Shark Hưng: Căn hộ giá rẻ nhiều khả năng sẽ sớm quay trở lại thị trường

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn, hàng loạt doanh nghiệp cũng rơi vào tình trạng bế tắc. Giao dịch ngưng trệ, các doanh nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn. Chính phủ đã nhận diện được khó khăn này, đồng thời thành lập tổ công tác đặc biệt với mục đích tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp trong ngành, hi vọng thị trường sẽ sớm ổn định. 

Với một góc độ khác, ông Phạm Thanh Hưng (Shark Hưng), Phó Chủ nhiệm khoa Quản trị, Trường Quản trị và Kinh doanh, ĐH Quốc gia Hà Nội kiêm Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group nhận định, thị trường bất động sản đang trải qua một đợt điều chỉnh quan trọng và vô cùng cần thiết.

Sự trầm lắng của thị trường hiện tại là một bước điều chỉnh cần thiết

Theo Shark Hưng, với những khó khăn của thời điểm hiện tại, thị trường sẽ tạm thời trầm lắng một thời gian, thậm chí kéo dài tới nửa năm tới mới bắt đầu phục hồi. Sau khoảng thời gian trầm lắng, thị trường sẽ điều chỉnh về nguồn cung, cơ cấu giá cả và sản phẩm, những thành phần tham gia và cả cơ cấu nguồn vốn. Rất có thể, đây chính là vấn đề lớn trong tổng dư nợ tín dụng. 

Thời điểm hiện tại, tỷ trọng nguồn vốn tại những ngân hàng cho bất động sản là rất lớn. Nguồn vốn của thị trường vẫn chủ yếu phụ thuộc vào ngân hàng và trái phiếu, được thể hiện qua con số hàng triệu tỷ trái phiếu cùng nhiều triệu tỷ vốn vay dành cho bất động sản. Theo Shark Hưng, đây cũng chính là vấn đề quan trọng cần phải điều chỉnh, nguyên nhân bởi vốn tăng lên ngày càng lớn sẽ mang đến nhiều bất cập cho thị trường bất động sản. 

Xét về mặt pháp lý, thời điểm hiện tại Chính phủ cũng đang có nhiều điều chỉnh lớn. Vào năm tới, Quốc hội sẽ tiến hành thông qua nhiều luật quan trọng như: Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản … Đáng chú ý, Chính phủ cũng đã có những chỉ đạo rất sâu, sát sao nhằm điều tiết thị trường. “Hy vọng qua cuộc điều chỉnh này sẽ mang đến những thay đổi về cơ cấu, giá thành sản phẩm, mang đến cho người tiêu dùng những giá trị gần gũi hơn. Đồng thời, cuộc điều chỉnh cũng sẽ đưa thị trường về quỹ đạo cần thiết, phát triển bền vững hơn”, Shark Hưng khẳng định. Ông cũng cho rằng, đây là sự bền vững cho 5-10 năm tới chứ không riêng gì năm sau.

Cũng theo Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group,vai trò của tất cả các nhà đầu tư đều rất quan trọng bởi đó là một hệ sinh thái của thị trường. Tất cả các ngành nghề đều có một quy luật là, sau khi trầm lắng sẽ khôi phục, khi giao dịch tốt hơn, các nhà đầu tư sẽ bắt đầu “đổ tiền”. Tiếp đến, nó sẽ tạo nên cơn sốt, khi cơn sốt lên đến đỉnh điểm thì sẽ phải dừng và đảo chiều.

Thực tế, quy luật này đã xoay vần hàng trăm năm qua cùng với nhiều chu kỳ giống hệt nhau. Một khi thị trường quay trở về đúng với quỹ đạo của nó, đây sẽ là sân chơi lành mạnh cho những nhà đầu tư dài hạn cùng những đầu tư giá trị và phát triển một cách cân bằng và bền vững, không quá dựa dẫm vào lợi thế để có thể phát triển “nóng sốt” giống như thời gian qua. Đồng thời, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, đây cũng chính là thời điểm để có thể thanh lọc những nhà đầu tư ngắn hạn vốn chỉ ăn theo “sóng”. 

Căn hộ dưới 2 tỷ đồng sẽ sớm quay lại thị trường

Thời điểm hiện tại, số lượng căn hộ có mức giá dưới 2 tỷ đồng chỉ đếm ở trên đầu ngón tay. Theo Shark Hưng, những căn hộ này vẫn còn phụ thuộc vào nhiều vấn đề như nằm ở đâu, giá đất ở đó như thế nào và diện tích bao nhiêu… Thời điểm trước đây, khi giá thành căn hộ và giá đất ở mức hợp lý, cộng thêm quy định căn hộ với diện tích 45m2 thì sẽ có tầm giá đó. Tuy nhiên hiện nay đã khác, nguyên vật liệu cùng chi phí xây dựng đua nhau tăng phi mã, đặc biệt là giá đất đang cao ngất ngưởng. Nếu như vẫn là một căn hộ cùng với một diện tích như thế, giá cả khi bán ra đã phải nâng lên mức cao hơn nhiều.

Theo quy định của Luật Nhà ở đã điều chỉnh diện tích căn hộ tối thiểu xuống mức 25m2. Shark Hưng cho biết: “Tôi nghĩ tại khu vực nội thành, giá đất vốn lên đến cả tỷ đồng/m2, thế nên việc căn hộ với mức giá dưới 2 tỷ đồng biến mất là điều hoàn toàn dễ hiểu. Tuy nhiên, ở ngoại thành và vùng ven, dạng căn hộ với mức giá này vẫn còn”. 

Một khi thị trường phát triển tốt, các nhà đầu tư hầu như đều có xu hướng đi theo lợi nhuận. Thông thường, căn hộ cao cấp sẽ có biên độ lợi nhuận tốt hơn, vì thế nhà đầu tư có xu hướng đổ xô vào phân khúc này. Tuy nhiên, một khi thị trường trầm lắng, những sản phẩm tiêu dùng và phục vụ cho nhu cầu thực sẽ trở thành nền tảng. Xét cho cùng, sản phẩm nhà ở dù sớm hay muộn cũng phải quay về giá trị thật, đó là phải đáp ứng được nhu cầu để ở.

“Tôi tin tưởng rằng, những sản phẩm nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội sẽ sớm quay lại thị trường nhờ những điều chỉnh về mặt pháp lý tương đối thông thoáng như thời điểm hiện tại. Mặt khác, hiện đang có nhiều chủ đầu tư, bao gồm cả chủ đầu tư hàng đầu Việt Nam cũng đang có nhiều chương trình vô cùng lớn cho việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ cũng như nhà ở xã hội”, Shark Hưng bổ sung.

Theo kết quả của một thống kê mới đây, số lượng căn hộ dưới 2 tỷ đồng trên thị trường hiện chỉ chiếm khoảng 12%, còn lại là những căn hộ có giá dao động từ 3-4 tỷ đồng. Shark Hưng cho rằng, phân khúc này cũng không nên chiếm tỷ trọng quá lớn; sẽ cần có giải pháp tổng thể hơn nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở dành cho những người có thu nhập thấp. Ví dụ như, thay vì sở hữu nhà ở thì có thể đẩy mạnh thị trường nhà cho thuê…

Ở Việt Nam, nền kinh tế vẫn chưa phát triển, thu nhập của người dân chưa cao nhưng giá bất động sản lại vô cùng đắt đỏ. Tuy nhiên, tỷ lệ sở hữu nhà ở của người Việt lại cao hơn so với trung bình nhiều nước bởi tâm lý chung là “an cư lạc nghiệp”. Tuy nhiên, điều này cũng mang đến nhiều hệ lụy, ví như tỷ lệ vốn hóa của thị trường sẽ bị đẩy xuống thấp. Theo Shark Hưng, điều này đồng nghĩa với việc, có khoảng 90% người Việt Nam đã sở hữu nhà nhưng lại chỉ dùng để ở và không đưa vào thị trường vốn, không thế chấp và không hợp tác cũng không kinh doanh. Thực tế, việc tích lũy cả đời để có thể mua được một cái nhà nhưng chỉ để ở sẽ vô cùng lãng phí.

Ước tính mỗi năm, Việt Nam phát triển khoảng vài chục triệu đơn vị nhà ở, phân khúc này chiếm tỷ trọng 15%-20% trên tổng nguồn cung trên thị trường, theo Shark Hưng điều này là hợp lý.