Mạnh tay xử lý dự án bất động sản nhỏ lẻ, manh mún ở phía Nam

Chính quyền mạnh tay xử lý

Sau một năm “đóng băng” vì dịch Covid-19, thị trường bất động sản phía Nam đang có nhiều dấu hiệu phục hồi tích cực. Cụ thể theo báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam, trong quý I/2022 có khoảng 2.000-2.500 căn hộ mới đưa ra thị trường và tỉ lệ tiêu thụ khoảng 75% trên nguồn cung mới, tăng so với cùng kỳ 2021. Phân khúc nhà phố biệt thự có gần 400 căn mới được mở bán, giảm khoảng 30% so với quý IV.

Mặc dù có những tín hiệu tích cực như vậy nhưng thị trường bất động sản phía Nam phải đối mặt với không ít khó khăn, thách thức. Trong đó có việc một số địa phương vẫn còn tồn tại tình trạng dự án nhỏ lẻ, manh mún, phân lô tách thửa trái phép, thiếu chuyên nghiệp, không trung thực với khách hàng.

Cụ thể, tại TP. Hồ Chí Minh, thời gian qua có nhiều dự án bất động sản đang làm ảnh hưởng xấu đến bộ mặt của thị trường. Những dự án này đều chưa đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn nhận tiền đặt cọc lên đến 20-30% giá trị của sản phẩm. Thậm chí, không ít trường hợp chủ đầu tư dự án lừa đảo, ôm tiền cọc “cao chạy xa bay”, khiến nhiều người mua, nhà đầu tư cá nhân mất trắng tài sản.

Hay tại Long An, tình trạng kinh doanh lách luật, dự án “ma” của một số doanh nghiệp bất động sản không chỉ khiến chính quyền địa phương đau đầu mà người dân cũng khốn khổ trăm bề. Mới đây, nhiều khách hàng mua đất nền dự án của một công ty bất động sản có trụ sở tại Long An đã gửi văn bản cầu cứu lên các cơ quan chức năng. Theo đó, công ty này đã thu tới 95% giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả góp của khách hàng. Tuy nhiên đến nay đã hơn 2 năm, công ty này vẫn không chịu bàn giao đất cho khách, dự án cũng chưa có dấu hiệu được triển khai, xây dựng trong thực tế.

Những dự án này được ví như con sâu làm rầu nồi canh, khiến thị trường rối loạn, gây nguy cơ vỡ quy hoạch, khó kết nối hạ tầng khi nhà nước triển khai. Nhận thấy những hệ lụy này, chính quyền một số tỉnh thành phía Nam đã mạnh tay xử lý, đưa ra nhiều quy định giảm tiếp cận những dự án bất động sản manh mún, nhỏ lẻ.

Cụ thể, vào năm 2019, Sở Xây dựng Long An đã tham mưu cùng UBND tỉnh Long An giảm tiếp nhận các dự án đầu tư bất động sản nhỏ lẻ, manh mún, không đáp ứng những điều khoản về hạ tầng xã hội.

Cũng trong năm 2019, UBND tỉnh Bình Phước ban hành thông báo dừng cấp phép cho tất cả các dự án bất động sản có quy mô diện tích dưới 5 ha trên địa bàn tỉnh Bình Phước. Với dự án kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị các khu dân cư từ 5ha trở lên phải thực hiện đánh giá tác động môi trường.

Đến năm 2020, UBND tỉnh Bình Dương đã nổ phát sung tiếp theo khi đã chấp thuận chủ trương đầu tư 42 dự án, quy mô sử dụng đất khoảng 112,8 ha. Và đến năm 2021, theo thống kế sơ bộ, sở ngành đã tham mưu UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư chỉ có 8 dự án, quy mô sử dụng đất khoảng 142,25 ha. Ngoài ra, tỉnh thành này còn đẩy mạnh các chính sách lựa chọn chủ đầu tư từng phân khúc thị trường nhà ở theo các yêu cầu về tiềm lực tài chính, năng lực kinh nghiệm,...

Giải pháp là gì?

Mới đây, tại hội thảo “Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam” do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức, nhiều chuyên gia đã kiến nghị nhiều giải pháp để giải quyết triệt để tình trạng các dự án sai phạm, manh mún, nhỏ lẻ đang làm méo mó thị trường bất động sản ở các tỉnh thành phía Nam.

Ông Trần Thế Anh – Giám đốc kinh doanh Thắng Lợi Group cho biết, nguyên nhân xuất hiện các dự án nhỏ lẻ manh mún một phần xuất phát từ nhu cầu của khách hàng. Theo thời gian, những dự án này không được quản lý chặt, bị biến tướng dẫn đến các hệ lụy không tốt cho thị trường bất động sản như đầu cơ trục lợi, thổi giá đất, gây nhiễu loạn thị trường.

Một vài địa phương đã quyết định giảm tiếp nhận các dự án nhỏ lẻ, manh mún nhưng việc làm này chưa diễn ra ở nhiều địa phương nên nhiều nơi vẫn xảy ra tình trạng này. Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Anh kiến nghị cần giảm tiếp nhận các dự án nhỏ lẻ, manh mún để thị trường bất động sản phía Nam phát triển bền vững. Đồng thời cần có hành lang pháp lý minh bạch, thống nhất, đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, cũng như phải có quy định cụ thể về phân lô bán nền, tránh để nhiều đối tượng “lách luật”.

Để quản lý được tình trạng phân lô tách nền, Luật Đất đai cần thống nhất với Luật Quy hoạch. Coi trọng và ưu tiên công tác quản lý quy hoạch theo tầm nhìn dài hạn, bài bản. Khắc phục bằng được tình trạng lập quy hoạch xây dựng chồng chéo, điều chỉnh quy hoạch tùy tiện.

Dưới góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Võ Hồng Thắng – Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam cũng chỉ ra rằng, thị trường bất động sản miền Nam vẫn đang tồn tại những dự án nhỏ lẻ, manh mún thiếu đồng bộ, thiếu tính bổ trợ và liên kết khiến quy hoạch tổng thể bị phá nát. Đồng thời, những dự án này còn khiến thị trường thường xuyên xảy ra tình trạng sốt đất “ảo” khi có một thông tin mới nào đó được đưa ra hoặc cứ sốt nóng rồi lại nguội lạnh nhanh chóng. Điều này đã gây không ít thách thức cho các cơ quan quản lý nhà nước ở  địa phương, các chủ doanh nghiệp, nhà đầu tư, cũng như cả thị trường bất động sản.

Để giải quyết vấn đề này, ông Thắng kiến nghị việc quy hoạch độ thị, dự án cần phải gắn liền với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, xác định phát triển các đô thị vệ tinh để hỗ trợ, giải tỏa cho TP. Hồ Chí Minh.

Đồng thời, chính quyền các tỉnh cần có chính sách khuyến khích các dự án lớn của các chủ đầu tư uy tín để tạo ra những khu đô thị lớn làm thay đổi bộ mặt đô thị của địa phương. Những dự án này cần có nguồn vốn lớn, sự triển khai bài bản chuyên nghiệp và nghiêm túc tuân thủ quy định của pháp luật.