Có thể thấy, khác với mọi năm, dù đã gần kết thúc năm 2022 nhưng thị trường bất động sản vẫn rất trầm lắng. Các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn, trong đó khó khăn lớn nhất liên quan đến dòng tiền. Nhiều doanh nghiệp thiếu thanh khoản hoặc mất thanh khoản.
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Việt Nam khẳng, định cần nhìn nhận thực tế rằng bức tranh hồi phục ấy không chỉ toàn những gam màu sáng. 
Theo ông, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với một số khó khăn chính là vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao; hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao.
Ở góc độ phát triển dự án, ông Khương cho rằng tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng. Hơn nữa, quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, dòng tiền trục trặc làm doanh nghiệp phát triển bất động sản bị ảnh hưởng. Ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay. Trong hệ thống vay, ngoài số tiền của khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là hai kênh dẫn vốn quan trọng - mà hai kênh này, đang đồng loạt bị siết chặt. 
Theo đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai, thậm chí sa thải bớt lực lượng lao động vì thiếu vốn trong khi doanh thu sụt giảm vì thanh khoản yếu. Nhiều dự án đã triển khai đầu tư phải dừng lại, đợi xử lý thủ tục. Nếu để tình trạng này kéo dài thì nguy cơ doanh nghiệp phá sản cao, nhất là doanh nghiệp, tập đoàn lớn.

Ở góc độ doanh nghiệp, một ông lớn trong ngành bất động sản là Novaland mới đây đã công khai việc khó khăn của doanh nghiệp do tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam có những biến động khôn lường. Theo đó, tập đoàn đang cùng với cổ đông, đối tác làm việc ngày đêm để rà soát, cân đối lại dòng tiền, tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các dự án trọng điểm đang triển khai.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nếu không khẩn trương có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội. 

Theo ông Châu, doanh nghiệp bất động sản phải thấy rõ trách nhiệm của mình để nỗ lực, chủ động tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm hướng về nhu cầu thực và thực hiện giảm giá nhà tương đối, thực chất để thị trường bất động sản và doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư vượt qua khó khăn để phục hồi, tăng trưởng, phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững. 
Theo đó, một trong các giải pháp có tác động lan tỏa nhanh nhất, hiệu quả nhất chính là giải pháp tăng nguồn cung tín dụng cho nền kinh tế, cho sản xuất kinh doanh, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà từ nay đến Tết Nguyên đán. 
Đánh giá về việc nới room tín dụng vừa được Ngân hàng Nhà nước công bố, ông Châu nói: “Nguồn vốn tín dụng bổ sung này sẽ còn tác động tích cực, lan tỏa đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp để vượt qua khó khăn hiện nay; để dần trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa quan trọng để chia sẻ, làm giảm bớt áp lực cho các tổ chức tín dụng”.

Đánh giá của chuyên gia Sử Ngọc Khương cho thấy trên bình diện của một nền kinh tế, việc Nhà nước thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng sẽ ảnh hưởng đến tất cả ngành nghề, bao gồm sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, xây dựng…. 
“Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho các doanh nghiệp. Chúng tôi hy vọng trong thời gian tới, những nút thắt này sớm được tháo gỡ để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư cũng như giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp cận với ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn”, ông Khương nhấn mạnh.

TS Nguyễn Đức Kiên cho rằng, phải đánh giá toàn diện thực trạng của thị trường bất động sản diễn biến thế nào trong những năm qua. Nếu bất động sản tăng nóng thì việc hạ nhiệt là đương nhiên. Đó là vấn đề quy luật thị tường, còn ở góc độ điều hành kinh tế thì quốc gia nào họ cũng phải làm chứ không riêng Việt Nam. 
“Đây là điều rất bình thường trong nền kinh tế thị trường chứ không có gì phải hốt hoảng cả. Thị trường có lúc nóng, lúc lạnh. Doanh nghiệp bất động sản muốn bán được hàng thì phải hạ giá xuống”, ông Kiên nói.
Ông Nguyễn Đức Kiên cũng thẳng thắn rằng, các nhà kinh doanh bất động sản không nên bắt mọi người phải phục vụ mình. Những năm 2019-2020 các doanh nghiệp lãi như thế nào? Các doanh nghiệp có phân bổ số lãi của những năm đó để bù cho lúc khó khăn như bây giờ hiện nay hay không? Các doanh nghiệp đâu thể bắt mọi người phục vụ cho mình? 

“Anh bán giá cao quá, khách hàng không mua được thì mất tính thanh khoản, thì doanh nghiệp cũng cần phải điều chỉnh. Anh không bán được giá cao thì phải hạ giá xuống nếu muốn bán được sản phẩm, đó mới là quy luật thị trường”, ông Kiên nêu.
Ông Kiên cũng nhấn mạnh rằng, “tư duy hạn chế tín dụng hoặc trái phiếu dẫn đến khó khăn cho thị trường là không đúng. Quan trọng nhất là cần ổn định kinh tế vĩ mô, không thể hy sinh kinh tế vĩ mô để cứu mình bất động sản, trong khi ở đây chỉ là doanh nghiệp bất động sản làm thương mại. Bất động sản còn có lĩnh vực nhà ở xã hội, khu công nghiệp… nữa.

Tổ trưởng tổ tư vấn Thủ tướng cũng cho rằng Nhà nước tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển. “Room tín dụng 14% đâu phải là câu chuyện mới mẻ gì? Nhà nước đâu có giấu điều này mà đã công bố từ đầu rồi? Các tiêu chí cho vay tín dụng có phải bây giờ Nhà nước mới đưa ra đâu? Thậm chí chủ trương hạn chế tín dụng vào phân khúc đầu cơ cũng đưa ra từ những năm trước chứ đâu phải mới? Chính phủ cũng không điều hành đột ngột, giật cục với thị trường bất động sản”.
Theo ông Kiên, vài năm qua, kinh tế trong nước lẫn thế giới khó khăn, ngành bất động sản ứng phó thế nào? Hay chỉ dừng, giãn hoãn tiến độ, còn lại vẫn nguyên?
TS. Nguyễn Đức Kiên phân tích, trên thế giới nhiều doanh nghiệp còn phải bán rẻ sản phẩm đi, huy động thêm các nhà đầu tư, chấp nhận cả phương án bán bớt dự án… thì tại sao chúng ta không làm mà chỉ yêu cầu nhà nước phải cứu mình.
“Thị trường bất động sản hiện nay đang điều chỉnh. Tại sao 6 tháng đầu năm chúng ta có tới hơn 100 nghìn doanh nghiệp trong nên kinh tế phá sản, thì tại sao doanh nghiệp bất động sản không phá sản được? Nếu các doanh nghiệp không có biện pháp quản trị doanh nghiệp phù hợp thì phá sản là điều đương nhiên”, ông Kiên chia sẻ và cho rằng các doanh nghiệp không thể hoạt động kiểu “với mình thì theo nguyên tắc thị trường, còn khi khó khăn thì kêu Nhà nước chịu”.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cũng động thái kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản là phù hợp ở thời điểm này, bởi lẽ, nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu doanh nghiệp của doanh nghiệp bất động sản để đảo nợ… thì mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng.  Theo ông Thịnh, việc tăng giá bất động sản sẽ ngày càng hút dòng vốn của các nhà đầu tư và nhà đầu cơ vào thị trường này, cùng với nguồn cung hạn chế, lượng cung tiền lớn trên thị trường sẽ đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng. Việc hạn chế tín dụng cũng là một trong những biện pháp giảm lượng tiền vào lĩnh vực này, góp phần đưa bất động sản về giá trị thực, tránh xảy ra bong bóng bất động sản.

Khó khăn của thị trường bất động sản không chỉ từ câu chuyện tín dụng ngân hàng, mà vấn đề liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp cũng khiến các doanh nghiệp khá “bất an” khi thời gian đáo hạn đang tới gần.
Giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp 10 tháng đầu năm đã giảm mạnh và chỉ đạt hơn 246,3 nghìn tỉ đồng, giảm gần 64,13% so với cuối năm 2021, trong đó có 236,8 nghìn tỉ phát hành riêng lẻ và gần 9,53 nghìn tỉ qua kênh chào bán ra công chúng.
Hoạt động phát hành có sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm ngành. Nếu như nhóm Ngân hàng vẫn chứng kiến phát hành sôi nổi từ đầu năm đến nay nhằm tăng vốn cấp 2, thì phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản gần như chững lại. Sự ảm đạm chủ yếu do các sự kiện vi phạm trong quý 2,3 gây ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư, cùng với đó thị trường cũng cần thời gian để thích nghi với các quy định chặt chẽ hơn của Nghị định 65.

Tuy nhiên, đáng lo hơn là năng lực tài chính của nhiều tổ chức phát hành lớn khá yếu. Các doanh nghiệp này đều đang chịu áp lực thanh khoản lớn trong ngắn hạn 12 tháng tới do dòng tiền yếu và áp lực nợ trái phiếu và nợ tín dụng lớn hơn dòng tiền tạo ra trong khi các kênh huy động vốn đang gặp nhiều khó khăn. Rủi ro này cũng lớn hơn khi được đặt trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nhiều ngành đang có triển vọng kém tích cực trong năm 2023.
Bình luận về nguy cơ vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp, TS Nguyễn Đức Kiên cho rằng không nên “rung cây dọa khỉ”. “Các nhà phát hành trái phiếu đã làm gì với trái chủ? Đã gặp trái chủ chưa? Đã minh bạch tài chính của doanh nghiệp chưa? Làm việc với trái chủ về khả năng thanh toán và tìm giải pháp chưa?”, ông Kiên nói.
Ông Nguyễn Đức Kiên nhấn mạnh cần phân loại trái phiếu doanh nghiệp. Với trái phiếu còn khả năng thanh toán thì để họ thực hiện, còn trái phiếu nào cố tình lừa các trái chủ, liên kết với các tổ chức phát hành để đưa ra thị trường sản phẩm vi phạm pháp luật thì phải xử lý nghiêm.

Ông Kiên cũng đưa ra gợi ý, đối với nhóm doanh nghiệp tạm thời bị hạn chế năng lực tài chính để trả nợ trái phiếu, nhưng trung hạn vẫn có khả năng hoạt động hiệu quả, Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC), Công ty TNHH Mua bán nợ Việt Nam (DATC), Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) mua trái phiếu của các doanh nghiệp này từ các nhà đầu tư cá nhân theo phương án phát hành trái phiếu của SCIC, DATC và VAMC để hoán đổi cho nhà đầu tư và tham gia vào tái cấu trúc doanh nghiệp.