Thị trường bất động sản miền Nam bất ngờ “nguội lạnh”, giới đầu tư “rón rén” xuống tiền

Thị trường bất động sản phía Nam không còn sôi động

Trong bốn tháng đầu năm, thị trường bất động sản TP.HCM và nhiều tỉnh thành miền Nam ghi nhận tình trạng “hạ nhiệt” ở nhiều loại hình bất động sản từ đất nền dự án, căn hộ chung cư cho đến sản phẩm nhà liền thổ. Lượng khách hàng, đặc biệt là giới đầu tư chuyên nghiệp nảy sinh tâm lý thận trọng và do dự hơn khi xuống khiến lượng giao dịch thành công giảm mạnh so với cuối năm 2021. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho hay, những ngày gần đây nhu cầu của thị trường đang đi xuống rõ ràng, số lượng khách hàng đặt mua, giữ chỗ thấp hơn nhiều so với cuối năm ngoái. Nhiều doanh nghiệp bắt buộc phải dời lại kế hoạch bán hàng vào thời điểm khác do lượng khách hàng mua không đạt được như kỳ vọng. 

Dữ liệu báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản trong tháng 4/2022 vừa được công bố gần đây, nhu cầu tìm kiếm sản phẩm nhà đất ở thành phố Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh, thành phố khu vực miền Nam có xu hướng sụt giảm mạnh, đặc biệt là ở loại hình căn hộ và đất nền. 

Theo đó, mức độ quan tâm tìm kiếm mua bất động sản ở TP.HCM đã giảm 9%, lượng tin rao bán nhà đất so với tháng trước sụt giảm 4%. Ngoài loại hình nhà phố, biệt thự có xu hướng gia tăng tìm kiếm thì nhu cầu ở tất cả các loại hình còn lại đều giảm mạnh trong tháng vừa qua. Lượng khách hàng tìm mua đất nền ở thành phố Hồ Chí Minh giảm 11%, số lượng căn hộ chung cư bán ghi nhận giảm 6%, nhu cầu tìm mua nhà riêng giảm 12%. Loại hình đất nền ghi nhận lượng tìm kiếm giảm mạnh nhất ở mức gần 20%. Không chỉ có nhu cầu giảm, lượng tin rao bán căn hộ chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cũng ghi nhận giảm hơn 15% so với tháng trước. 

Tương tự, nhu cầu tìm mua bất động sản ở hầu hết các tỉnh, thành phố ở khu vực phía Nam giáp ranh TP.HCM đều giảm mạnh. Số lượt tìm kiếm, quan tâm đến mua nhà đất ở tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận giảm trung bình từ 19-30%. Tình trạng suy giảm nhu cầu mạnh nhất là ở loại hình đất nền thổ cư và đất nền dự án. 

Bất chấp thanh khoản của thị trường giảm mạnh, giá bất động sản ở TP.HCM và các tỉnh lân cận vẫn duy trì đà tăng trưởng mạnh. Đối với thị trường thành phố Hồ Chí Minh, trong 4 tháng vừa qua, giá chào bán căn hộ chung cư vẫn tiếp tục tăng 3,4% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức giá trung bình là 55,7 triệu đồng/m2.

Đối với loại hình đất nền, TP.HCM gần như không ghi nhận có thêm nguồn cung nào mới mà chủ yếu là các giao dịch thứ cấp mua đi bán lại ở các dự án hiện hữu trước đó. Dù vậy giá bán đất nền vẫn có xu hướng tăng giá trung bình từ 5-7% so với tháng trước. Ở các thị trường bất động sản vệ tinh, giá bán đất nền Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng lần lượt tăng trung bình từ 3-7% so với thời điểm đầu năm 2022. Riêng phân khúc nhà liền kề, biệt thự ghi nhận tình trạng tăng giá sơ cấp trung bình từ 3-10% so với cùng kỳ tháng trước. Mức tăng giá trên thị trường thứ cấp ghi nhận đạt trung bình khoảng 15-20% so với cùng kỳ năm 2021.

Vì sao thị trường bất động sản phía Nam “mất nhiệt”?

Nhận định về xu hướng giảm nhiệt của thị trường bất động sản trong tháng vừa qua, các chuyên gia kinh tế cho rằng, nhu cầu mua căn hộ có sự suy giảm mạnh trong các tháng đầu năm do rơi vào mùa thấp điểm, nguồn cung hạn chế và một phần ảnh hưởng từ tâm lý lo ngại của người mua khi bị siết chặt tín dụng 

Nguồn cung căn hộ mới những tháng đầu năm 2022 giảm mạnh so với quý trước đó. TP.HCM chỉ có 5 dự án mới được mở bán trên thị trường trong tháng vừa qua nhưng có tới 4 dự án là mở bán giai đoạn tiếp theo, và chỉ có duy nhất một dự án hoàn toàn mới xuất hiện trên thị trường. Số lượng sản phẩm chào bán của từng dự án cũng rất nhỏ giọt, không có hiện tượng xả hàng ồ ạt như trong giai đoạn cuối năm 2021. Các chủ đầu tư cũng giữ tâm lý nghe ngóng tình hình chung của thị trường, chưa muốn “bung” toàn bộ sản phẩm đang có trong tay. 

Ngoài yếu tố khan hiếm nguồn cung, việc mặt bằng giá nhà mới thiết lập sau phiên đấu giá Thủ Thiêm tháng 12/2021 cũng khiến cho khách hàng mua nhà ở thực và giới đầu tư chùn chân, lo lắng cân nhắc khi đưa ra quyết định “xuống tiền” mua nhà. Tâm lý thị trường bất động sản phía Nam lúc này đang chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ việc giá nhà leo thang và lo ngại về việc siết chặt tín dụng bất động sản. 

Nếu thị trường đất nền giảm khả năng thanh khoản do nhà đầu tư loại hình sản phẩm này có xu hướng giảm sự quan tâm khi thị trường này hạ nhiệt, không còn sốt, sức mua căn hộ không còn mạnh như trước do tâm lý e ngại, lo lắng của giới đầu tư. Việc các ngân hàng kiểm soát tín dụng vay mua nhà đã khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn khi tiếp cận vốn vay hoặc có nguy cơ phải chịu lãi suất rất cao khi mua nhà. Phần lớn khách hàng mua căn hộ chung cư hiện nay đều có nhu cầu vay tiền mua nhà trả góp theo tiến độ dài hạn nên việc siết chặt tín dụng có thể tác động đến tâm lý khách hàng lưỡng lự trong việc mua nhà 

Mặt khác, việc một số chủ đầu tư đưa ra mức giá bán sơ cấp quá cao cũng sẽ làm giảm khả năng kiếm lời của đối tượng khách hàng đầu tư hoặc đầu cơ “lướt sóng” mua đi bán lại cũng dẫn đến thu hẹp phạm vi khách hàng. Thu nhập của những người có nhu cầu mua nhà đã bị ảnh hưởng rất lớn do tác động của đại dịch kéo dài sang năm 2022, và thị trường mất đi số lượng lớn khách hàng đầu tư chung cư cho thuê cũng đã khiến thị trưởng kém nhiệt hơn trước.

Trong ngắn hạn nguồn cung bất động sản thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh thành khu vực miền Nam sẽ khó có thể có sự tăng trưởng đột biến do quy định siết chặt phân lô, bán nền và cấp phép dự án ở nhiều địa phương. Việc siết chặt tín dụng cũng sẽ khiến thị trường trầm lắng hơn.