Sau “bão tố” bất động sản miền Nam được kỳ vọng sẽ sớm bật tăng trở lại

TP.HCM: Căn hộ trung cấp dần “vắng bóng” trên thị trường

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở của CBRE, cho hay trong thời gian quý 2/2022, nguồn cung sản phẩm đã tăng cao đột biến so với thời điểm cùng kỳ khi các chủ đầu tư đãn tung ra ra thị trường tổng cộng 13.000 căn. Tổng nguồn cung mới trong thời gian nửa đầu năm 2022 đã cao gần bằng nguồn cung mới của cả năm 2021. Điều này cho thấy thị trường bất động sản hiện đang có sức bật rất cao.

Điểm đáng chú ý là trong giai đoạn hiện tại TP.HCM không có loại hình căn hộ chung cư bình dân và trung cấp, nếu có tồn tại thì nằm ở xa rất xa trung tâm. Nguồn cung mới ở thị trường này chủ yếu sẽ đến từ các dự án cao cấp và hạng sang, điều này đã đẩy giá bán căn hộ ở địa bàn TP.HCM tăng vọt.

Giá bất động sản liền thổ cũng tăng mạnh khi các dự án mới ra mắt thị trường trong thời gian gần đây cũng đã xác lập mức giá kỷ lục. Giá sản phẩm trung bình nằm trong ngưỡng 200-400 triệu đồng/m2, đặc biệt có những sản phẩm biệt thự đã lên đến gần 700 tỉ đồng/căn, tạo ra một mức giá mới trên thị trường biệt thự ở TP.HCM.

Tuy nhiên, theo nhận định của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, thị trường hiện tại đang xảy ra tình trạng tính thanh khoản bị hạn chế do nguồn cung sản phẩm thấp, giá bán còn cao. Trong khi đó, các phân khúc sản phẩm bất động sản cao cấp chủ yếu nằm tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội. Phân khúc căn hộ trung cấp dành cho đối tượng khách hàng trẻ từ độ tuổi dưới 35 đang có nhu cầu rất lớn thì nguồn cung lại bị hạn chế do có nhiều dự án bị vướng mắc vấn đề pháp lý.

Dự báo thị trường nửa cuối năm 2022, CBRE cho rằng nguồn cung căn hộ chung cư ra mắt thị trường sẽ ở mức 22.000-24000 căn. Sự phục hồi về nguồn cung sẽ tạo đà cho thị trường sôi động hơn trong 6 tháng cuối năm. Hạ tầng nằm ở khu Đông và TP. Thủ Đức tại TP.HCM đã tạo nên được độ ổn định về thị trường và giữ vững tâm lý cho các nhà đầu tư. Bất động sản hạng sang và siêu sang đã và đang là xu hướng bùng nổ trên thị trường. Nhiều đơn vị chủ đầu tư đang có kế hoạch sẽ đưa ra thị trường các loại hình căn hộ hạng sang và siêu sang, điều này sẽ xác lập lên mức giá mới trong tương lai. Nhiều nhà đầu tư quốc tế cũng đã quay lại thị trường Việt Nam sau một thời gian bị gián đoạn vì dịch bệnh và đang bắt đầu tìm hiểu thêm các loại hình sản phẩm mới.

Tại các thị trường vùng ven lân cận TP.HCM như: tỉnh Bình Dương, tỉnh Long An, Đồng Nai sẽ “bổ sung” thêm sản phẩm có mức giá tầm trung cho các nhà đầu tư. Chẳng hạn, trong năm 2020, tại tỉnh Bình Dương đã cung cấp cho thị trường hơn 8.000 sản phẩm…, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại “độ nóng” của thị trường Bình Dương đã gần như giảm nhiệt. Trong khi đó thị trường bất động sản Đồng Nai vẫn sôi động, còn tỉnh Long An vẫn là thị trường với sản phẩm chủ yếu là đất nền.

Xu hướng đầu tư sẽ lại xoay quanh khu vực trung tâm?

Theo nhận định của ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng trong thời gian qua, với sự phát triển mạnh mẽ, sôi nổi của thị trường miền Nam, đã hình thành nên các phong trào mới mẻ như xây dựng Homestay, Farmstay… Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện tại, những nhà đầu cơ trung hạn, các nhà đầu tư bắt đầu quay trở lại với thị trường bất động sản khu vực xung quanh TP.HCM, bán kính 30km trở lại và nằm trong những khu vực động lực. Những khu vực động lực bao gồm những khu đô thị hóa, khu công nghiệp hóa và những thị trường có hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ, đây chính là những khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam.

Ví dụ có thể kể tới khu vực từ tỉnh Long An đến Bà Rịa Vũng Tàu – đây là trục công nghiệp dịch vụ thương mại lấy trọng tâm là thành phố Hồ Chí Minh. Và các khu đô thị xung quanh được hưởng lợi từ tuyến đường Vành đai 3 ví dụ như một phần của tỉnh Long An (Bến Lức, Cần Giuộc, Châu Đức)… Khu vực này sẽ tập trung khoảng từ 30 – 40 triệu dân, nằm xung quanh TP.HCM.

Tương lai, nhiều khả năng các nhà đầu tư có dòng vốn hạn hẹp sẽ tập trung tại Bến Lức (tỉnh Long An) nơi có đất nền dao động từ 12-14 triệu đồng/m2, nhiều hơn Nhơn Trạch hoặc sẽ chếch qua khu vực Long Thành (tỉnh Đồng Nai)… xa hơn một chút nữa thì có huyện Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu), huyện Cẩm Mỹ (Đồng Nai). Còn đối với những nhà đầu tư có nhiều vốn có thể tham khảo đầu tư tại các khu vực trong TP.HCM như khu vực quận 9, thành phố Thủ Đức. Căn hộ tại Thủ Đức hiện tại đang có mức giá trung bình là 50 - 60 triệu đồng/m2 là mức có thể chấp nhận được để đầu tư. Vị trí quận 9 (cũ) cũng sẽ là trung tâm của thành phố tương lai, tiềm năng phát triển cũng như dư địa tăng giá là rất lớn. Đối với những nhà đầu tư có vốn lớn thì đây chắc chắn là một cơ hội vô cùng tuyệt vời.

Tuy nhiên, hiện nay điểm vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản là thể chế pháp luật. Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), vào năm 2023, cần phải tiến hành xem xét sửa đổi lại luật đất đai, nhà ở để từ đó tạo ra hành lang pháp lý giúp cho thị trường bất động sản có thể phát triển ổn định và bền vững, đa dạng hơn về nguồn cung nhà ở, từ đó giải quyết triệt để được bài toán nhà ở cho số đông người dân. Tạo điều kiện cho những người yếu thế, người lao động thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở xã hội. Ngoài ra, vẫn cần phải đẩy mạnh phát triển được phân khúc bất động sản khác như khách sạn, nghỉ dưỡng…