Sau một loạt những biến cố, thị trường bất động sản cuối năm sẽ lập kỷ lục mới về giá?

Bất động sản dần trở về với giá trị thực 

Dù làn sóng dịch bệnh COVID-19 hiện nay đã tạm thời lắng dịu nhưng thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với rất nhiều những thách thức mới. Sau nửa năm chứng kiến sự ảm đạm ở nhiều phân khúc thì trong vòng 6 tháng cuối năm 2022, dự báo thị trường địa ốc có thể sẽ hoạt động ổn định trở lại, khi các chính sách về kiềm chế bất động sản bắt đầu tác động dần vào thị trường.

Đầu tiên là chính sách tín dụng, tiếp đến là chính sách về thủ tục pháp lý sẽ điều tiết dòng tiền vào những sản phẩm bất động sản thực, tránh được các sản phẩm đến từ những cơn sốt ảo. Đây sẽ lúc chúng ta nhìn thấy bản chất thực sự của thị trường rõ ràng nhất để từ đó điều chỉnh những hướng đi hợp lý hơn.

Trước đây ý nghĩa của việc sở hữu bất động sản nằm gọn trong 3 giá trị là nơi cư trú tài sản ổn định, để ở và là nơi khai thác giá trị (cho thuê, kinh doanh). Tuy nhiên, sau khi đối diện với dịch bệnh thì nhận thức của đông đảo khách hàng và chủ đầu tư đã thay đổi. Điều này khiến cho thị trường xuất hiện loại hình sản phẩm mới là bất động sản an toàn.

Trước đây, các khu vực thu hút người đầu tư bất động sản thường chỉ giới hạn gói gọn trong khoảng bán kính 100km so với khu vực trung tâm đô thị thì đến nay khu vực đầu tư đã vượt xa ra khỏi khoảng cách giới hạn trên. Hiện rất nhiều những khu đất sinh thái đã xuất hiện tại các vùng nông thôn, dựa trên trào lưu sống an toàn, hưởng thụ và nghỉ dưỡng của nhiều người. Loại hình bất động sản kể trên được dự báo có thể sẽ dẫn dắt thị trường giữa bối cảnh nguồn cung nhà ở đô thị vẫn chưa thực sự có nhiều cải thiện.

Từ này cho đến cuối năm, các nhà đầu tư cần phải lưu ý ranh giới giữa đỉnh bất động sản và bong bóng bất động sản. Dù rằng các chính sách tín dụng cho bất động sản đã bị siết chặt lại nhưng giá bất động sản vẫn sẽ leo thang theo dòng tiền đầu tư có nghĩa là vẫn có nguy cơ bong bóng sẽ hình thành ngay sau đỉnh. Nhà đầu tư cần phải hết sức tỉnh táo để điều tiết nhịp độ đầu tư, lựa chọn xuống tiền vào những sản phẩm an toàn.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam dự báo thị trường nửa cuối năm sẽ có 3 vấn đề cần phải đối mặt, đó là nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giá bán các sản phẩm vẫn duy trì mức cao, tính thanh khoản chậm. Theo ông Khương, nguyên nhân của việc thị trường kém thanh khoản là bởi vì quỹ đất ngày càng eo hẹp, khan hiếm, không còn đủ chỗ để phát triển thêm các dự án mới, các dự án không thể triển khai do bị vướng mắc pháp lý, thứ ba là các nhà đầu tư đẩy mức lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

Những vấn đề này sẽ dẫn đến tính thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng do khả năng chi trả của người dân bị hạn chế. Tuy nhiên, nếu so sánh với năm 2002 và 2003 thì số lượng giao dịch vẫn cao hơn và đối với tháng 6,7 hằng năm thì tính thanh khoản không cao. Và khi nguồn cung nội đô TP.HCM khan hiếm, đó là lợi thế cho các đô thị vùng ven - nơi sở hữu quỹ đất dồi dào, việc mua bán giao dịch thuận tiện hơn và tính thanh khoản cao hơn do giá bán ở thị trường này vẫn mềm hơn.

Hiện nay, giá bán ở thị trường sơ cấp đang ở mức rất cao, nhưng khả năng thanh khoản ở thị trường thứ cấp bị chậm lại bởi các đối tượng khách hàng mua bất động sản để đầu tư luôn kỳ vọng vào biên độ lợi nhuận cao hơn so với các thời điểm trước. Bất động sản bị “găm” lại trong bối cảnh nguồn cung bị hạn chế, sẽ đẩy giá thứ cấp lên trong thời gian tới là điều có thể xảy ra nhưng tính thanh khoản lại rất thấp. Đây chính là điểm nghịch lý của thị trường giai đoạn này.

Ở những thời điểm mà giá tăng người ta vẫn sẽ muốn mua nhưng đối với nhà đầu tư F2, F3, họ sẽ phải rất cân nhắc, suy nghĩ trước khi mua bất động sản nếu phải sử dụng các biện pháp đòn bẩy tài chính. Còn đối với những người mua nhà ở thực, giá bán thứ cấp cao sẽ là một trở ngại rất lớn. Sản phẩm nhà để ở vẫn sẽ xuất hiện trên thị trường nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp. Nguyên nhân là các nhà đầu tư thứ cấp không chấp nhận việc hạ giá bán và người dân có nhu cầu mua nhà ở thực không có đủ khả năng chi trả bởi vì giá bán quá cao, vượt quá xa so với thu nhập. Vì thế, thị trường cần cung cấp lượng nguồn cung một cách lành mạnh để từ đó gia tăng về giá nhưng thị trường vẫn sẽ phát triển một cách ổn định và bền vững.

Cần có cái nhìn lạc quan hơn về thị trường trong giai đoạn hiện tại

theo nhận định của bà Lê Thị Huyền Trang – Giám đốc Nghiên Cứu & Tư Vấn JLL Việt Nam thì mặc dù thị trường sẽ phải đối diện với nhiều thách thức lớn ở phía trước, nhưng vẫn còn nhiều điểm sáng để kỳ vọng thị trường có thể bật lên vào những tháng cuối năm. Tính từ nay đến khoảng tháng 9/2022, nguồn cung mới từ thị trường nhà ở sẽ tăng lên, và chủ yếu tập trung vào các dự án dân cư có quy mô lớn đang trong giai đoạn phát triển. Giá bán sơ cấp tại tất cả các phân khúc căn hộ chung cư và nhà liền thổ đều sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trong bối cảnh nguồn cung còn rất nhiều hạn chế, trong khi nhu cầu của người dân vẫn tăng cao đều đặn.

Tại thị trường chung cư, việc các dự án của phân khúc cao cấp (giá từ 2.500-4000 USD/m2), sản phẩm hạng sang (4.000-10.000 USD/m2) và căn hộ siêu sang (10.000 USD/m2) khi gia nhập vào thị trường dự kiến sẽ thiết lập nên một mặt bằng giá bán trung bình mới. Tương tự, ở thị trường bất động sản sơ cấp, giá nhà cũng sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, tuy nhiên tốc độ tăng sẽ được kiểm soát chặt chẽ khi Chính phủ bắt đầu kiểm soát hoạt động đấu giá đất chặt chẽ và nghiêm minh hơn.

Theo bà Trang, hiện nay Việt Nam là một quốc đã, đang và sẽ trên đà tăng trưởng, tỷ lệ đô thị hóa, tốc độ tăng trưởng dân số tự nhiên và sự bùng nổ mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu và thượng lưu sẽ là các yếu tố nền tảng khiến thị trường bất động sản được kỳ vọng tăng trưởng tốt hơn trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, việc cải thiện về cơ sở hạ tầng, hệ thống pháp lý, các bộ quy chuẩn để minh bạch hóa thị trường là yếu tố quan trọng để giúp thị trường bất động sản bùng nổ tiềm năng. Quốc hội đang kêu gọi việc đóng góp ý kiến để sửa đổi Luật Đất Đai, Luật Bất động sản, từ đó xây dựng nên môi trường đầu tư an toàn và thân thiện hơn. Điều này cũng sẽ tạo nên những tín hiệu tích cực và là động lực dài hạn cho thị trường bất động sản.

Hiện nay, sự chênh lệch cung cầu vẫn rất lớn, cùng với việc Chính phủ đang gấp rút đẩy nhanh giải ngân đầu tư công vẫn sẽ là những tín hiệu vô cùng lạc quan cho thị trường bất động sản cuối năm. Thị trường có thể chứng kiến sự sụt giảm nhẹ cả về cung lẫn cầu nhưng mức giá bán dự kiến vẫn ghi nhận sự tăng trưởng ở mức chậm.

Hạ tầng, thông tin quy hoạch vẫn sẽ là những yếu tố giúp cho thị trường bất động sản sôi động. Bên cạnh đó, tốc độ tăng dân số nhanh  và sự linh hoạt của các đơn vị chủ đầu sẽ phần nào giúp cho thị trường quay lại với chu kỳ tăng trưởng mới. Trong giai đoạn mới, dự báo phân khúc căn hộ chung cư tầm trung và biệt thự nhà phố vùng ven vẫn sẽ tiếp tục là những loại hình sản phẩm thu hút sự quan tâm của người mua bởi lẽ đối tượng người mua có mức tài chính này vẫn chiếm tỷ lệ lớn.

Ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers Việt Nam đưa ra dự báo, từ nay cho đến thời điểm cuối năm giá bán bất động sản vẫn sẽ tiếp tục tăng cao. Nguyên nhân là bởi các chủ đầu tư hiện nay đang phải chịu rất nhiều áp lực về giá nguyên vật liệu xây dựng, giá sử dụng đất… Cùng với đó, nguồn cung mới vẫn duy trì sự khan hiếm khiến cho giá bán sơ cấp các dự án căn hộ luôn duy trì ở mức cao. Thêm vào đó, do mặt bằng giá căn hộ và đất nền hiện nay đã ở mức rất cao, cộng thêm với những thông tin về siết chặt tín dụng bất động sản đã gây ra sự ảnh hưởng nhất định đến mức tăng giá trên thị trường thứ cấp.

Nhiều khả năng phân khúc bất động sản nhà ở vẫn sẽ tiếp tục sự khan hiếm, mặt bằng giá sơ cấp cũng chưa thể giảm được ngay. Các phân khúc bất động sản văn phòng, công nghiệp/logistics hay bán lẻ cũng sẽ phát triển sôi động hơn. Còn đối với phân khúc căn hộ, các chủ đầu tư có tiềm lực đang cố gắng hoàn thiện những dự án còn đang xây dựng dở dang và tiếp tục mở bán những dự án đã hoàn thiện. Dù nguồn cung phân khúc căn hộ có giá bán vừa túi tiền vẫn eo hẹp nhưng sức cầu lớn đến từ những người có nhu cầu ở thực sẽ là động lực để thị trường phát triển.

Nếu những vấn đề vướng mắc của thị trường hiện nay không được kịp thời tháo gỡ thì khả năng cao là nguồn cung lẫn sức cầu thị trường nửa cuối 2022 vẫn sẽ duy trì ở mức trung bình thấp. Trong khi đó, mặt bằng giá dự án sơ cấp chào bán mới liên tục leo thang trước áp lực chi phí đầu vào tăng cao.

Đứng trước hàng loạt thách thức, rủi ro, các nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh chạy theo tâm lý đám đông, nên tính toán sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính ở mức hợp lý, có kế hoạch vay/trả lãi phù hợp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận mang lại. Việc lựa chọn các sản phẩm bất động sản sẽ phụ thuộc lớn vào sự am hiểu thị trường cũng như khẩu vị của từng nhà đầu tư đối với phân khúc mà mình quan tâm.