 2021 - 2030.

Theo Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thạch Hà, mụch đích khảo sát để lập quy hoạch làm khu công nghiệp, hiện vẫn đang ở giai đoạn đầu của quá trình này.

Tại Quảng Trị, từ đầu năm nay, nhiều vùng nông thôn tỉnh Quảng Trị như xã Cam Chính, huyện Cam Lộ; xã Vĩnh Thái, huyện Vĩnh Linh; thị trấn Lao Bảo, huyện Hướng Hoá; TP Đông Hà… đột nhiên nổi lên “sốt đất”, rần rần người mua, kẻ bán khiến giá đất nhiều khu vực tăng chóng mặt.

Trong đó, đáng chú ý nhất là việc giá đất ở gần địa điểm thực hiện dự án của Tập đoàn Vingroup (thành phố Đông Hà) có thời điểm mỗi mét ngang tăng từ 500 triệu đồng lên hơn 1 tỉ đồng. Ngoài ra, giá đất ở KĐT Nam Đông Hà, KĐT Bắc Sông Hiếu (thành phố Đông Hà) hay giá đất ở thị trấn Lao Bảo (thuộc huyện Hướng Hóa) cũng tăng đột biến trong thời gian ngắn…

Trước tình hình trên, mới đây, UBND tỉnh Quảng Trị đã ban hành văn bản về việc kiểm soát nguy cơ “bong bóng” bất động sản và tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh. Trong đó, yêu cầu UBND các huyện, TP, thị xã tăng cường quản lý, giám sát, thanh tra, kiểm tra; có giải pháp phù hợp ngăn chặn việc tung tin đồn thổi, đầu tư theo tâm lý đám đông. Đồng thời, xử lý nghiêm các trường hợp mua bán bất động sản vi phạm pháp luật về đất đai, vi phạm Luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan.

Tương tự, tại Hà Nội, thông tin triển khai xây dựng tuyến đường Vành đai 4 đã khiến đất đai các huyện vùng ven trung tâm nóng lên. Giá đất nhiều khu vực của huyện Hoài Đức rao bán tăng mạnh 10 - 20 triệu đồng/m2 so với hồi đầu năm 2021.

Ngoài ra, giá đất tại nhiều địa phương khu vực miền Bắc như Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc đang được chào bán giá tăng cao so với thời điểm cách đây ít tháng. Những hiện tượng đổ xô đi đấu giá đất, đầu cơ đất nền, cùng những ồn ào về phân lô bán nền… làm dấy lên lo ngại cơn sốt đất sẽ sớm quay trở lại.

Mức độ quan tâm, lượng tìm kiếm và giá bán tăng vọt

Tại các tỉnh phía Nam, theo Báo cáo thị trường tháng 2/2022 của Batdongsan.com.vn, lượng tin đăng và mức độ quan tâm sản phẩm đất, đất nền dự án tại TP.HCM và nhiều tỉnh thành có động thái tăng mạnh ngay sau kỳ nghỉ Tết âm lịch, đặc biệt là tại các tỉnh miền Nam và Nam Trung Bộ.

Trong tháng vừa qua, TP HCM ghi nhận lượng tin rao bán đất nền và đất nền dự án tăng 6% so với tháng trước, nhu cầu tìm kiếm cũng tăng hơn 18% trong tháng qua. Một số khu vực như TP Thủ Đức, Củ Chi, Nhà Bè và Bình Chánh ghi nhận lượng tin rao và nhu cầu tìm mua tăng mạnh nhất, đây cũng là những địa phương có lượng giao dịch và biến động giá đất nền và nhà liền thổ sôi động nhất trong các tháng đầu năm.

Cùng với TP HCM, một số thị trường như Đà Nẵng, Lâm Đồng, Khánh Hòa, và Đồng Nai cũng là những khu vực có tăng trưởng nhu cầu tìm mua đất nền cao trong tháng 2. Cụ thể, Lâm Đồng có lượt tìm kiếm tăng 41%, Khánh Hòa và Đà Nẵng, lần lượt ghi nhận nhu cầu tìm mua đất nền tăng 32-34%, Đồng Nai cũng có số lượng tìm kiếm tăng 25% so với tháng trước. Một tố tỉnh liền kề TP HCM như Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng tiếp tục có nhu cầu giao dịch đất nền tăng 12-17% so với tháng trước.

Bên cạnh nhu cầu tìm kiếm tăng, giá bán loại hình đất nền sơ cấp tại nhiều địa phương cũng đang ở mức khá cao. Mức giá đất sơ cấp thấp nhất tại TP.HCM hiện đang là 48 triệu đồng/m2 và cao nhất 97 triệu đồng/m2 với đất nền dự án. Riêng tại TP Thủ Đức, một lô đất nền diện tích 100/m2 ở quận 2 có giá bán trung bình từ 4,5-6 tỷ đồng (tương ứng khoảng 45 -60 triệu đồng/m2), còn ở quận 9 có giá từ 3,5-4,8 tỷ đồng (tương đương khoảng 35-45 triệu đồng/m2).

Về xu hướng gia tăng nhu cầu mua đất nền, các chuyên giai đánh gia, do lo ngại về trượt giá khi tiền được bơm ra thị trường thông qua các gói kích thích kinh tế và giải ngân đầu tư công, vì vậy nhu cầu tích lũy tài sản gắn liền với đất làm kênh trú ẩn an toàn sẽ tăng lên trong năm nay. Trong đó, nhóm bất động sản liền thổ, đất nền có giá vừa túi tiền sẽ hút dòng vốn quy mô trung bình khá trở lên so với nhà phố, biệt thự hay shophouse. Dù vậy, thị trường sẽ khó diễn ra hiện tượng nóng sốt trên diện rộng, mà chỉ diễn ra cục bộ ở một số địa phương hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng.

Dự báo, thị trường đất nền sẽ tiếp tục nóng lên trong thời gian tới mà tâm điểm đất nền phía Nam là khu Đông, Nam TP HCM và các đô thị vệ tinh tiếp giáp Sài Gòn. Điểm nhấn mới của phân khúc này là các dự án hạ tầng giao thông sân bay Long Thành, cao tốc Dầu Giây - Liên Khương…

Nhận diện cơn “sốt giá ảo” và “sóng ngầm” đầu tư đất nền

Sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với tốc độ đột biến trên diện rộng trong một thời gian ngắn, đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua khiến giá đất bị đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn.

Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt ảo khi giá trị khu đất không còn phản ánh đúng giá trị và nhu cầu thực tế mà dựa trên những thông tin không rõ ràng, những thông tin đồn thổi, “truyền miệng”, tạo hiệu ứng đám đông… mục đích của giới buôn đất lúc này là đẩy giá đất lên cao nhằm “thoát hàng” khi đã gom đủ…

Trước đó, mạng xã hội xuất hiện clip ghi lại hình ảnh nhốn nháo của các nhân viên Công ty TNHH địa ốc N.K "chốt cọc" bán đất cho khách hàng tại Bình Phước. Quang cảnh buổi bán hàng vô cùng hỗn loạn và căng thẳng. Các nhân viên môi giới bất động sản mặc áo vest, tay xách cặp chạy “như chạy giặc” để “chốt cọc” cho khách. Thep nội dung clip, các hoạt động giao dịch như chốt, cọc diễn ra chớp nhoáng, có phần tranh giành, chen lấn, chỉ trong vài phút đã có hơn 10 lô đất được khách đặt cọc.

Hành vi này ngay sau đó bị nhiều ý kiến cho rằng công ty bất động sản đang cố tình tạo kịch bản ảo, gây sốt ảo giá đất…

Theo báo cáo đánh giá về xu hướng thị trường bất động sản năm 2022 của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA bày tỏ lo ngại về tình trạng sốt đất ảo quay trở lại với những tác động xấu tới thị trường bất động sản.

Ông Châu cho rằng, sốt ảo giá đất đi đôi với hoạt động đầu cơ đang có dấu hiệu quay trở lại trong 2 tháng đầu năm nay cần được các địa phương quan tâm xử lý quyết liệt, kịp thời. Ông Châu nhấn mạnh: “cần có phương án xử lý tình trạng gây nhiễu loạn thị trường từ "đầu nậu", "cò đất”, doanh nghiệp "bất lương" nhằm ngăn chặn các hệ quả tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững của thị trường bất động sản”.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng chỉ ra một trong những nguyên nhân gây nên các cơn sốt cục bộ là việc thiếu hụt nguồn cung, vì vậy cần sớm giải quyết nút thắt này để tháo gỡ cho thị trường.

Đánh giá về hiện tượng sốt đất cục bộ tại một số địa phương hiện nay, theo các chuyên gia, có những cơn sốt đất chủ yếu do "đội lái" dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, cũng có những “cơn sốt” là do các yếu tố cơ bản từ hạ tầng và tiềm năng phát triển mạnh mẽ của khu vực đó mang lại. Cũng có khi, những đợt sốt đất bùng phát chủ yếu là hiệu ứng từ truyền thông của một số chủ đầu tư nào đó.

Đất nền không bỗng dưng nóng sốt, nếu khu vực đó không có lực đẩy nào nổi bật. Có những khu vực hàng chục năm vẫn "bình ổn" bởi không có yếu tố nào để tạo cơn sốt. Nhưng có một số nơi lại liên tục tái sốt bởi "sóng" đất nền đều có nguyên nhân của nó. Trong đó nguyên nhân dễ tác động nhất chính là yếu tố quy hoạch, hạ tầng.

Ngay từ đầu năm mới 2022, một số khu vực có thông tin quy hoạch các tuyến đường cao tôc, gần như ngay lập tức dòng tiền của nhà đầu tư ồ ạt đổ về. Và cơn “sóng” ngầm vẫn diễn ra âm thầm cho đến khi hoạt động của nhà đầu tư mạnh mẽ, bùng phát cơn sốt dễ thấy trên thị trường…