Thị trường bất động sản hiện nay chưa đến giai đoạn dò đáy

Giảm giá nhưng thanh khoản vẫn trầm lắng

Cuối tháng 11, thị trường bất động sản trên cả nước đang đua nhau xả hàng thứ cấp, có rất nhiều trường hợp các nhà đầu tư giảm giá khoảng từ 15% đến 20% do bị ngộp tài chính. Trước đó, từ tháng 10 năm nay, nhiều chủ đầu tư đã tung gói chiết khấu cao 40% đến 50% áp dụng đối với các trường hợp thanh toán nhanh một lần. Nhiều dự án mở bán trong 4 đến 7 tuần gần đây, có rất nhiều chương trình khuyến mãi với giá trị lên đến hàng trăm triệu đồng ở thị trường sơ cấp.

Theo đó, rất nhiều sản phẩm bất động sản giảm giá bán, nhưng hoạt động thanh khoản của thị trường khá trầm lắng, vì giới đầu tư hiện đang đứng ngoài cuộc, họ cất giữ tiền mặt và quan sát các diễn biến mới của thị trường. Hiện nay, trên các chợ bất động sản trực tuyến, nhiều môi giới chào hàng giảm giá bán, bán cắt lỗ,  do ngộp vốn nên cần bán gấp, bán tài sản ngân hàng thanh lý để xử lý nợ xấu... đang diễn ra rất phổ biến trong tháng 10 và tháng 11 vừa qua, tuy nhiên, dù vậy nhưng hoạt động giao dịch cũng rất ít. Theo giới chuyên gia, trước các "ma trận"  về đại hạ giá này như hiện tại, nhà đầu tư nên thận trọng khảo sát thực tế để xem mức giảm hiện nay là cắt bớt lợi nhuận hay là cắt lỗ.

Theo Giám đốc điều hành Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings - Lương Đình Thúy Vân, tính từ quý III đến nay, thị trường bất động sản giao dịch đang chậm lại, vậy nhưng, giá bán lại chưa thật sự giảm sâu. Đối với các phân khúc nhà hình thành trong tương lai, hay các trường hợp thanh toán nhanh, một số chủ đầu tư bất động sản uy tín tung ra các gói chiết khấu giảm 40% đến 50% so với trước đây. Nhiều mức giảm giá lên đến cả tỷ đồng, có thể  thấy, là các chủ đầu tư này đã giảm lãi và chia phần lợi ích về cho khách hàng nhiều hơn trong thời điểm mà hoạt động thanh khoản kém cũng như thiếu hụt tiền mặt.

CEO Mogin Holdings cũng cho rằng, đối với phân khúc nhà phố riêng lẻ có giấy chứng nhận quyền sở hữu vẫn có một số chủ nhà kêu bán với giá thấp hơn trước đây và chủ động giảm giá để thoát hàng nhanh. Tỷ lệ giảm giá thường rơi vào tầm  từ 10% đến 15% so với giá rao bán trước đó. Những trường hợp muốn bán nhanh, có thể thanh toán được các khoản nợ, tất toán với các ngân hàng cũng đã xuất hiện mức giảm giá sâu hơn ở ngưỡng 15% đến 20%. Tuy nhiên, vẫn phụ thuộc rất lớn vào yếu tố pháp lý cũng như vị trí của từng loại sản phẩm bất động sản, hay mức độ thiện chí khi đàm phán với khách hàng.

Cũng theo bà Vân nhiều nhà đầu tư nên quan sát và so sánh với giá các thị trường xung quanh xem giá có rẻ thật hay không? Đừng nên vội nghe lời môi giới là cắt lỗ, cần bán gấp hay bán thanh lý... nếu so với giá bán "hét" quá cao trước đó của giới đầu cơ bất động sản. Nên khi thông qua các môi giới hoạt động trên địa bàn mình đang quan tâm để kiểm tra thêm giá  bán ở cùng khu vực. Nếu chuẩn hơn, nhà đầu tư nên gửi thẩm định giá để biết được mức giá trung bình giao dịch trên thị trường.

“Thị trường bất động sản giá rẻ thường rơi vào những tình huống chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý, hay là tài sản không giao dịch ngay được, cũng không thể hoàn công được hoặc đang tranh chấp, hay kiện tụng, cầm cố tài sản... Nếu vướng các lỗi về phong thủy như: Tóp hậu, gần với chùa, nhiều mồ mả xung quanh sản phẩm bất động sản...hoặc các lỗi về quy hoạch như: Vị trí vi phạm quy hoạch, hay quy hoạch treo, vậy nên tài sản đó cũng sẽ có giá rẻ hơn so với mặt bằng chung của toàn thị trường”, bà Vân nói.

Khó dò đáy bất động sản

CEO Công ty Mogin Holdings - Lương Đình Thúy Vân nhận định, thời điểm này sẽ rất khó dò đáy bất động sản, do thị trường hiện đang tràn ngập các thông điệp môi giới chào bán giá cắt lỗ, hay hàng ngộp tài chính.... Vậy nhưng, trên thực tế giá trên thị trường chưa thực sự giảm xuống sâu.

Vị chuyên gia này khuyến nghị, trong giai đoạn khó khăn như hiện tại, các nhà đầu tư bất động sản đang giữ nhiều tiền mặt là một lợi thế cực lớn. "Nhà đầu tư chờ bắt đáy cần phải ưu tiên mua được sản phẩm có chất lượng tốt, có pháp lý an toàn, giá giao dịch hợp lý, có thể khai thác sử dụng ngay lập tức là việc nhắm vào các tài sản có giá thấp và hình thành trong tương lai, vì rất khó để có hàng vừa rẻ lại vừa ngon", bà Vân nói.

Cùng quan điểm trên, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa - ông Trần Khánh Quang cũng nhận định, nhiều đợt xả hàng, giảm giá bán trong thời gian vừa qua chỉ là một bước khởi đầu, sang năm 2023 dự kiến nhiều khó khăn về tài chính, có thể sẽ trở nên nặng nề hơn đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính và mất khả năng thanh toán, nên buộc sẽ phải giảm giá bất động sản để tái cơ cấu lại các danh mục. Trong giai đoạn tới nhà đầu tư nắm giữ tiền mặt sẽ chủ động nắm bắt được các cơ hội săn hàng với giá tốt hơn.

Ông Quang cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay chưa đến giai đoạn dò đáy, những vùng trũng về giá có thể sẽ xuất hiện vào năm 2023 tới đây. Đa số những tình huống giảm giá bán sẽ bắt đầu từ quý IV năm nay chỉ là tiền đề cho thị trường rớt giá vào năm tới. Các trường hợp giảm giá bán để cơ cấu lại dòng tiền đang bị thiếu hụt, vẫn có thể hoàn vốn hoặc lỗ nhiều hơn nếu như sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, sẽ dần phổ biến hơn. Vậy nên, mức giảm giá bán tài sản sẽ phổ biến hơn, đến nay cũng ghi nhận được khoảng từ 20% đến 25% và sẽ giảm sâu khoảng từ 30% đến 40% so với cùng kỳ vào giai đoạn tới đây.

Theo ông này, cơ hội mua bất động sản với giá tốt sẽ xuất hiện nhiều hơn trong năm 2023, khi mà các cuộc đua xả hàng lớn dần, nên mức giảm giá bán có thể đạt tới 50%, thậm chí là cao hơn đối với các nhà đầu tư bán tháo hàng do gặp khó khăn tài chính.

Trong khi đó, Chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân, ông Phan Công Chánh – CEO Phú Vinh Group nhìn nhận, thị trường bất động sản đang có xu hướng đi xuống nhưng vẫn chưa phải là đáy. Khi điều kiện kinh tế vĩ mô cuối quý IV không được thuận lợi, thì bất động sản sẽ đứng trước các điều chỉnh mạnh.

“Vì vậy, nhiều nhà đầu tư nên hết sức cẩn trọng trước các bẫy về đại hạ giá  những sản phẩm nhà đất. Có nhiều khả năng trong thời gian tới đây, khi khó khăn sẽ xuất hiện nhiều hơn, nên đà giảm giá bán tài sản bất động sản vẫn có thể sâu hơn”, ông Chánh nói.

Vị này cũng khuyến nghị, từ nay đến hết thời điểm năm 2023, những tín hiệu từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ,  hay sửa Luật Đất đai, kiểm soát chặt room tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng sẽ là những biến số rất quan trọng, nó tác động đến các diễn biến của thị trường này. Khi ngày một nhiều biến số, nên nhà đầu tư phải đưa ra được khẩu vị rủi ro về mức 2  hoặc có thể là  mức 1.

Theo ông Phan Công Chánh, nhiều tiềm ẩn, hay rủi ro cùng với các cơ hội sẽ đến với các nhà đầu tư bám trụ lại với thị trường bền một cách bỉ qua những giai đoạn thị trường thăng trầm, đọc được các chu kỳ lên xuống và có sẵn nguồn lực tài chính, nhưng nhóm này là tương đối ít trên thị trường. Nếu như đầu tư, phải chuẩn bị được nguồn lực tài chính, tái cơ cấu lại các danh mục để dư dôi tiền mặt từ giai đoạn này đến cuối năm 2023, thì có thể mua bất động sản với mức giá giảm khá sâu. Phân khúc đầu tư ở chu kỳ đi xuống là sẽ quay lại với những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

"Đến khoảng giữa năm 2023, chúng ta mới có thể hy vọng thị trường bất động sản tìm ra được những giải pháp hồi phục và độ trễ của chính sách cũng có thể rơi vào thời điểm tiếp từ 6 tháng đến 12 tháng", ông Phan Công Chánh dự báo.