Thị trường bất động sản chờ room tín dụng mới làm “băng tan”

Theo Doanh nghiệp và Kinh doanh, rất nhiều trường hợp mua nhà hiện nay phải xếp hàng hồ sơ tín dụng chờ ngân hàng giải ngân, doanh nghiệp bất động sản cũng khó thu lại được nguồn tiền. Do đó, việc nới room tín dụng và những giải pháp tháo gỡ khó khăn của Chính phủ rất được kỳ vọng sẽ khiến cho bằng trên thị trường bất động sản tan phần nào. 

Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính tới thời điểm hiện tại, tăng trưởng tín dụng trên toàn hệ thống là 12,2%. Như vậy hạn mức room tín dụng theo phân bổ chỉ tiêu trong cả năm là 14%, dư 1,8%, cộng gần 2% tăng thêm thì có gần 3,8% hạn mức cho thời gian tới, tương đương với 400 nghìn tỷ đồng phân bổ thêm vào nền kinh tế. 

NHNN tiếp tục hướng dòng tiền vào lĩnh vực nông nghiệp nông thôn, doanh nghiệp vừa và nhỏ, các doanh nghiệp phục vụ xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, nhất là phục vụ lĩnh vực có vai trò động lực tăng trưởng của nền kinh tế lúc này. Cùng với đó, NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại hết sức tạo điều kiện, khơi thông nguồn vốn cho người dân mua sản phẩm nhà ở xã hội. 

Chuyên gia kinh tế Lê Đăng Doanh cho rằng, đây là biện pháp hỗ trợ kịp thời cho các doanh nghiệp, người dân, nền kinh tế trước bối cảnh nhu cầu vốn vay dịp cuối năm và đầu năm mới rất lớn. Như vậy, tăng trưởng tín dụng năm 2022 đạt khoảng 15,5 - 16% so với cuối năm ngoái, đáp ứng nguồn vốn lưu động trong cuối năm cho các doanh nghiệp. 

Nhu cầu vay tín dụng mua nhà

Theo giới chuyên gia, tình trạng phổ biến hiện nay của người mua nhà là xếp hồ sơ chờ vay vốn nhưng không được giải ngân vì hết room tín dụng. 

Nhiều trường hợp người mua nhà ở thực, đã nộp 70 - 80% giá trị hợp đồng nhà. Họ chỉ thiếu 20 - 30% nữa để nhận nhà nhưng ngân hàng đúng lúc hết hạn mức giải ngân. Doanh nghiệp khi đó cũng không thu hồi được dòng tiền. 

Do đó, việc nới room tín dụng hay cấp tín dụng cho người mua nhà kỳ vọng sẽ làm “băng tan” phần nào trên thị trường bất động sản. 

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho hay, nhiều hồ sơ tín dụng của các công trình, dự án dang dở, hay của những người mua nhà, các hợp đồng thanh toán xuất nhập khẩu hiện nay thì nhu cầu thanh toán đến hạn rất lớn. 

Room được nới thêm 1,5 - 2% tức sẽ có lượng tiền khoảng 200.000 tỷ đồng được bơm ra vào tháng cuối này, khả năng hấp thụ sẽ rất cao. Tuy nhiên, chuyên gia phân tích thêm 3 lý do khiến bất động sản tiếp tục khó về thanh khoản. 

Ông Lực cho rằng, hiện ngoài những người mua nhà vì nhu cầu gấp, còn lại đều đang chờ đợi, hy vọng giá giảm thêm. Với nhóm đầu tư, khi thị trường có thanh khoản thấp, họ sẽ băn khoăn liệu mua vào lúc này thì có thể bán được hay không. 

Cuối cùng là dòng tiền, các doanh nghiệp hay người mua nhà nếu muốn mua buộc phải có vốn, gồm cả vốn tự có và vốn vay. Nhưng với những nguồn vốn hiện nay, cơ bản đều khá eo hẹp. Vì vậy, việc nới room cũng chỉ giải quyết được một phần khó khăn. 

Dù vậy thì chuyên gia cũng kỳ vọng vào việc thị trường trong các năm tới, nhất là với những vấn đề pháp lý, về vốn được tháo gỡ thì BĐS sẽ dần phục hồi, tùy vào mỗi phân khúc. 

"Phá băng" như thế nào?

Giảng viên Chính sách công tại Đại học Fulbright Việt Nam - TS. Huỳnh Thế Du nhấn mạnh yếu tố chính sách đối với thị trường bất động sản. TS. Huỳnh Thế Du cho rằng, khi cung lớn hơn cầu - tức không có người mua thì sản phẩm tự khắc phải giảm giá. Mục tiêu quan trọng nhất của các chủ đầu tư là đáp ứng nhu cầu của khách hàng và thu về lợi nhuận. 

Sản phẩm bất động sản được chia thành hai nhóm: Những sản phẩm hoàn chỉnh đưa vào sử dụng cùng những sản phẩm để tích trữ tài sản, đôi khi có tính đầu cơ. Những trục trặc trên thị trường hiện nay là do sự thiếu duy lý, tâm lý số đông, cùng với các thông tin không đầy đủ.

Bất động sản là kênh đầu tư, tích trữ tài sản của đa số cá hộ gia đình Việt Nam. Chủ yếu người mua để tích trữ hoặc đầu tư chỉ tìm hiểu thông tin một cách sơ sài về BĐS định mua. Khả năng tăng giá trị là tiêu chí quan trọng nhất. 

Thực tế, xét về dài hạn thì xu hướng của bất động sản là tăng giá theo thời gian. Khác nhau có lẽ chỉ là mức độ, nhưng nhìn chung vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng. Vì vậy, để giảm giá nhà đất, không nên kêu gọi chủ đầu tư giảm giá mà cần có cơ chế để thị trường hoạt động một cách trơn tru hơn, đúng quy luật với 3 nhóm giải pháp. 

Một là minh bạch thông tin và nhất quán về chính sách. Hai là tạo ra các kênh thông tin và tri thức giúp người mua tiếp cận được đủ thông tin và có khả năng phân tích, phán đoán cần thiết. Ba là có cơ chế sàng lọc và phân bổ vốn giúp nguồn lực tập trung vào những sản phẩm hoàn chỉnh, theo chuyên gia.

Cụ thể, với những sản phẩm đã hoàn thiện, nguồn cung bất động sản giảm tại các đô thị lớn của Việt Nam chủ yếu còn vướng mắc pháp lý khiến giá nhà tăng. Do đó, vai trò của nhà nước là có chính sách khơi thông nguồn cung và tháo gỡ những vấn đề pháp lý. 

Với phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, chi phí xây dựng rất khó tiết giảm mà cần phải giảm ở chi phí đất đai thì mới khuyến khích được doanh nghiệp phát triển loại hình này. 

Với các dự án đầu tư, tích trữ, nhằm hạn chế vấn đề đầu cơ thì cơ quan nhà nước phải tránh tình trạng thường xuyên thay đổi, điều chỉnh quy hoạch khiến cho người mua có tâm lý kỳ vọng vào việc giá đất tăng theo quy hoạch.